Tvärstopp. Så sammanfattar Colliers nordiska chefsanalytiker Mikael Söderlundh läget på den svenska transaktionsmarknaden.
Läget är likartat i hela Norden, men marknaden är faktiskt extra svag i Sverige.
– Jämfört med samma period förra året är det en nedgång i transaktionsvolymen med cirka 80 procent i första kvartalet, säger Mikael Söderlundh.
Nu ska tilläggas att 2022 var ett transaktionsmässigt starkt år fram till sommaren, så kontrasten blir extra stor. Men även vid en jämförelse med genomsnittet för den senaste femårsperioden är volymerna ned med hela 60 procent.
– Anledningen att det är lite blodigare i Sverige än i de andra nordiska länderna är sannolikt att vi har en så stor andel noterade fastighetsbolag. För drygt ett år sedan var så gott som alla börsbolag köpare. Med dagens aktievärderingar är de i stället potentiella säljare, säger Mikael Söderlundh.
Även när det finns säljare och köpare är det inte lika enkelt som tidigare.
Den nuvarande stiltjen beror på en kombination av faktorer, menar Mikael Söderlundh. Den stigande inflationen drar upp räntorna och först när räntorna stabiliserats går det säga hur mycket de slår på fastighetsvärdena. Osäkerheten om vad som är rätt pris gör att köparna inte är villiga att betala gamla priser samtidigt som det inte är så många säljare som måste sälja sina fastigheter. Till det ska tilläggas att det är betydligt svårare att finansiera fastighetsaffärer nu än tidigare.
– Även när det finns säljare och köpare är det inte lika enkelt som tidigare och vi måste jobba hårdare för att avsluta affärerna, konstaterar Mikael Söderlundh.
Med så stor osäkerhet om vad som är en rimlig värdering utifrån var räntorna stabiliseras är det naturligt att många väljer att vänta, menar han. Dessutom tillkommer den betydande osäkerheten om konjunkturutvecklingen och finansieringsproblemen.
– Prissättningen av och tillgången på lånat kapital är ett stort problem. Obligationsmarknadsdörren är i princip stängd samtidigt som bankoron gör att bankerna är försiktiga i sin utlåning, säger Mikael Söderlundh.
Särskilt helomvändningen på obligationsmarknaden är anmärkningsvärd. När obligationsmarknaden var som bäst ur ett emittentperspektiv låg räntan på kring 1 procent för de större bolagen. Nu ligger räntan på många obligationer som ges ut kring 10 procent. Inte märkligt att det görs väldigt få emissioner för närvarande.
– Tidigare var fastighetsbolagens tillväxt obligationsdriven. Nu görs emissioner framför allt när det saknas alternativ. Ska man se nuläget ur ett positivt perspektiv är det att bolagen inte sitter still i båten, utan agerar snabbt. De tar in nytt kapital, säljer fastigheter, förhandlar om lån och köper tillbaka obligationer för att få ned sina kapitalkostnader, säger Mikael Söderlundh.