Låga räntor sätter ett golv för fastighetspriserna

En skakig börs och svag tillväxt i den globala ekonomin kommer med största sannolikhet medföra fortsatt låga realräntor under lång tid.

Annons:

Annons:

Annons:


Det har varit betydande börsfall under oktober och allt fler investerare börjar ifrågasätta värderingarna och den globala konjunkturutvecklingen. Den totala skuldsättningen i Kina har ökat från drygt 160 till 265 procent av BNP sedan 2008. Skuldnivån är kanske inte extremhög i jämförelse med de utvecklade ekonomierna men skuldökningstakten under den senaste tioårsperioden är slående.

Myndigheterna har under senare år arbetat på att få ner skuldsättningen, problemet är att denna process sammanfaller med att USA har trappat upp sitt handelskrig mot Kina.

Den ekonomiska tillväxten har dessutom varit betydligt starkare i USA än i övriga utvecklade länder under de senaste 18 månaderna, med stigande inflation och en stramare penningpolitik från Fed som resultat. I Europa märks den svagare globala konjunkturen genom nedreviderade tillväxtprognoser i de stora länderna (speciellt Tyskland) samt fallande sentiment avseende orderingången i industrin.

En förklaring till den svaga globala börsutvecklingen är skillnaden mellan tremånaders amerikanska statsskuldsväxlar och den genomsnittliga utdelningen för S&P 500. Under 2011–2015 låg räntan för statsskuldväxlarna runt nollstrecket samtidigt som den genomsnittliga utdelningen på börsen var lite drygt 2 procent.

Under 2016–2017 började räntan dock stiga, ökningen snabbade på under 2018 och under hösten passerade statsskuldväxelräntorna den genomsnittliga utdelningen på börsen. I och med detta finns det plötsligt ett riskfritt alternativ för investerarna till aktier, fastigheter och företags-obligationer.

Låg aktivitet i oktober
Den rullande 12 månaders transaktionsvolymen har under de senaste månaderna stabiliserats på ca 128 miljarder kronor under oktober, vilket är i linje med det långsiktiga genomsnittet. Det är en betydande inbromsning från toppnivåerna på närmare 180 miljarder kronor våren 2017.

Det är osannolikt att vare sig Fed eller myndigheterna i Kina kommer att acceptera en kraftig ekonomisk avmattning. Den mest sannolika utvecklingen är att en svagare börsutveckling leder till att Fed avvaktar med fortsatta penningpolitiska åtstramningar (eller i extremfall drar tillbaka delar av de tidigare åtstramningarna).

I sverige förväntas den senaste tidens kraftiga inbromsning i bostadsproduktionen minska bnp-tillväxten med ca 1–1,5 procentenheter i årstakt under Q3 och Q4 2018. Under andra halvåret 2018 blir sannolikt hushållen försiktigare, sparar mer och minskar sin konsumtion (ett beteende som förstärks av de senaste veckornas börsfall). Riktningen framöver för den svenska fastighetsmarknaden är en kombination av svagare ekonomisk tillväxt, gradvis högre styrräntor från de stora centralbankerna och mindre stödköp av värdepapper.

Den svaga tillväxten kommer med största sannolikhet medföra fortsatt låga realräntor under lång tid. Låga realräntor och låg kapitalavkastning medför att hushåll runt om i världen kommer att behöva spara mer till sin pension. Detta kapital kommer att skapa ett golv för fastighetspriserna framöver. När priserna faller kommer snabbt nytt kapital som ser investeringsmöjligheter in på marknaden.

Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

Direktavkastningskrav på rekordlåga nivåer
De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har minskat ganska kraftigt sedan senhösten 2017 och ligger nu på ca 5,3 procent, förra hösten låg nivån på ca 6 procent. Det är framförallt ett antal kontorstransaktioner i attraktiva lägen i Stockholm och Göteborg som har tryckt ner genomsnittet.