Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella
Publicerat 25 november, 2020

Logistik och bostäder nära bubbelområdet

Risker finns för att återhämtningen efter covid-19 kan stanna av. Mycket kapital har sökt sig till bostäder och logistik och prissättningen kan bli problematisk i ett scenario med stagflation och gradvis stigande räntor.

De långsiktiga ekonomiska utsikterna har den senaste tiden förbättrats tack vare de massiva monetära och finanspolitiska stimulanserna samt förväntningarna om ett vaccin någon gång under mitten av 2021.

I Sverige har den ekonomiska nedgången hittills varit relativt mild och en svensk BNP-nedgång pekar på cirka 2,5–3 procent 2020, betydligt mildare svacka än vad som förväntades i somras.

[ Annons ]

Den ekonomiska återhämtningen under 2021 kommer dock sannolikt vara svag. Coronaviruset är tillbaka med full kraft i Europa, vilket kommer hämma tillväxten framöver. Brexit verkar inte gå speciellt bra och spänningarna mellan USA och Kina kommer sannolikt att fortsätta öka (oavsett resultatet i USA-valet).

En riskfaktor för ekonomin är det amerikanska valet. En knapp seger för en av kandidaterna (ett troligt scenario) kan utlösa osäkerhet och turbulens på aktiemarknaden om valresultatet ifrågasätts. Detta kan också försena kommande amerikanska finanspolitiska stimulanspaket.

De massiva finansiella och monetära stimulanserna driver emellertid ekonomin i rätt riktning och gynnar de flesta tillgångspriserna. Konsensus hos investerare är låg ekonomisk tillväxt, låg inflation och låga räntor i årtionden. Investerare fokuserar återigen på bygga volym och det är portföljpremier på den svenska fastighetsmarknaden.

Bostadshyresfastigheter, samhällsfastigheter och logistik/mixade industrifastigheter med relativt bra lägen och stabila kassaflöden är nu huvudmålen. Det finns en oro för att covid-19 kan vara startskottet för en strukturell förändring på kontorsmarknaden. Högkvalitativa kontor i Stockholm betraktas dock fortfarande som trofétillgångar så länge det inte är för mycket vakanser och projekt.

De genomsnittliga direktavkastningskraven har nu sjunkit till strax över 5 procent och det är ett fortsatt tryck nedåt under hösten.

Under den första halvan av september kunde vi se att de börsnoterade fastighetsbolagen  presterade extremt starkt. Genomsnittskursen för tio av de största företagen ökade då med över 20 procent (utvecklingen sedan dess har dock varit mer i sidled).

Investerare har uppenbarligen sett bra värde i de rabatterade fastighetsbolagen med stora kontors- och detaljhandelsbestånd. Utvecklingen på aktiemarknaden har dock varit ännu starkare för företag med fokus på bostäder och logistik/industri.

Prissättningen på aktiemarknaden för dessa fastighetssegment verkar nu vara nära bubbelområdet. Den nuvarande prissättningen kommer att ha problem att stå emot större motgångar, antingen i driftnetto (till exempel genom ökande vakanser) eller en makroekonomisk utveckling med stagflation och gradvis stigande räntor.

Negativa realräntor och fortsatta likviditetstillskott från centralbanken kommer emellertid sannolikt att gynna företag med portföljer fokuserade på stabila segment som bostadsfastigheter, offentliga fastigheter och mixade kommersiella fastigheter i ytterligare 18–24 månader.

Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]