Förvärv av 136 fastigheter och ett större aktieköp i börsnoterade Diös. Den snabba expansionen har varit möjlig tack vare finansiering i form av både eget kapital och lånat kapital på kapitalmarknaden.
Fastighetsbolaget Klövern har en minst sagt förvärvstung period bakom sig. Under 2012 köpte bolaget 136 fastigheter på olika håll i landet till ett fastighetsvärde på närmare 7,5 miljarder kronor. Det har varit möjligt tack vare att Klövern valt att utfärda både företagsobligationer och preferensaktier.
[ Annons ]
– Eftersom tillgången till bankfinansiering är begränsad har alla fastighetsaktörer tvingats se över sina möjligheter till alternativ finansiering, så även vi. Tidigare kunde vi låna upp till 75 procent av fastighetens värde hos banken, men nu handlar det snarare om 65 procent. Mellanskillnaden får vi helt enkelt finna på annat vis. Därför är det en otrolig fördel för oss att till exempel kunna tillgå obligationsmarknaden, säger Klöverns vd Rutger Arnhult.
Under 2012 utfärdade Klövern företagsobligationer fyra gånger till ett totalt värde om 1,825 miljarder kronor. Intresset för obligationerna har varit stort bland investerare.
I samband med att Klövern i mars 2012 fullföljde budet på det börsnoterade fastighetsbolaget Dagon genomförde bolaget för första gången även en nyemission av preferensaktier. Köpet betalades till cirka 65 procent med nyemitterade preferensaktier i Klövern. Och under hösten genomfördes en emission av preferensaktier om 650 miljoner till ett så stort intresse från både allmänheten och institutionella investerare att erbjudandet övertecknades kraftigt. Kapitalet har bolaget bland annat använt till nyförvärv och investeringar i befintliga fastigheter, såsom Ericssons nya kontor i Kista, samt till köpet av aktier i Diös.
– Idag har vi runt 18,5 miljoner preferensaktier. En stor fördel med den här finansieringsformen är att preferensaktierna förbättrar vår kapitalstruktur, det vill säga ökar andelen eget kapital och minskar belåningsgraden. Det är alltså inget lån, till skillnad från företagsobligationer. Det är således inte heller något kapital som förfaller och måste refinansieras. Jag tycker helt klart att det här är ett förmånligt sätt att ta in pengar på, samtidigt som det är en intressant placering för investerare, säger Rutger Arnhult och fortsätter:
– De här två finansieringsformerna gör det möjligt för oss att fortsätta växa i den takt vi själva önskar. Utan till exempel preferensaktier hade alternativet kunnat vara att enbart amortera på våra lån till bankerna. Nu minskar vi istället bankberoendet och kan fokusera på att växa, för det finns alltid intressanta affärer att göra. Så för vår del är det helt klart positivt att vi kan använda både företagsobligationer och preferensaktier.
_________________________________________________
Under 2012 emitterade Klövern företagsobligationer för 1,8 miljarder
Varmvattnet 3 i Akalla, Hilton 3 i Frösunda och Kallebäck teknikpark i Göteborg är några av fastighetetsköpen under 2012 som Klövern finansierat med företagsobligationer.
Obligationerna är icke-säkerställda med löptider mellan fyra till sex år och med en kupongränta som beräknas på Stibors tremånadersränta plus 3,6–4 procent.
Efter emissioner av preferensaktier har Klövern idag också cirka 18,5 miljoner utestående preferensaktier som ger investerarna en fast aktieutdelning på cirka 7 procent eller 10 kronor per år, utöver kursutvecklingen. Till skillnad från stamaktier utbetalas preferensaktiernas utdelning kvartalsvis (2,50 kr).
_________________________________________________
Priset på risk ökar i hela Europa
Det har inte bara blivit svårare för svenska fastighetsbolag att låna. Läget är detsamma i de flesta europeiska länderna, liksom framväxten av de nya finansieringsformerna. Fast det är dyrare att låna pengar i övriga Europa.
Att det är svårare att ta banklån i Europa beror på bankernas ökade förväntningar på låntagarnas allokering av eget kapital. Precis som i Sverige har belåningsgraden i övriga Europa sänkts från omkring 80 till nivåer ner mot 60 procent.
– Det är tydligt att bankerna i första hand servar sina hemmamarknader, det vill säga franska banker lånar ut pengar i Frankrike, spanska banker i Spanien. Det är en effekt av att regeringarna i flera länder räddat sina banker, säger Lennart Sten, GE Capital Real Estates Europachef med huvudkontor i Paris.
Han menar att olikheterna mellan Sverige och övriga Europa finns på en mikronivå, med undantagen att de flesta bankerna i Europa är sämre kapitaliserade än de svenska och att räntenivåerna tenderar att vara högre ute i Europa.
När bankerna trycker ner belåningsgraden hos bolagen, rättar även de europeiska fastighetsbolagen till finansieringsbehovet till stor del genom företagsobligationer.
– Marknaden har dragit iväg i Europa. Här finns också en stor bredd på räntenivåer. I Holland, till exempel, gav ett stort fastighetsbolag i höstas ut en företagsobligation och betalade bara en liten marginal ovanpå den underliggande styrräntan på en nivå under 50 punkter, säger Lennart Sten.
Även i USA fungerar företagsobligationsmarknaden väl, inte minst för att där finns mer pengar i systemet.
– Där finns dessutom i större utsträckning andra strukturerade produkter, som säkerställda så kallade ”corporate mortgage-backed securities”. Och framför allt finns det mer tredjepartskapital i USA än i Europa. Alternativa långivare är beredda att ge lån, men förstås till högre räntor, säger Lennart Sten och fortsätter:
– I Europa är det Storbritannien som har den mest utvecklade marknaden för tredjepartsfinansiärer. Det är också där man som kreditgivare kan få de högsta marginalerna. I Sverige ser jag att det fortfarande finns en inställning om att man istället för att betala 500 punkters marginal hellre går över till en annan finansieringsform.
Lennart Sten tror att de europeiska fastighetsbolagen får vänja sig vid företagsobligationer och att bankerna inte kommer att höja belåningsgraden upp mot de tidigare nivåerna på 75–80 procent.
– Ökad medvetenhet, ökade kapitaltäckningskrav och vissa svårigheter att rekapitalisera banksystemet gör att priset på risk definitivt har gått upp.
