Kontor är en ersättningsmarknad snarare än en tillväxtmarknad, en utveckling som gått ännu snabbare i USA. Vi bör dra lärdomar, skriver Veronica Hejdelind.
Skyskrapan chrysler building, som definierat New Yorks skyline i snart hundra år, förfaller. Flera kontorsplan ekar tomma, hissarna fungerar dåligt, och sprickbildningar i taket oroar hyresgäster, som även klagat på problem med råttor. En annan av Manhattans mest kända kontorsbyggnader, Flatiron Building, stod länge med outhyrda våningsplan. Det byggs nu om till bostäder. Situationen för de här legendariska byggnaderna speglar en utveckling av kontorsmarknaden i USA som Stijn Van Nieuwerburgh, professor i fastighetsekonomi vid Columbia Business School, beskriver som en långsamt brinnande kris.
Närmare nio miljoner kvadratmeter kontorsyta står i dag outhyrd i New York. Det motsvarar ungefär trettio Empire State Buildnings. Nationellt ligger kontorsvakansgraden på runt tjugo procent. De finansiella konsekvenserna av den sjunkande efterfrågan på kontor är enorma. En artikel i New York Times belyser situationen med ett exempel från Denver, där en grupp kontorsskrapor i stadens centrala affärsdistrikt år 2013 fullt uthyrda värderades till 176 miljoner dollar. I dag står de i stort sett tomma och värderades till 82 miljoner dollar. Enligt vissa uppskattningar har priset på kontorsbyggnader i USA sjunkit med 40 procent sedan pandemin.
[ Annons ]
De finansiella konsekvenserna är ännu inte fullt synliga, men på en global finans- och fastighetsmarknad lär konsekvenserna bli kännbara även i Europa
Bankerna är redan i dag, enligt van Nieuwerburgh, mindre villiga att låna ut pengar till fastighetsbolag för kommersiella byggnader. Räntorna har i princip fördubblats. Värdet av fastigheterna riskerar därmed att bli lägre än lånen. De finansiella konsekvenserna är ännu inte fullt synliga, men på en global finans- och fastighetsmarknad lär konsekvenserna bli kännbara även i Europa.
Att bygga om i stället för att riva och bygga nytt är mer hållbart, och bostadsbristen är i de flesta storstäder akut. Genom att tillföra bostäder i stadsdelar där caféer, lunchrestauranger och butiker förlorat kundunderlag, när tusentals kontorsarbetare slutade komma till jobbet, är också ett sätt att undvika att områdets attraktivitet sjunker. Staden New York arbetar nu med att ta fram en strategi och handlingsplan för att underlätta och stimulera fastighetsägare att transformera kontor till bostäder. Även om inte alla kontorsbyggnader är möjliga att transformera, beräknas ungefär tio procent vara byggtekniskt och ekonomiskt lönsamma för det, så man anser att det är värt att stödja en sådan utveckling.
Utvecklingen av framtidens kontorsmarknad påverkar stadsutvecklingen, klimatet och ekonomin
Kan den svenska fastighetsmarknaden lära sig något av utvecklingen i USA? Hyrbridarbetet, som utvecklades under pandemin, har förändrat marknaden. Den betraktas globalt som ersättningsmarkand snarare än en tillväxtmarknad. Det innebär att efterfrågan på kontorsyta inte ökar. Nya kontorsfastigheter erbjuder mindre, flexibla lokaler i attraktiva lägen anpassade efter vår tids krav och behov. Den utvecklingen syns redan i Sverige, liksom ökad vakansgrad jämfört med innan pandemin. Inom Stockholms tullar låg den förra året runt tio procent. Men i vissa förorter som Akalla, var motsvarande siffra fyrtio procent, och för Kista tjugosju procent. Diskussioner om att bygga om dessa kontor till bostäder pågår. Samtidigt byggs och planeras nya kontorsbyggnader i Stockholm och andra svenska storstäder. Utvecklingen av framtidens kontorsmarknad påverkar stadsutvecklingen, klimatet och ekonomin. Jag kommer fortsätta följa den med spänning och hoppas få sällskap av såväl politiker och näringsliv som offentlig sektor.
