Låga marknadsräntor och attraktiva räntemarginaler kommer fortsättningsvis trycka ner direktavkastningskraven på fastigheter i större städer.
I skrivande stund finns positiva signaler kring handelssamtal och de globala aktiemarknaderna har utvecklats starkt. Men de långsiktiga makroekonomiska utsikterna ser inte särskilt lovande ut. Den globala ekonomin har gått in i en period av synkroniserad stagnation och tillväxten mattas av i nästan alla länder. I Sverige fortsätter ekonomin att bromsa in även om den privata konsumtionen återhämtat sig något under de senaste månaderna. Tillväxten i hushållens konsumtion ligger dock fortsatt på låga 0,8 procent i årstakt i fasta priser.
[ Annons ]
Till skillnad från både Feds och ECBs penningpolitik har Riksbanken tydligt indikerat att de vill höja reporäntan från dagens –0,25 till noll i december. Riksbanken är orolig över de potentiella negativa sidorna från att marknadsaktörer börjar anpassa sig till negativa korträntor (vilket de med största sannolikhet redan har gjort för länge sedan).
Relativt låg aktivitet på transaktionsmarknaden
Under oktober var aktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden relativt låg och trenden med färre fast större transaktioner som pågått sedan sommaren verkar ha fortsatt. Transaktionsvolymen för oktober föll till ungefär 7,8 miljarder kronor vilket kan jämföras med 10,6 respektive 11,9 miljarder kronor för motsvarande månad 2017 och 2018. De senaste tolv månadernas transaktionsvolym är fortsatt på en hög nivå kring 148 miljarder kronor i oktober.
En annan anledning till Riksbankens hökaktiga penningpolitik kan vara de senaste årens kronförsvagningar. Vid någon tidpunkt kommer vår svaga kronkurs att börja producera högre inflation genom högre importpriser. Dessutom är lejonparten av de svenska bankernas finansiering i utländsk valuta. Riksbanken kan hamna i en position där de behöver föra en mindre expansiv penningpolitik än från Fed och ECB i ett läge när den ekonomiska tillväxten mattas av snabbare än i omvärlden.
De noterade fastighetsbolagen har haft en varierad utveckling under den senaste månaden, där högre långräntor har skapat en sidledes utveckling för fastighetsaktierna. Investerare på aktiemarknaden har framförallt blivit oroliga över utvecklingen på kontorsmarknaden, då flertalet av de noterade fastighetsbolagen rapporterade negativ nettouthyrning under det tredje kvartalet.
Den stillastående arbetsmarknaden i kombination med en ökad färdigställandegrad av nya kontor på Stockholms kontorsmarknad har fått investerare att börja ifrågasätta utvecklingen för marknadshyror och vakanser framöver. Utvecklingen sedan årsskiftet för de noterade fastighetsbolagen är fortsatt stark – upp cirka 52 procent i genomsnitt vilket är dubbelt så starkt som utvecklingen för OMX Stockholm 30.
Som det ser ut nu förväntar sig de flesta fastighetsinvesterare att ekonomin kommer att befinna sig i ett Japanscenario med låg ekonomisk tillväxt, låg inflation och mycket låga räntor under mycket lång tid. Såvida inte ekonomin går in i en recession kommer fastighetsmarknaden troligtvis att utvecklas starkt under de kommande 12–18 månaderna.
Låga marknadsräntor och attraktiva räntemarginaler för de stora marknadsaktörerna kommer fortsättningsvis trycka ner direktavkastningskraven på fastigheter i större städer. Däremot kommer den avtagande ekonomiska tillväxten och den förändrade balansen i utbud/efterfrågan i större städer sannolikt att lägga en våt filt över värdetillväxten för de mer cykliska sektorerna, som kontor.
Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella
