Arvid Lindqvist, Head of Research på Catella.
Publicerat 18 oktober, 2016

Mindre utländsk aktivitet signalerar ett skifte

Avmattningen i den utländska transaktionsvolymen signalerar ett skifte med stigande direktavkastningskrav och ökande skillnader mellan a-, b- och c-lägen, menar Arvid Lindqvist, Head of Research på Catella.

Den svenska fastighetsmarknaden är totalt dominerad av inhemska investerare. I år har nio av tio investerare varit svenska, huvudsakligen institutioner och börsbolag. Samtidigt har de utländska investerarna, med undantag för en kort period i början av 2016, sålt mer än de köpt under de senaste åtta åren.

[ Annons ]

Innan finanskrisen stod utländska investerare för en klar majoritet av investeringarna. Från 2005 till mitten av 2008 investerade utländska aktörer omkring 55 till 75 miljarder kronor per år, samtidigt som de sålde för 30 till 40 miljarder kronor per år. Transaktionsaktiviteten minskade markant efter finanskrisen, men investeringarna stabiliserades på en nivå om 10 till 20 miljarder kronor per år från 2010 till 2014. De utländska försäljningarna ökade kraftigt när marknaden återhämtade sig under 2011. Då avyttrades portföljer av problemtyngda investerare som Acta, Allokton, Landic och Boultbee.

Efter det fortsatte transaktionsaktiviteten att vara låg fram till 2015 då investeringsvolymen ökade markant till en årstakt på runt 40 miljarder kronor, framförallt drivet av stora investeringar av bland annat Starwood, Blackstone, Grosvenor och Partners Group. Sedan i början av 2016 har den trenden alltså vänt och volymerna har minskat under det senaste året.

Det finns ett tydligt mönster. De utländska investerarna tenderar att öka sin försäljningsvolym tidigt i investeringscykeln, när likviditeten precis har kommit igång efter en marknadssvacka samtidigt som direktavkastningskraven är höga. Vidare köper de när investerarcykeln börjar mogna och direktavkastningskraven sjunker. Investeringsvolymen har dock tenderat att minska när marknaden närmar sig toppen, eftersom det blir svårt att konkurrera med svenska aktörer i denna fas.

En bidragande orsak till de minskande investeringarna under det senaste året kan vara den hårda konkurrensen från svenska institutioner och börsbolag i och med att utländska investerare ofta har svagare lokal förankring, längre beslutsprocesser och ett behov av att hantera sin valutaexponering.

Mönstret gör att den utländska transaktionsvolymen är en bra indikator som ligger omkring nio till tolv månader före de genomsnittliga direkt-avkastningskraven för kommersiella fastigheter.

Avmattningen i den utländska transaktionsvolymen signalerar ett skifte med stigande direktavkastningskrav och ökande skillnader mellan a-, b- och c-lägen under det första halvåret 2017. Det är en utveckling som ligger väl i linje med signaler om pågående avmattning i den svenska bnp-tillväxten och de försvagade kreditmarknadssentimenten.

Den svenska fastighetsmarknaden kommer dock vara fortsatt högintressant för internationella investerare. Anledningen är att Sverige har en fortsatt god tillväxtpotential, samt en likvid och transparent fastighetsmarknad. Mycket talar för att den cykliska avmattning som kommer under 2017 blir relativt mild och kortvarig.

Högre direktavkastningskrav och skillnader mellan a-, b- och c-lägen blir istället en köpsignal för internationella investerare. Det är inte osannolikt att den utländska investeringsvolymen kommer att öka tidigare i cykeln denna gång. Den framsynte investeraren ser inte en kommande marknadsjustering som ett hot utan som tecken på framtida möjligheter.

Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

Transaktionsvolym

Castellums köp av Norrporten medförde att transak-tionsvolymen nådde en historisk toppnivå våren 2016. Bortsett från den affären har dock transaktionsvolymen trend-mässigt minskat sedan augusti 2015. Det har dock varit ett uppsving i september och den rullande tolvmånaders transaktionsvolymen ökade till 154 miljarder kronor, jämfört med 148 miljarder kronor i augusti.

Direktavkastningen trycks ner igen

Det genomsnittliga direktavkastningskravet för kontors- och handelsfastigheter sjönk tillbaka till 5,7 procent i september från 5,9 procent i augusti. Det är en liten uppgång från de historiskt låga 5,5 procent som uppmättes innan sommaren.

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]