Börsbolag och privata fastighetsägare är hårt pressade av ökande finansieringskostnader och behöver sälja av. Många välkapitaliserade aktörer väntar på att utnyttja marknadsläget.
Transaktionsvolymen ligger nu på den lägsta nivån sedan augusti 2014 (i årstakt). Och direktavkastningskraven på fastighetsmarknaden har ökat markant i stort sett över hela marknaden under de senaste 6–9 månaderna. Köpare och säljare rör sig dock gradvis närmare varandra och marknadsaktiviteten börjar stabiliseras.
Många börsnoterade fastighetsbolag och även privata investerare är extremt pressade av de ökande finansieringskostnaderna och kan behöva sälja delar av sina portföljer.
Men det finns även många välkapitaliserade privata aktörer som nu utnyttjar marknadsläget och köper, eller aktivt letar efter nya investeringar. Många aktörer avvaktar makrosignaler på att transaktionsmarknaden har bottnat ut.

Fonderna är just nu största investeraren på marknaden, de privata investerarna är nummer två, medan institutionerna ligger på tredje plats. De tre har förvärvat fastigheter inom intervallet 24–30 miljarder kronor var under det senaste året.
Det har varit ett massivt säljtryck bland de börsnoterade bolagen och deras förvärvsvolym har sjunkit från en historisk topp på 85 miljarder kronor i årstakt i september 2021 till under 10 miljarder kronor nu. Det utländska intresset för den svenska fastighetsmarknaden har ökat markant, särskilt bland opportunistiska investerare. Deras avkastningskrav är dock många gånger mycket höga och få affärer har hittills gjorts.
Inflationen faller tillbaka nu och vi är troligtvis bara några kvartal från en vändpunkt i penningpolitiken. Enligt Catellas inflationsindex är det sannolikt att vi befinner oss i deflation inom ett halvår. När cykeln vänder kommer både korta och långa räntor att sjunka avsevärt.
Det är inte osannolikt att de historiskt höga skuldnivåerna i de flesta stora ekonomierna kommer att försämra statsbudgetarna så mycket att det kommer att bli en återgång till kvantitativa lättnader eller att centralbankerna försöker att sätta ett tak för långa räntor.
Detta är särskilt fallet i USA som sannolikt redan befinner sig i en negativ spiral där de ökande statsobligationsräntorna leder till allt större budgetunderskott, vilket leder till ännu högre obligationsräntor. En åldrande befolkning globalt, mindre globalisering och den kommande energiomställningen från fossila bränslen talar för en makromiljö med svag ekonomisk tillväxt i kombination med hög och volatil inflation framöver.

De för närvarande höga realräntorna kommer sannolikt att falla tillbaka när det står klart att de stora centralbankerna kommer att tvingas acceptera inflationstakter i intervallet 3–4 procent över tid. De nominella långräntorna faller dock inte tillbaka till noll. I stället kommer den femåriga marknadsräntan troligen fluktuera runt 3–4 procent under kommande år.
Sett ur ett långt historiskt perspektiv är detta en normal långränta (men en mycket låg realränta om det kombineras med en hög inflation). Stagflation är ett ganska bra scenario för fastigheter eftersom allt fler investerare då efterfrågar reala tillgångar med kassaflöden som följer den övergripande ekonomiska utvecklingen och inflationen.
Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella