I våras avslöjade Uppdrag granskning en vidlyftig företagskultur i pensionsfondsägda Norrporten. Den hårda pressen utifrån har tvingat fram kritisk självrannsakan. Under ledning av nye vd:n Jörgen Lundgren är det nu måttfullhet som ska leda bolaget in i framtiden.
Det är en sådan där dag som ser ut som rå höst vid morgonens första ögonkast ut genom fönstret, men som efter en svettig promenad till kontoret visar sig vara ännu en sensommardag. Det fick Jörgen Lundgren, nytillträdd vd för Norrporten, erfara denna tisdagsmorgon. Varm i kläderna – i dubbel bemärkelse – hänger han av sig kavajen och hälsar glatt i samma rörelse.
[ Annons ]
Han är prydligt klädd och förvånansvärt avslappnad med tanke på att han två timmar senare ska ta flyget från Sundsvall till Tyskland för styrelsemöten i de tyska bolagen. I dagsläget är Norrportens tyska innehav för litet för att motivera en egen filial av norrlandsjätten. Samtidigt är lokal närvaro ett viktigt inslag i bolagets strategi. Så hur blir det – är den tyska marknaden tillräckligt intressant, eller ska man lämna landet?
– Ja, det återstår att se, ytterst är det en styrelsefråga. Det är bara i Hamburg vi inte har vår egen personal ännu. Om vi ska expandera så vill vi finnas lokalt med egen personal. Närvaro är nyckeln, det har våra kundundersökningar visat flera gånger, säger Jörgen Lundgren.
Stark närvaro i de utvalda marknaderna samt minimal administration för de lokala kontoren. Det är Norrportens mångåriga och framgångsrika strategi. Det interna arbetet däremot har fått en omfattande uppdatering sedan det omtalade inslaget i SVT:s Uppdrag granskning i våras. Där exponerades en företagskultur med påkostade tjänsteresor, vräkiga bilar och stora bonusar – vidlyftigheter som rimmar illa med att Norrporten investerar med svenska folkets pensionspengar.
Den plötsliga uppmärksamheten satte Norrporten i gungning. Både styrelse och ledning möblerades om. Si sådär ett halvår senare
konstaterar Jörgen Lundgren att det varit en omvälvande tid, och att den hårda pressen faktiskt förde något gott med sig.
När ett bolag ifrågasätts och sätts under press på det här sättet ges stor möjlighet till självrannsakan.
–?Det har varit en jobbig tid men det har lett till att vi nu hamnat i en spännande utveckling framåt med många förändringar. När ett bolag ifrågasätts och sätts under press på det här sättet ges stor möjlighet till självrannsakan, och det vill vi ta tillvara på bästa möjliga sätt.
I samband med Norrportens medverkan i Uppdrag granskning valde både andra och sjätte AP-fonden att öppet redovisa den avkastning de fått sedan de köpte in sig i Norrporten – totalt cirka 20 procent årligen. I mätningar som ett externt undersökningsföretag gjort visar det sig att kundernas förtroende för bolaget är fortsatt starkt, och i årets Fastighetsbarometer, som presenterades i oktober, plockade Norrporten hem högsta poäng i kundnöjdhet bland kontorshyresgäster.
–?Det är det som gör oss mest glada, att vi ändå i allt det här har fått bekräftat att våra hyresgäster tycker att vi är en bra hyresvärd. Det är det viktigaste för oss – att kunna fortsätta leverera i det perspektivet.
Att Jörgen Lundgren skulle träda in i vd-rollen efter att den dåvarande vd:n Anders Wiklander avgick i våras var ingen självklarhet även om han själv fick kliva in som tillförordnad under rekryteringsprocessen. Att valet till vd-posten slutligen föll på honom beskriver han som ”smickrande” och ”inspirerande”.
Förändringsarbetet började inifrån och ut. Nya ansikten i styrelsen. Nya arbetssätt utifrån tydliga policyer kring bland annat resor och representation. I dagarna ska också nya tjänster tillsättas, bland annat en HR-chef och en bolagsjurist, vilket Norrporten inte haft tidigare.
–?Vi är just nu inne i en period då vi tittar mycket på hur vi kan bli mer transparenta och öppna upp Norrporten. Vi ska bli tydligare, redovisa helårsrapporter och bli mer börsfähiga som det heter. Det har kommit många spännande ansökningar, så det finns ett stort intresse för att jobba på bolaget, säger Jörgen stolt.
Han är i botten civilekonom och har arbetsplatser som Skandia, Nordea och Danske Bank i bagaget. Fastighetsbranschen kastades han sig in i när han rekryterades till Norrporten 2007.
–?Jag har haft stor nytta av min bankbakgrund men inser också ödmjukt att jag varit tvungen att lära mig mycket om fastighetsbranschen för att kunna fatta beslut i investeringsfrågor och annat.
Med Norrportens sammanlagda värde på 25 miljarder kronor, bankskulder på 13 miljarder kronor, en belåningsgrad på 52 procent och en ständigt svällande projektportfölj är just finansieringsfrågor ett ofta återkommande inslag på Jörgens agenda.
I dag upplever han inga större problem med att få tag i det kapital som behövs, men för några år sedan var lånevillkoren en deppig historia, även för stora fastighetsbolag.
–? Låneklimatet har successivt normaliserats. Idag har vi inga problem att hitta pengar, snarare tvärtom. Det har gått väldigt fort, och den generella efterfrågan på företagskrediter har minskat som en konsekvens av konjunkturläget. Det har sammantaget inneburit att priset på kapital kommit tillbaks till hanterbara nivåer för bra projekt och affärer. Belåningsgraden har gått ner vilket fortfarande försvårar finansieringen för flera aktörer. Nya regler fördyrar också bankernas upplåning vilket kunderna får betala, och detta slår i synnerhet mot fastighetssektorn som är väldigt kapitalintensiv. Men det är ändå väsentligt bättre tider idag, och det är vi glada för, säger Jörgen Lundgren.
85 procent av Norrportens hyresintäkter kommer idag från kontorsfastigheter. Andelen butiker och andra typer av lokaler har medvetet reducerats.
–?Man ska göra det man är bra på och för oss är det kontor. Vi har en liten slogan som vi kallar ”från kvadratmeter till kontaktyta”. Tillsammans med kunden tar vi greppet om helheten och skapar en lösning som stödjer kundens verksamhet och arbetssätt. Moderna kontor ökar kunskapsöverföring samt mer synliga och delaktiga chefer.
Vi har nog märkt att vi inte har svart bälte i förändringsbenägenhet vi heller, vi är precis som alla andra, men vi försöker leva som vi lär.
Arbetsmodellen utgår från en målbeskrivning där Norrporten tillsammans med hyresgästen går igenom organisationens arbetssätt för att sedan skapa den för organisationen bästa arbetsplatsen. Idag pratar man om free seating, clean desk och aktivitetsbaserade kontor. Sedan är det viktigt att ha respekt för att det i en förändringsprocess finns ett motstånd. Jörgen vittnar om att det är lätt att klänga sig fast vid sina egna skrivbord och pappershögar, inte minst på Norrportens eget huvudkontor där man skapat ett mer digitalt arbetssätt med delade arbetsplatser.
–?Vi har nog märkt att vi inte har svart bälte i förändringsbenägenhet vi heller, vi är precis som alla andra, men vi försöker leva som vi lär. Det är viktigt att man bottnar i sådana här processer hemmavid innan man säger åt andra hur de ska jobba.
Kontoren som Norrporten hyr ut utanför Stockholm håller en hög standard men kan förstås inte jämföras med fastighetsmarknaden i huvudstaden.
–? Hyresnivåerna på moderna kontorslokaler på dessa marknader uppgår till mindre än hälften av hyresnivån jämfört med i Stockholm. Det händer att företag eller myndigheter väljer att omlokalisera till andra städer på grund av det och då gäller det att vara alert och ha fina produkter att erbjuda.
Just statliga verk och myndigheter är en viktig kundgrupp för Norrporten. Den senaste tiden har bolaget förvärvat och själva uppfört ett antal fastigheter åt rättsväsendet. Ett färskt exempel är Rättscentrum i Örebro som stod färdigt i somras efter en byggtid på tre år och en kostnad på cirka 500 miljoner kronor. Huset inrymmer tingsrätt, polis, åklagarmyndigheten och kriminalvården. Den miljöcertifierade fastigheten kombinerar höga miljöambitioner och modern teknik, två intresseområden som Jörgen Lundgren återkommer till flera gånger när han pratar om framtiden för sin bransch.
–?Det kanske man inte tänker på, men den här typen av lokaler måste vara utrustade med tekniklösningar i toppklass för att klara de krav på till exempel utfrågning av vittnen på distans som moderna rättssalar ska tillhandahålla idag. Det är väldigt spännande.
