Bostadsbolaget Titanias vd Einar Janson menar att det i rådande kris finns en möjlighet att relativt riskfritt trycka upp konstlat underprissatta hyror mot en nivå som närmar sig den faktiska betalningsviljan.
Från branschhåll har det länge pekats på stora problem med hyressättning i nyproduktion där man menar att kalkylerna helt enkelt inte går ihop. En utredning om att återställa presumtionshyressystemet till hur den ursprungligen var avsedd pågår.
Därför kan det te sig något förvånande när bostadsbolaget Titanias vd Einar Janson i förordet till bolagets delårsrapport skriver att:
[ Annons ]
”Vad som däremot håller på att ske med hyror för bostäder som är nyproducerade på attraktiva orter är en smärre revolution i det tysta.”
Einar Janson för ett resonemang där han menar att nyproduktionen i realiteten har möjlighet att bli ”överkompenserad för inflationen och räntechocken blir en chans för hela branschen att ta kraftiga kliv uppåt i hyressättning och närma sig den faktiska betalningsviljan på orter där det råder underprissättning.”
Till Fastighetstidningen betonar han dock att det i Titanias fall inte handlar om presumtionshyra. Titania tillämpar egensatta hyror med individuella avtal för varje hyresgäst i sin nyproduktion.
– Att presumtionshyrorna är problematiska håller jag med om. Men nivåerna på presumtionshyrorna är trots allt en indikator på vad som är acceptabla hyror för hyresgästföreningen. Och i och med att nivåerna går upp så mycket som de faktiskt gör, är det ett tecken på att något stort händer på marknaden, säger Einar Janson.
I delårsrapporten resonerar han vidare:
”I denna situation är det viktigt att hålla huvudet kallt och påminna sig om vad det var som gjorde bostäder i Sverige så attraktiva att pensionskapital och internationella fonder tidigare bjöd över varandra för att investera i det. Deras analyser byggde inte på en förhoppning om evig nollränta utan snarare på antagandet att förutsättningarna på den svenska bostadsmarknaden borgade för att värden och kassaflöden skulle utvecklas gynnsamt i reala termer, på sikt, även när den utsattes för det oundvikliga stresstest i form av inflation och räntehöjningar för att stävja den.”
Det gör det också tydligt att nuvarande hyressättningssystem inte är hållbart.
Einar Janson sticker inte under stol med att situationen i fastighetsbranschen är krisartad och att marknadens syn på framtiden är tämligen pessimistisk. Men han vill samtidigt hävda att det inte är helt nattsvart på Stockholmsmarknaden.
– Här råder det ett stort tryck på bostadsmarknaden. Det har varit en väldig rabatt på bostadsrätter med extremt låga räntor. Även om de nu sjunkit i pris så är de mycket dyrare i månadskostnad. Därför har nu hyresrätten plötsligt blivit väldigt attraktiv. Så det finns hög betalningsvilja i Stockholm, säger Einar Janson.
Det på en trots allt reglerad hyresmarknad. Men Einar Janson menar att nyproduktion i realiteten blir överkompenserad för inflation och räntechock.
– Det gör det också tydligt att nuvarande hyressättningssystem inte är hållbart. Därför menar jag att det finns en möjlighet för fastighetsägare som vågar sticka ut hakan att relativt riskfritt trycka upp hyrorna mot en nivå som närmar sig den faktiska betalningsviljan på orter där det råder underprissättning.
Finns det inte risk för ett visst cirkelresonemang? Hyrorna höjs, vilket verkar inflationsdrivande och då kommer räntorna inte att gå ned.
– Så skulle det kunna vara. Men jag menar att detta är en engångshändelse på Stockholmsmarknaden. Det finns en gräns där man till slut slår i taket för verkliga marknadshyror, säger Einar Janson.
Som Einar Janson ser det så används nu dagens inflation snarast som ett skäl – inte ett svepskäl, utan ett fullt legitimt skäl för att höja en hyra där det länge rått konstlad underprissättning. Han hävdar att i jämförelse med andra europeiska städer med underskott på bostäder så ligger stockholmshyrorna relativt lågt.
Men finns det inte risker med en egensatt hyra som kan komma att omprövas?
– Risken att hamna i hyresnämnden och bli dömd för att en nyproduktionshyra, som håller sig inom den reglerade marknadens nivåer, skulle vara oskälig ser jag som väldigt låg. Skulle hyresgästföreningen ge sig på den nyproduktion som trots allt sker i ett läge med dagens höga produktionskostnader, så skulle vi få en helt ohållbar politisk situation. Då skulle det inte gå att bygga bostäder alls, säger Einar Janson.
Titania bygger fortfarande. Just nu ett projekt i Täby på 226 lägenheter som beräknas vara klart vid årsskiftet. Efter det hoppas man kunna sätta spaden i jorden på nytt.
– Men det beror på hur finansieringssituationen ser ut. Det spelar inte så stor roll om vi säger att inflationen medför hyreshöjningar, att hyreshöjningarna kommer att täcka upp värdeminskningen när avkastningskraven går upp och att vi klarar räntorna – om inte bankerna och obligationsinnehavarna köper den storyn, säger Einar Janson.
