Låg fallhöjd i bra lägen

Catella räknar med minskad hyrestillväxt och aningen högre marknadsräntor. Låga realräntor skapar en relativt låg fallhöjd för fastigheter i bra lägen i storstäderna.

Annons:

Annons:

Annons:


Efter en svag november med låg aktivitet på marknaden slutade december starkt med en transaktionsvolym på 23,5 miljarder kronor, vilket kan jämföras med 28,7 miljarder kronor i december 2017. Marknadsaktiviteten var hög även i januari med en volym på 12,2 miljarder kronor jämfört med 4,7 miljarder kronor januari 2018.

De svenska noterade fastighetsbolagen ökade sina nettoförvärv under 2018. Detta kan förklaras av bolagens starka tillväxt på aktiemarknaden samt tillgång till billig skuldfinansiering (åtminstone fram till november 2018).

Svenska pensionsfonder har minskat sina nettoförvärv under de senaste 12-18 månaderna. Bland annat har de sålt kontorsfastigheter i Stockholm och istället riktat fokus mot äldre bostads- och samhällsfastigheter.

Marknadsaktiviteten från utländska investerare har på senare tid ökat, men utgjorde endast 14 procent av transaktionsvolymen 2018. Utländska investerare (framförallt fonder) letar möjligheter på marknaden och nettoförvärvar nu i Sverige för första gången sedan 2008.

De globala aktie- och obligationsmarknaderna har varit volatila sedan i höstas. Centralbankernas agerande kommer att bli avgörande för utvecklingen på den svenska fastighetsmarknaden framöver. En av huvudorsakerna till börsnedgångarna (och de stigande räntemarginalerna på obligationsmarknaderna) var den globala penningpolitiska övergången från kvantitativa lättnad till kvantitativ åtstramning under andra halvåret 2018.

Andra orsaker till marknadsfallet var stigande långräntor, handelskriget mellan usa och Kina, lägre global tillväxt, Brexit och nedstängningen av den federala statsapparaten i usa. Mot slutet av förra året hade den ackumulerade balansräkningen för de ledande centralbankerna börjat minska för första gången sedan finanskrisen.

Direktavkastning kvar på rekordlåga nivåer

De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har minskat rejält sedan senhösten 2017 och har sedan sommaren 2018 legat stabilt på cirka 5,3 procent. En anledning är att fokus på senare tid har legat på attraktiva lägen i storstäderna, vilket har tryckt ner genomsnittet.

Den årliga tillväxttakten i centralbankernas totala balansräkningar på 3 000 miljarder usd i mitten av 2018 vände till en årlig minskningstakt på cirka 700 miljarder usd i januari. Vidare har en av huvudanledningar till marknadens återhämtning under januari varit förväntningar på en mer duvaktig Fed, vilket även tydligt indikerades av Feds uttalande i januari.

Men de amerikanska hushållens konsumtionstillväxt ökar – vilket sannolikt fortsätter driva på tillväxt och inflation. Det är sannolikt att Fed gör ett uppehåll med den penningpolitiska åtstramningen för att sedan gradvis trappa upp igen efter sommaren, vilket kan komma att drabba de globala börserna negativt.

Tillförseln av likviditet tillsammans med växande driftnetton, sjunkande marknadsräntor och minskande räntemarginaler har möjliggjort en stark utveckling för de svenska fastighetbolagen.

Mycket talar dock för att marknadsklimatet kommer att förändras framöver. Catella prognostiserar minskad hyrestillväxt, samt aningen högre marknadsräntor och räntemarginaler framöver.

Fastighetsbolagens börsutveckling har troligtvis passerat den cykliska toppen och vi befinner oss sannolikt i början av en långsiktig björnmarknad med gradvis lägre uppgångar och nedgångar. Den svaga ekonomiska tillväxten medför dock sannolikt fortsatt låga realräntor under lång tid framöver, vilket skapar en relativt låg fallhöjd i priserna för fastigheter i bra lägen i storstäderna.

Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

Hög aktivitet i december och januari
Marknadsaktiviteten var hög i januari med en volym på 12,2 miljarder kronor jämfört med 4,7 miljarder kronor januari 2018. Transaktions-volymen för helåret 2018 uppgick till 133 miljarder kronor. Detta kan jämföras med en helårsvolym om 147 miljarder kronor 2017.

Annons: