Det man bygger ska hålla i lång tid. Det lärde sig Anders Bodin i tidiga år av pappan Ragnar som var marmorläggare. I samma anda har han byggt vidare generationsbolaget. Trygghet och stabilitet framför snabba klipp.
Det är marmor i entrén och det är marmor i den vackra hissen upp till Anders Bodin Fastigheters kontor. Man skulle kunna tro att huset stod på tjusiga Strandvägen och var byggt någon gång innan sekelskiftet 1900. Men så är det förstås inte. Det är Alvik, sex kilometer från city där de flesta andra fastighetsbolagen sitter. Att det är marmor överallt har sin förklaring. Anders Bodins pappa Ragnar Bodin var marmorläggare och lämnade Ådalen på 30-talet när arbetslösheten drog över Norrland. I huvudstaden insåg han behovet av nya bostäder och en byggfirma såg dagens ljus 1937, tio år innan sonen Anders föddes.
[ Annons ]
–?Jag var med pappa ute på byggena, precis som mina barn Helena och Kalle har varit med mig och åkt bygghissar när de var små, berättar Anders Bodin där vi sitter i ett magnifikt sammanträdesrum under porträttet av Ragnar Bodin.
Ute i korridoren går dottern Helena Bodin mellan rummen och känslan av ett generationsföretag är påtaglig. Fast det kunde har varit annorlunda. Egentligen hade Anders i sin ungdom inte alls tänkt sig att bygga och förvalta fastigheter. Drömmen var att fara ut på sjön. Han hade redan som femtonåring jobbat på turistbåtarna i skärgården och vid sidan av gymnasiet läst till styrman på sjöbefälsskolan på söder i Stockholm. Nu väntade uppdragen på de sju stora haven.
En sommardag 1964 förändrades förutsättningarna totalt. Pappa Ragnar ramlar illa ute på landet och dör efter en kort tid. Kvar står en ensam mor och en firma utan ledning. Anders, då 17 år gammal, bestämmer sig för att ändra kurs.
–?Jag kunde inte lämna allt och vara borta flera månader i stöten. Så jag åkte tillbaka till Stockholm, läste till byggnadsingenjör och civilekonom och sadlade om.
Det låter så enkelt och självklart när han idag säger det, men man förstår att det måste ha varit en omvälvande episod i hans liv. Fast suget till havet har han kvar. I skärgården på ön Eknö nära Sandhamn ligger hans segelbåt.
– Jag tar inte upp båten innan lucia. Med några koftor under stället går det bra att vara ute i alla väder, konstaterar han.
En resa på stormiga hav har det också ibland varit att lotsa fram företaget under de 40 åren Anders Bodin hållit i rodret. Över fastighetskriser, ändrade villkor och allt högre byggkostnader. I sådana lägen är det nödvändigt med en tydlig inre kompass, och det har onekligen Anders Bodin. Affärsfilosofin är att hitta områden eller objekt och sedan utveckla det. Det är nya projekt som han ser som ”kryddan” i arbetet.
Förvaltningen tycker han egentligen är rätt rutinartat, då han hellre vill vara ett bollplank än chef. Därför har enhetscheferna fått utvecklas självständigt. Många har varit hos Anders mellan 10–25 år.
–?Kan vi köpa in ett hus, tillföra ett tekniskt kunnande och utveckla finns det en ekonomisk potential. Det har varit grunden till vår framgång. Det är som att köpa en gammal bil – fixar man motorn och rustar upp den har bilen ett annat värde.
En tydlig strategi ända sedan Ragnar Bodins dagar är även att välja bra material och beprövad teknik även om det blir dyrare.
– Kanske billigt för stunden men desto dyrare när material ska bytas redan efter tio år. Jag får ibland höra att vi borde bygga lite mer futuristiskt, med mer glasytor. Men ett isolerglas kan börja släppa in luft efter tio år och blir mjölkvitt. Tegel, granit och kvartsit är underhållsfritt, och åldras vackert, säger Anders Bodin med emfas.
Men annars är jag så där mossigt tråkig och ser på affärer långsiktigt – det har varit min livsfilosofi. Och ska man ta risker ska de vara kalkylerbara.”
Hög kvalitet borde också resultera i högre hyror tycker han, och i den frågan har han fört en lång kamp som hittills inte gett så mycket resultat.
–?Hyressättningen är oflexibel. Jag har suttit med i hyresnämnden i tjugo år. Där sitter man med tabeller och tittar på produktionsår och läget. Om lägenheterna, som våra i Sabbatsberg, är byggda i natursten, har rostfria maskiner och hög finish ger det ytterst lite extra hyra i dessa grova mallar.
Trots det bygger ni hyreshus?
–?Jo, fast det hade definitivt varit mer lönsamt att bygga bostadsrätter på området i Sabbatsberg. Produktionskostnaden var 800 miljoner. Antagligen hade vi dag ett redan gjort en vinst på 400 miljoner om det sålts som bostadsrätter. Nu har vi istället förhandlingar med Hyresgästföreningen som begärt prövning av hyrorna – trots att de är lägre än i många av grannhusen.
