Bruksvärdessystemet står kvar med sin tunga 70-talsfot på hyresrätten. En lag om att allmännyttan skulle agera affärsmässigt och inte längre vara hyresnormerande lät bra, men blev dålig. Därför är det nu dags att skapa institutioner som gör det möjligt att faktiskt uppfylla lagens intentioner, skriver Tomas Ernhagen, chefsekonom på Fastighetsägarna Sverige.
Land ska med lag byggas, löd Karl XV:s valspråk. Det är en bra devis, men ska den fungera krävs också institutioner som gör det möjligt att förverkliga lagens intentioner. Saknas sådana kan glappet mellan teori och praktik bli stort. Den svenska hyresmarknaden är ett plågsamt exempel på detta.
[ Annons ]
För ett halvt sekel sedan ersattes den statliga hyresregleringen av ett bruksvärdessystem, som ursprung-ligen var tänkt att leda till en marknadsanpassning av bostadshyrorna. På grund av politiskt rävspel drogs det ursprungliga förslaget (prop. 1967:141) tillbaka för att återkomma i urvattnad form ett år senare. När 60-tal gled över i 70-tal, gled bruksvärdessystemet allt längre från ursprungstanken. De kommunala bostadsbolagens (allmännyttans) hyror blev normerande och Hyresgästföreningen (HGF blev, om möjligt, ännu starkare.
I det system som mejslades fram omintetgjordes den marknadsanpassning som många hade hoppats på. När hyrorna bestämdes i förhandlingar mellan en stark hyresgästförening och kommunala bolag utan vinstkrav, kunde det knappast gå på något annat sätt. Hyresutvecklingen i det befintliga beståndet kom att begränsas av kommunallagens krav på självkostnadstäckning, vilket var långt ifrån tillräckligt för att säkra hyresrättens framtid utan kraftiga subventioner.
I denna märkliga värld var det naturligt att normbildningen på hyresmarknaden sköttes av hgf och allmännyttan via SABO. Lagstiftaren hade ju valt att lägga hyresrättens framtid i deras händer. Hyresmarknadskommittén (HMK) blev den bärande institutionen, det nav som normbildning och hyressättning kom att kretsa kring. Det var dit allmännyttan och hgf vände sig vid tvister om den årliga hyresjusteringen. Majoriteten av landets hyresvärdar – de privata – fick vackert anpassa sig.
Att detta inte var en bra ordning blev tydligt när krigsregleringarnas ok lyftes av ekonomin under 80- och 90-talet. Bruksvärdessystemet stod då stadigt kvar med sin tunga 70-talsfot på hyresrätten. Med självkostnadsprincipen som hyreshöjande grund blev det tufft för hyresrätten att hävda sig i den nya avsubventionerade världen. Bostadsrätten tog över ledartröjan.
Politikerna insåg till slut att något måste göras. 2011 sjösattes en ny lag som kastade självkostnadsprincipen över bord. Allmännyttan skulle nu agera affärsmässigt och alla kollektivt förhandlade hyror skulle väga lika tungt i hyressättningen. Det lät bra, men blev dåligt.
Lagstiftaren glömde att ändra den institutionella ramen. sabo och hgf fortsatte sitt hyresnormerande och hyressättande arbete inom hmk, men utan självkostnadsprincipens grund. Det gjorde det möjligt för HGF att tvinga fram reala sänkningar i de årliga hyresförhandlingarna.
Det är hög tid att ändra på detta och skapa institutioner som gör det möjligt att uppfylla lagens intentioner. HMK:s roll i de årliga hyresförhandlingarna måste ersättas av en institution som på ett oberoende och välgrundat sätt kan lösa tvister mellan parterna på hyresmarknaden. Nya tider kräver nya institutioner.
Tomas Ernhagen,
chefekonom, Fastighetsägarna Sverige
Tomas Ernhagen
Gör: Chefekonom på Fastighetsägarna Sverige
Mer om: Född och uppvuxen i Lund. Bor i Stockholm sedan 1994. I botten nationalekonom och auktoriserad finansanalytiker. Innan Fastighetsägarna var Tomas drygt tio år på Riksbanken och har ett mångårigt förflutet som journalist.
Twitter: @TomasErnhagen
