Upp till 35 000 färre lägenheter kommer att byggas under en tioårsperiod. Så pass hårt menar analysföretaget Evidens att effekterna av en mängd nya lagar och regler som planerar att införas kan slå mot fastighetssektorn.
Det är på uppdrag av Fastighetsägarna som Evidens undersökt möjliga effekter av flera nya utredningar och EU-direktiv som direkt eller indirekt påverkar fastighetsföretagens investeringar i nybyggda bostäder. Deras slutsats är att den samlade effekten kan leda till att nödvändiga investeringar bromsas. Detta strider alltså mot intentionerna att upprätthålla byggandet på goda nivåer.
[ Annons ]
Ted Lindqvist, fastighetsekonom och vd på Evidens, är noga med att betona att det är svårt att göra exakta beräkningar av hur förslagens effekter. Men hans samlade bedömning är att fastighetssektorn löper en stor risk att drabbas av en lång rad åtgärder som minskar möjligheterna till goda investeringar.
– Jag ser det som en stor potentiell risk att det politiska systemet för närvarande är så svagt att utredningar görs i olika stuprör utan att någon egentligen har överblicken, säger Ted Lindqvist.
Han menar att vi politiken inte hunnit med i utvecklingen från en bostadsmarknad som länge till stora delar varit styrd av politiken till dagens efterfrågestyrda marknad.
– I dagens läge med stora behov av bostäder finns det goda skäl att göra investeringar på bostadsmarknaden. Därför tror jag inte att man inom politiken är riktigt medveten om hur man nu sätter käppar i hjulen.
I rapporten förklaras det hur en relativt måttlig höjning av räntenivån kommer att påverka lönsamheten i fastighetsinvesteringar klart negativt.
Ted Lindqvist betonade att det är svårt att göra exakta beräkningar av de olika förslagens effekt. Men för några av utredningarna finns det faktiska beräkningar. Ett exempel är nya Baselregler. Där har Bankföreningen gjort bedömningar att det innebär att det uppstår kostnader som motsvarar cirka en procent av BNP.
Ted Lindqvist framhåller också de beräkningar som SABO gjort på ränteavdragsbegränsningarnas effekter.
– De har haft möjlighet räkna på faktiska data från över 100 bolag, säger Ted Lindqvist.
Beräkningarna visar att vid en ränta på runt fyra procent och ett byggande om cirka 10 000 nya bostäder per år ökar kostnaderna med runt en halv miljard kronor. Förutsatt att effekterna för SABO-företagen är hyfsat representativa för bostadssektorn skulle det med andra ord innebära betydande kostnadsökningar för branschen i stort.
Tillsammans med Paketeringsutredningens förslag om höjd skatt vid fastighetsförsäljningar, införandet av amorteringskrav för privatpersoner och utökat hyresgästinflytande vid renoveringar ökar finansieringskostnaderna för fastighetsbolag med motsvarande två till tre procentenheters räntehöjning.
Reinhold Lennebo, vd Fastighetsägarna Sverige har svårt att förstå att regeringen går på tvärs med de bostadspolitiska ambitionerna om ökat bostadsbyggande.
– Regeringen vill att fler investerar i nya bostäder, arbetsplatser och utbyggd infrastruktur. Att då föreslå nya regleringar och skatter som så tydligt leder till både starkt ökande finansieringskostnader och kraftigt minskat bostadsbyggande är både ogenomtänkt och anmärkningsvärt. Om de här förslagen genomförs kommer det i praktiken innebära ett totalstopp för bostadsbyggandet, säger Reinhold Lennebo.
Analysen visar att en ökning av räntekostnader med två procentenheter minskar bostadsbyggande med 2 500 bostäder per år. Vid en höjning av räntekostnaden med tre procentenheter minskar antalet nybyggda bostäder med 3 500 per år. På tio år innebär det 25 000–35 000 färre nya bostäder enligt Evidens prognos.
Ted Lindqvist betonade att slutsatserna i flera av utredningarna tagna var för sig kan te sig rimliga.
– Men problemet är att när man blandar ihop allt så får man en oerhört giftig cocktail.
Evidens har analyserat effekterna av 20 aktuella utredningar, EU-direktiv och politiska förslag. De som bedöms kunna får störst effekt är:
- Nya kapitaltäckningskrav enligt Baselreglerna för banksektorn
- Begränsningar av ränteavdragsmöjligheterna inom bolagssektorn
- Paketeringsutredningens förslag om skatt vid överlåtelser av fastigheter
- Utökade amorteringskrav för privatpersoner
- Förslag om förstärkt hyresgästinflytande vid renoveringar
- Finansiering av infrastrukturinvesteringar via nya skatter och avgifter
- Reglering av upplåtelseform i kommunernas detaljplaner