En stel hyresmodell och förstås bristen på objekt i Stockholms innerstad, där i princip det bara säljs hyreshus till bostadsrättsföreningar, har resulterat i att Anders Bodin allt mer fokuserat på kommersiella lokaler. Det första stora projektet var Alviks torg och Tranbergs strand, i dag en stadsdel där Anders Bodin fastigheter har 300 lägenheter och 40 000 kvadratmeter kontor. Området hade han passerat många gånger på promenader från villan i Ålsten.
–?Projektet började med att jag lät några arkitekter skissa på bostäder och arbetsplatser. Sedan gick jag upp till finansborgarrådet Mats Hulth. Politikerna var först rätt skeptiska, men sedan kom Mats Hulth tillbaka efter en tid och sa att vi får köpa marken eftersom staden hade dålig ekonomi och behövde pengar till verksamheten.
Socialdemokraterna i Stadshuset visste att Anders Bodin var långsiktig i sitt ägande. Man ville inte ha rabalder om klippare som köper kommunal egendom och sedan snabbt säljer.
Och säljer det gör Anders Bodin ogärna.
–?Vi sålde för runt 500 miljoner i samband med generationsskiftet för att frigöra kapital till ett investmentbolag, det för att sprida riskerna i framtiden. Annars är jag så där mossigt tråkig och ser på affärer långsiktigt – det har varit min livsfilosofi. Visst måste jag ibland ta risker, men de skall vara kalkylerbara.
Fast en gång, under det glada 80-talet, drogs även Anders Bodin med i spekulationsvågen. Han trodde att gräset var grönare nere på kontinenten och lät bygga ett hus i Paris med planer på fler projekt.
–?På planet hem efter en weekend i Paris funderade jag mycket på om en fransk byggare skulle bygga bättre i Sverige än vi själva. Svaret var rätt givet för mig. Jag lade ner alla utlandsidéer och började bygga bostäder i Stockholm istället.
Det finns ingen instruktionsbok om hur man genomför ett generationsskifte – det är en mognadsprocess.”
Och i Stockholms mylla har han stannat – fast för huvudstadsborna har Anders Bodin varit en doldis ända fram till det stod klart att han låg bakom satsningen på ett lyxhotell, Nobis, vid Norrmalmstorg.
–?När vi köpte fastigheten fanns det inga planer på ett hotell. Då den största hyresgästen Mannheimer och Swartling flyttade tänkte vi fylla med andra kontor. Men det som efterfrågades var öppna planlösningar och det bar mig emot att vi skulle riva väggar i denna gamla fina fastighet.
Det var då hotelltanken växte fram. Anders träffade representanter från olika internationella kedjor. Fast deras planer på hur fastigheten skulle byggas om och konceptutvecklas tilltalade honom inte.
–?De jobbar som McDonald’s. Vart man än hamnar, vare sig det är Tokyo eller Stockholm, så ska gästerna känna igen sig. Deras förändringar skulle ha förstört huset, säger Anders.
Men när Anders Bodin introducerade hotelltanken för krögaren Alessandro Catenacci uppstod rätt kemi. Från båda håll.
–?Vi åt lunch rätt nära Norrmalmstorg och eftersom jag hade nycklarna på mig så tog vi en rundvandring i huset. Jag såg att det tindrade i ögonen på honom som om det vore julafton och efter fjorton dagar hade vi skrivit en avsiktsförklaring. Tre månader senare ett tjugoårigt hyresavtal, berättar Anders.
Den 16 november fyller han 64 år. Någon pension har han definitivt inte planerat för, men förberedelserna för en generationsväxling är gjorda sedan länge.
Det ska inte bli som när Anders hux flux fick firman i knät efter pappans död.
–?Det finns ingen instruktionsbok om hur man genomför ett generationsskifte – det är en mognadsprocess. Mina barn har suttit med i ledningsgruppen under tio år och Helena har valt att ge upp sin karriär som industridesigner eftersom det varit svårt att hänga med i den branschen efter tre mammaledigheter.
Nu får hon allt mer ansvar för den operativa verksamheten, och pappa Anders försöker att hålla sig borta från kontoret.
–?Man kan inte sitta i rummet bredvid, man måste fysiskt bort för att bryta rutinerna. Om det är möten och jag följer med så är det bara jag som pratar. Är jag inte med tar hon tag i frågan på ett annat sätt.
Anders Bodin var 17 år när hans pappa gick bort, i 47 år har han bara tänkt fastigheter, och projekt både vardag och helg. Nu tänker han lägga mer tid på annat. Jo, båtar förstås. Suget till havet har alltid funnits där.
Skall sanningen fram, så har han också några nya stora projekt som han skissar på. Hans mamma fyllde nyss 101 år, så han har många projekt kvar att skissa på om generna håller i sig.
Om Anders BODIN
Född: 1947.
Familj: Sambon Ia och barnen Helena 36 år och Carl 38 år.
Bor: Villa i Ålsten, Bromma.
Bakgrund: Styrman, byggnadsingenjör, civilekonom.
OM Anders Bodin fastigheter
Består av dels Anders Bodin Fastigheter AB och den Enskilda Firman Anders Bodin.
Fastighetsvärde: cirka 5 miljarder.
Andes Bodin Fastigheter AB ägs till 80 procent av barnen tillsammans.
Den Enskilda Firman ägs fortfarande av Anders Bodin själv.
