Hur kommer fastighetsmarknaden att utvecklas under 2016 och framåt? Arvid Lindqvist, analyschef på Catella, ger sin analys av transaktionsåret som gått och blickar fram emot 2016 års investeringsmöjligheter på fastighetsmarknaden.
Under 2015 omsattes fastigheter i Sverige till ett värde av 130 miljarder kronor. Det är inte riktigt lika mycket som rekordåret 2014, men väl i linje med åren innan finanskrisen. Vi har sett en fallande trend sedan i somras med toppnoteringarna på nästan 160 miljarder kronor. Volymnedgången har varit tydlig inom kontors-, bostads- och samhällsfastighetssegmenten, medan handel och logistik fortsatt utvecklas starkt. De utländska investerarna höll en relativt låg profil under slutet av 2015.
[ Annons ]
Hur kommer då marknaden att utvecklas under 2016 och framåt? Den starka ekonomiska tillväxten i Sverige tillsammans med en allt mer expansiv penningpolitik pressade ner avkastningskraven markant under 2015. Sedan årsskiftet har dock avmattningen i världsekonomin blivit allt tydligare. Den globala tillväxten hämmas av hög skuldsättning och svag utveckling i tillväxtländerna, börsen har haft en svår start på året och volatilitet på USA-marknaden indikerar minskande riskvilja. Ränteskillnaden mellan amerikanska företagsobligationer av hög och lägre kreditrating fortsätter att stiga och räntorna har rusat på den amerikanska high yield-marknaden. Denna utveckling såg vi också i Catellas senaste kreditbarometer credi (som mäter kreditmarknadssentimenten på fastighetsmarknaden) som i december gick från expansion till kontraktion.
Vi ser en bred ekonomisk återhämtning i euroområdet och den amerikanska hushålls-konsumtionen kan bli stark 2016.
Trenden i världsekonomin är dock inte rakt nedåt. Vi ser en bred ekonomisk återhämtning i euroområdet och den amerikanska hushålls-konsumtionen kan bli stark 2016. Turbulensen på finansmarknaderna kan dessutom leda till att Fed pausar räntehöjningarna under våren, vilket kan få börsen att tillfälligt rekylera. På motsvarande sätt är den svenska inflationen envist låg och Riksbanken har hotat med att intervenera på valutamarknaden, något som skulle stimulera ekonomin ytterligare.
På lite längre sikt är dock riktningen obeveklig – vi går mot en global lågkonjunktur som sannolikt kommer att dra ner den svenska tillväxten under andra halvåret 2016. Detta i ett läge när finanspolitiken redan är rejält expansiv och utrymmet för ytterligare penningpolitiska stimulanser är minst sagt begränsat. De genomsnittliga direktavkastningskraven på transaktionsmarknaden är starkt korrelerade med bnp-tillväxten och en svagare ekonomi kommer att leda till högre genomsnittliga direktavkastningskrav på marknaden.
En betydande del av denna ökning kommer dock ske genom att skillnaderna i direktavkastningskrav mellan a-, b- och c-lägen stiger, samtidigt som transaktionsvolymen går ner i sekundära lägen i storstäderna samt i mindre kommuner.
Fastigheter kommer även fortsatt vara en attraktiv investering eftersom de kan ge stark och stabil real direktavkastning i en osäker omvärld med obefintliga realräntor.
Fastigheter kommer även fortsatt vara en attraktiv investering eftersom de kan ge stark och stabil real direktavkastning i en osäker omvärld med obefintliga realräntor. Den starka tillväxten i Sverige jämfört med omvärlden kan också göra att vi får se fler stora investeringar av utländska aktörer. Investerare i sekundärlägen i storstäderna samt i mindre städer måste dock vara observanta på att den makromedvind som de haft under senare år snart kan vända till motvind.
Arvid Lindqvist
Analyschef, Catella
