Centralbankerna lär acceptera en inflation på 3-4 procent de närmaste åren. Låga realräntor och stagflation kommer gynna fastigheter med hög direktavkastning.
Sedan i somras har vi gått in i en ny fas i marknadscykeln med högre transaktionsaktivitet och press nedåt på direktavkastningskraven i de mest populära fastighetssegmenten.
En ökning som framför allt drivs av att genomsnittsvolymen på affärerna nu har börjat stiga. Utvecklingen är särskilt stark för lättindustrifastigheter och välbelägna hyresbostadsfastigheter i storstäderna.
Men med stor sannolikhet lämnar vi en global ekonomi med sjunkande/relativt låga marknadsräntor och rör oss mot en makromiljö med hög och volatil inflation, låg produktivitetstillväxt/real BNP-tillväxt och högre nominella räntor.
Drivkrafterna i dessa långsiktiga trender är en åldrande och i många stora ekonomier minskande befolkning. Det finns även geopolitiska faktorer, där USA visar en ökande ovilja mot globalisering, och massiva investeringar i förnybar energiproduktion. Till det historiskt höga skuldnivåer som centralbankerna tvingas inflatera bort.

Även om Riksbanken fortsätter sänka styrräntan fram till mitten av 2025, så bottnade troligtvis de långa räntorna i slutet av september 2024.
Långräntan är med största sannolikhet nu i början av en lång gradvis uppåtgående trend. För ett fastighetsbolag med en räntebindningstid på 2–3 år är det troligt att den genomsnittliga marknadsräntan kommer att ligga på runt 3–4 procent under de kommande åren.
Lägg till en kreditmarginal på cirka 100–200 punkter (för noterade bolag med stabila balansräkningar och starka ägare) och den totala finansieringskostnaden hamnar på cirka 4,5–5,5 procent. Det är 3–5 procentenheter över 2021 års nivå.
De stora globala centralbankerna kommer sannolikt att tvingas acceptera en genomsnittlig inflationstakt i intervallet 3–4 procent de närmaste åren. Detta kan antingen ske genom högre inflationsmål eller genom bredare mål som inkluderar ekonomisk tillväxt, sysselsättning och/eller finansiell stabilitet.
En avgörande faktor här är att de nominella långräntorna sannolikt kommer att vara lägre än genomsnittsinflationen framöver, vilket betyder låga eller negativa realräntor. Detta är de facto ett ganska bra scenario för fastighetssektorn.

De delar av fastighetsmarknaden som sannolikt kommer att prestera bäst i ett stagflationsscenario är segment med något högre direktavkastning, begränsad nyproduktion och marknadshyror som följer inflationen över tid.
Exempel på det är välbelägna hyresbostäder, industri/logistik, offentlig handel, dagligvaruhandel och volymhandelsfastigheter i bra lägen.
Högre vakanser (framför allt för kommersiella fastigheter, men i vissa fall även för hyresbostäder), är dock en faktor som fastighetsägare behöver bevaka noga i denna makromiljö.
Arvid Lindqvist
Portföljförvaltare av fonderna Catella Fastighetsfond Systematisk och Catella Fastighetsfond Systematisk Select