Med en transaktionsvolym som till följd av rådande lågkonjunktur nått ett nytt lågvattenmärke och ett ökat antal utsatta områden är utmaningarna i Södertälje många. Trots det skönjs en framtidsoptimism, inte minst i centrumkvarteret Luna där en stor satsning för upprustning planeras.
Bostäder | Bostadsmarknaden i Södertälje kännetecknas av höga tillväxtmål och kommunen planerar att uppföra 20 000 nya bostäder fram till 2036. Som ett led i detta tilldelades Titania i november 2023 rollen som ankarbyggherre för ett nytt bostadsområde i Fornhöjden.
Parterna har enats om ett markpris för bostäder om 3 400–3 800 kr/kvm ljus bruttoarea. Planprocessen är i tidigt skede och byggstart väntas dröja.
Rådande konjunkturläge försvårar realisering av de ambitiösa tillväxtmålen och den prognostiserade byggaktiviteten kommande år beräknas vara låg. Flertalet bostadsprojekt har tillfälligt pausats och tilldelade markanvisningar har återlämnats.
[ Annons ]
Den låga nybyggnadstakten förväntas förvärra redan befintlig bostadsbrist. Samtidigt rapporteras om att utbudet av nyproducerade bostäder har ökat, men att förmedlingen går allt trögare. Den förklaring som ges är i främst höga presumtionshyresnivåer.
Även bruksvärdeshyror för det äldre beståndet har utvecklats starkt i Södertälje. Hyresutvecklingen har i viss mån dämpat sjunkande marknadsvärden kopplat till stigande direktavkastningskrav.
En stor utmaning i Södertälje relaterar till stadsdelar präglade av hög kriminalitet och låg socioekonomisk status. Numera inkluderas områdena Ronna, Geneta, Linna, Hovsjö, Fornhöjden och Saltskog i polisens lista över utsatta områden. Antalet är högt med hänsyn till kommunens storlek.
Riskaversionen bland aktörer på fastighetsmarknaden i dagens marknadsläge är påtaglig, vilket i synnerhet riskerar att drabba utsatta områden.
Handel | Lunakvarteren har länge tampats med stora vakanser, och beslut om att rusta upp kvarteret är fattat.
Lager/Logistik | Stort utbud finns på projektmarknaden. Transaktionsmarknaden är avvaktande och avkastningskraven fortsätter pressas upp.
Kontor | Södertälje har ett bra läge för kontor och är ett starkt fäste för världsledande aktörer som Astra Zeneca och Scania.
Investeringsmarknad | Transaktionsaktiviteten i Södertälje har under senaste året i princip varit obefintlig.
Caroline Svärd, Svefa
BYGGA NYTT ÄR SISTA ALTERNATIVET
Telge Fastigheter är tillsammans med systerbolaget Telge Bostäder Södertäljes största fastighetsägare. Telge Fastigheter äger och förvaltar hela 550 000 kvadratmeter lokalyta, där huvudparten är kommunala fastigheter och anläggningar.
Men det finns även en kommersiell sida, 15 procent av beståndet, med kontor och handelsytor.
– Vi har god efterfrågan och vakansgraden är under en procent, säger Tobias Stridsberg, tf vd för Telge Fastigheter.
Störst behov just nu är utbildningslokaler och vårdboenden. Den demografiska förändringen kommer ytterligare kräva satsningar på boendelösningar för de äldre.
– Vi använder oss generellt av försiktighetsprincipen där vår filosofi är att se om det finns andra lösningar än att bygga nytt. Går det att optimera det som finns, kan man bygga om? Först därefter ska vi fatta beslut om att bygga nytt, säger Tobias Stridsberg.
Lunakvarteret i centrum är ett exempel. Slitet och från början med plan att riva allt. Men stommarna var okej och planen som nu ritats fram är att renovera och bygga till en del i stadskvarteret.
– När det gäller hyresgäster ser vi på olika scenarier som kan vara mest fördelaktigt för staden. Framför allt blir det handel, restauranger och caféer.
Även kontorsytor tillkommer inom Luna mot Storgatan.
– Det finns intresse från kontorshyresgäster att ta hela plan som blir tillgängliga, säger Tobias Stridsberg.
David Grossman
