Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella
Publicerat 17 juni, 2021

Olika effekter av högre realränta och inflation

Trenden med ökande långräntor är nu på paus – om den återupptas är det avgörande om trenden kommer drivas av högre realräntor eller inflation.

Aktiviteten på den svenska transaktionsmarknaden är fortsatt hög. Institutionernas nettoförvärv nådde en historisk topp i januari 2021 på cirka 32 miljarder kronor i årstakt.

Den institutionella volymen har dock fallit tillbaka under våren och låg i april på cirka 20 miljarder kronor i årstakt. Fonderna har istället tagit ett tydligt kliv framåt och deras rullande 12-månaders nettoförvärvsvolym ökade till 22 miljarder kronor i april, från 18,2 miljarder kronor i januari.

[ Annons ]

Aktiviteten fortsätter att domineras av hyresbostäder och logistik-/industrifastigheter, där det senaste årets ökande trender i både volymer och antal transaktioner fortsätter.

De noterade fastighetsbolagen har haft en stark utveckling under den senaste månaden och den genomsnittliga aktiekursutvecklingen för 39 av de största noterade fastighetsbolagen har återhämtat sig betydligt i förhållande Stockholm OMX 30.

Kurserna har i år ökat med i snitt med 14 procent (fram till den 10 maj) och mest för fastighetsföretag med fokus på industri-/logistikfastigheter, upp med 18 procent.

Bolagen med fokus på kontors-/handelsfastigheter har haft den klart svagaste kursutvecklingen hittills i år, med en ökning om endast 4 procent i genomsnitt.

Den rullande 12-månaders transaktionsvolymen ökade till 167,1 miljarder kronor i april, från 162,2 miljarder kronor i mars. Antalet affärer som översteg 80 miljoner SEK hamnade på 28 affärer i april, vilket ligger över de 14 och 25 affärer som ägde rum under samma månad 2019 och 2020.

En viktig orsak till de noterade fastighetsföretagens starka kursutveckling på senare tid är att trenden med stigande långa räntor, som pågick från december fram till början av mars i Sverige, har tagit en paus under de senaste månaderna. Utvecklingen har helt och hållet drivits av lägre realräntor, vilket är mycket positivt för fastigheter.

Samtidigt som de nominella räntorna har trendat svagt nedåt så har den 10-åriga ”break even” inflationen (som beräknas baserat på skillnaden mellan reala och nominella obligationsräntor) fortsatt att öka. Detta indikerar ökande inflationsförväntningar. En trend som har varit uppenbar sedan april 2020.

De genomsnittliga direktavkastningskraven på transaktionsmarknaden har sjunkit markant. Trots att det är ett fortsatt tryck nedåt inom segmenten hyresbostäder, samhällsfastigheter och industri/logistik finns det nu tecken på att direktavkastningskraven bottnar ur.

Bostads-, logistik- och samhällsfastigheter kan klara högre nominella räntor relativt bra – så länge de högre räntorna beror på högre inflation. Detta eftersom hyresintäkterna inom dessa fastighetssegment tenderar att följa inflationen. Högre realräntor är dock inte positivt – det leder till högre finansieringskostnader som fastighetsägaren inte får kompensation för via högre hyresintäkter.

Hyrorna inom kontorssektorn (speciellt för välbelägna kontor i Stockholm) tenderar å andra sidan att följa BNP-tillväxten ganska väl.

Om vi har en sund ekonomisk återhämtning där starkare långsiktig ekonomisk tillväxt driver upp den långa realräntan, kan kontor i bra lägen i storstäderna ändå klara sig ganska bra eftersom de historiskt sett har kompenserats genom starkare hyrestillväxt. Om de nominella räntorna fortsätter att stiga framöver är den avgörande frågan för fastighetssektorn om det beror på högre inflation eller om realräntorna också kommer att stiga.

Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]