Sedan Norrporten hittade sin nya nisch med fastigheter för rättsvårdande myndigheter har man fått anledning att fundera över om bolagets slogan verkligen funkar i alla lägen.
–?Nej, ”Lokaler att längta till” känns liksom lite fel när man inviger ett häkte, säger Jörgen Lundgren med ett skratt.
Från att ha varit ett mycket fragmenterat bolag, med olika typer av fastigheter på ett 25-tal orter i Norrland fokuserar Norrporten idag på tillväxtregioner längs med E4-korridoren.
–?Infrastrukturen är väldigt, väldigt viktig, betonar Jörgen Lundgren. I synnerhet för våra kunder men också för deras besökare. Idag är det en konkurrensfaktor att lätt ta sig till och från sin arbetsplats. Det märks speciellt i Stockholm där vi har större delen av vårt bestånd på promenadavstånd från Arlanda Express och Centralstationen.
Hur långt Norrportens närvaro längs E4-korridoren ska sträcka sig är inte skrivet i sten, men högre lärosäten, bra befolkningstillväxt, och utmärkta kommunikationer är några kriterier som måste uppfyllas. När siktet väl är inställt på en ny ort vill Jörgen Lundgren helst göra entré genom ett långsiktigt lågriskprojekt. Bolagets första förvärv i Stockholm, det strykjärnsformade huset, Flat Iron Building, vid Norra Bantorget var ett skolboksexempel på en drömetablering – en välkänd profilfastighet, goda trafikförbindelser och hög uthyrningsgrad till stabila hyresgäster med långa kontrakt. Idag har portföljen i huvudstaden vuxit till cirka 80 000 kvadratmeter, och bolaget har en egen organisation på plats.
I väntan på nya möjliga drömetableringar har Jörgen Lundgren ett 1,1 miljoner kvadratmeter stort bestånd mellan Luleå och Hamburg att förvalta och förädla, och en egen organisation att leda genom det förändringsarbete han påbörjat.
–?Det som fungerar väldigt bra finns det ingen anledning att ändra på alltför mycket. Vi fortsätter arbetet som vi har med vår egen personal ute på marknadsområdena. Vi försöker lyfta bort så mycket av administrationen som möjligt till huvudkontoret, så att huvuduppdraget för vår personal ute på orterna blir att fokusera på att möta hyresgästerna och se till att våra lokaler är uthyrda så långt som det går.
_________________________________________________
Fakta/Jörgen Lundgren
Ålder: 46 år.
Född: Sollefteå, Ångermanland.
Bor: i Sundsvall.
Familj: Hustrun Petra, barnen Jonas 21 år, Emil 18 år och Moa 14 år.
Intressen: Alpint. Både Jörgen och barnen är flitiga skidåkare.
_________________________________________________
Fakta/Norrporten
Norrporten är ett av Nordens största fastighetsbolag och ägs av andra och sjätte AP-fonden.
Bolaget äger och förvaltar fastigheter med en uthyrningsbar yta om cirka 1,1 miljoner kvadratmeter varav 85 procent är kontor, 9 procent butiker och resterande del bostäder med mera. Fastigheternas värde uppgår till cirka 25 miljarder kronor.
Huvudkontoret finns i Sundsvall och verksamheten bedrivs i Luleå, Umeå, Sundsvall, Gävle, Stockholm, Örebro, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Köpenhamn och Hamburg.
_________________________________________________
Tio frågor/Jörgen Lundgren
Vackraste huset: Den ofärdiga kyrkan Sagrada Família i Barcelona.
Borde inte ha byggts: Garaget till familjens villa. Jag rev det själv till slut.
Bästa egenskap: Är en positiv och öppen människa, rak i dialogen. Det kan nog uppfattas som lite jobbigt kanske.
Kan bli bättre på: Att ge saker lite tid.
Mest stolt över: Det klassiska, nämligen familjen och våra tre barn. Här hämtar jag ren och pur stolthet.
Favoritpryl: Slalomskidorna. Har tävlat alpint.
Dold talang: Laga hamburgare med så mycket som möjligt på.
Ville bli som liten: Har alltid velat jobba på bank sedan jag fick följa med min käre far till bankkontoret som liten grabb.
Förebild: Kofi Annan.
Senast lästa bok: Kriminalromanen Uppgörelsen. Blir annars mest affärstidningar.
