En ny utredning föreslår att regeringen ändrar lagen som möjliggör att hyreslägenheter kan säljas som ägarlägenheter. ”En möjlighet att frigöra kapital”, säger Johan Kleveland, förbundsjurist hos Fastighetsägarna.
Konceptet med ägarlägenheter tillkom 2009 under Reinfeldtregeringen då Stefan Attefall var bostadsminister. Kristdemokraterna var då, lika mycket som idag, ett parti som ville gynna det egna ägandet, och där ser man ägarlägenheten som ett mer ”privat” ägande än bostadsrätten.
Som lagen är skriven idag får enbart ägarlägenheter bildas i nyproduktion och det har gjorts i rätt liten skala. Det fanns totalt 4 003 ägarlägenheter 2023 enligt SCB:s statistik. (1,2 miljoner bostadsrätter). För att möjliggöra även ombildning till ägarlägenheter tillsattes en utredning 2012 som kom med ett förslag i utredningen SOU 2014. Den utredningen lades på is när det blev regeringsskifte.
[ Annons ]
Den utredning som nu är klar; ”Fler vägar till att äga sitt boende”, och som ligger på bostadsminister Andreas Carlsons (KD) bord, bygger till största delen på den tidigare utredningen. Det är några små ändringar, bland annat att det ska räcka med att två lägenheter görs om till ägarlägenheter i en fastighet, tidigare var det tre. Även att småhus kan göras om till ägarlägenheter med två bostäder.
Om en lag tas, och öppnar dörren för att ombilda hela eller delar av en hyresfastighet, är frågan förstås om det finns ett sådant intresse hos fastighetsägarna.
Utredaren Magnus Hermansson skriver:
”Det är svårt att göra en uppskattning av i vilken utsträckning omvandlingsförfarandet kan komma till användning. I avsaknad av tillräckligt underlag avstår utredningen försiktigtvis från att göra några kvantitativa uppskattningar. En kvalificerad gissning är emellertid att det kommer att ske en relativt långsam ökning i fråga om användningen av förslaget. Det är inte troligt att förslaget kommer att leda till några märkbara effekter på bostadsmarknaden i stort, i vart fall inte under de första åren efter det att omvandlingsförfarandet införts.”.
Till Fastighetstidningen säger Magnus Hermansson att utgångspunkten sannolikt för de flesta fastighetsägare är att omvandla hela huset till ägarlägenheter.
– Risken finns då att några inte blir sålda och då står man med lägenheter som fastighetsägaren får fortsätta att förvalta. Den fastighetsägare som ska gå igång med ett sådant projekt bör ha det väl förankrat hos hyresgäster och en plan på hur man löser icke sålda bostäder i efterhand, säger Magnus Hermansson.
Han kan inte utesluta att en fastighetsägare får mer betalt för ett hyreshus uppstyckat i ägarlägenheter än om huset säljs i sin
Hos Fastighetsägarna ser man positivt på förslagen.
– För fastighetsägare innebär detta nya möjligheter att sälja lägenheter, exempelvis för att frigöra kapital till nyproduktion eller renoveringar. Samtidigt behåller hyresgäster sitt konsumentskydd, då de kan välja att bo kvar med fortsatt besittningsskydd om de inte vill köpa sin lägenhet, säger Johan Kleveland, förbundsjurist hos Fastighetsägarna.
Han menar att en lagändring ger fastighetsägarna större flexibilitet att göra förändringar i huset.
– Man behöver inte sälja hela huset till en bostadsrättsförening med de majoritetsregler som gäller för det. Det ger en större frihet för fastighetsägare att välja om det ska bli en omvandling av bara delar av fastigheten, säger Johan Kleveland.
Det skulle inte vara aktuellt för oss.
Det finns idag, tack vare tredimensionell fastighetsbildning, möjligheter att blanda olika boendeformer i samma hus. Wåhlin fastigheter i Stockholm gjorde två projekt med nybyggda ägarlägenheter, dels en vindsvåning i Solna med radhus på taket som såldes, och ett hyreshus i Vasastan där vinden inreddes och såldes som ägarlägenheten. Det övriga beståndet i dessa fastigheter är hyresrätter.
Hur ser då intresset ut hos Wåhlin, om möjligheten fanns att omvandla befintliga lägenheter i fastigheten?
– Det skulle inte vara aktuellt för oss, vi vill bygga fler hyresrätter vilket är vår affärsidé,
säger Mikael Röjdemark, vd, Wåhlin fastigheter.
Han tror att det kan bli svårförvaltat med en blandning av boendeformer inne i huset.
– Ägarlägenheterna hos oss har egna sopkärl och egen uppvärmning. Vi försöker så mycket som möjligt bryta ur dem ur vår förvaltning. Och det går när de befinner sig på taket eller på ett eget våningsplan. Men om du ska ha ägarlägenheter inne i huset blir det stökigt. Som vid stambyten eller andra åtgärder, säger Mikael Röjdemark.
Han tror att de flesta fastighetsägare hellre väljer att sälja hela fastigheten än enstaka lägenheter. Eller bygger ett bostadsrättshus om man vill in på den marknaden.
