Fastighetsutvecklare och fastighetsfonder kommer att påverkas mest av förändrade regler för paketering. Riskerna är även stora för att bostadsbyggandet dämpas.
Hur kan paketringsutredningens förslag, om det genomförs, påverka transaktionsmarknaden är frågan många ställer sig. Utan tvivel lär incitamenten att göra fastighetstransaktioner via paketering försvinna. Det innebär en återgång till direkta fastighetsaffärer, vilket i sin tur innebär en mer transparent fastighetsmarknad där transaktionsprocessen förenklas. Fastighetsmarknaden blir därmed lättare att analysera och transaktionskostnaderna (oaktat skattekostnader) vid fastighetsaffärer minskar. Samtidigt innebär förslaget att det totala skatteuttaget för fastighetssektorn som helhet ökar. Den ökade transaktionsskatten kommer samtidigt markant överstiga de effektivitetsvinster som uppnås.
[ Annons ]
På lång sikt innebär högre transaktionskostnader att transaktionsvolymen på marknaden minskar samtidigt som staten tar en större andel av avkastningen som fastighetssektorn genererar. Kostnadsökningen som uppstår måste fördelas mellan fastighetsägarna (köpare och säljare) och hyresgästerna. Allt annat lika blir effekten lägre avkastning för fastighetsbolagen och högre hyror. Det ökade skatteuttaget medför också en större skattekil, vilket innebär att effektiviteten på marknaden försämras i och med att marknadsaktörerna ändrar sitt beteende. Det är speciellt förutsättningarna för fastighetsutvecklare och fastighetsfonder som påverkas i och med att dessa aktörer inte är långsiktiga ägare utan utvecklar fastigheter under en begränsad del av livscykeln. Högre transaktionskostnader gör det därmed dyrare att utveckla fastigheter till sin fulla potential. Utöver det försämras effektiviteten i allokeringen av kapital. Högre transaktionskostnader gör att det långsiktiga kapitalet kommer in tidigare i fastigheternas livscykel (vilket är naturligt när antalet transaktioner under livscykeln minskar). Det leder i sin tur till att mångfalden på investerarmarknaden minskar och marknaden blir mer statisk. Samtidigt är det inte osannolikt att dessa förändringar ger upphov till nya kreativa strukturer för fastighetsutveckling. Fonder och utvecklingsbolag kan hitta nya vägar för värdeskapande där faktiska transaktioner inte genomförs.
För färdigutvecklade fastigheter i bra lägen behöver inte fastighetsvärdena påverkas negativt av den ökande skatten, trots att likviditeten på marknaden förväntas sjunka. De högre transaktionskostnaderna har ingen stor betydelse för långsiktiga institutionella och privata investerare. Det högre avskrivningsunderlaget kommer till viss del väga upp det avdrag för latent skatt som försvinner och den slutgiltiga effekten på priserna blir sannolikt liten.
En tydlig effekt av förslaget blir sannolikt att utbudet av nyproducerade hyresbostäder minskar. Det är tveksamt om det högre skattetrycket kan föras över på bostadshyresgästerna och resultatet blir sannolikt en nedgång i byggrättspriserna. I slutänden innebär det högre skatteuttaget därmed att kommunerna får mindre betalt för sin mark, vilket drar ner intäkterna i den offentliga sektorn. Men detta är bara ett förslag och betänk att regeringen i det nuvarande parlamentariska läget har svårt att få igenom sina förslag i riksdagen.
Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella
