[ Annons ]

Rebaz Wahab, Senior Manager/ Auktoriserad Skatterådgivare FAR, KPMG
Publicerat 18 april, 2024

KPMG: Taxering av garagefastigheter, ett moment 22 

Fastighetsägare som äger garagefastigheter riskerar att få oskäligt höga taxeringsvärden på grund av nya tolkningar från Skatteverket. Den varningen kommer från Rebaz Wahab, på KPMG.

I höst ska ägare till bland annat garagefastigheter lämna in en deklaration för fastighetstaxering. Där menar Rebaz Wahab, skatterådgivare på KPMG, att det finns fallgropar. Han anser att ägare av garagefastigheter bör argumentera för justering av taxeringsvärdet som i sin tur ligger till grund för fastighetsskatten. Fastighetstidningen bad honom att reda ut och komma med sina bästa råd:

Taxeringsvärdet omfattar två delvärden (mark- och byggnadsvärde). Mycket förenklat kan sägas att för garage- och kontorsfastigheter och andra kommersiella fastigheter så bestäms markens taxeringsvärde med ledning av hur stor byggnad som får uppföras på fastigheten (d.v.s. hur stor byggrätten är) och vilken typ av byggnad som får byggas, medan byggnadsvärdet vid fastighetstaxeringen bestäms med ledning av byggnadens hyra. Vid bedömningen av värdet av byggrätten utgår fastighetstaxeringen schablonmässigt utifrån värdena på kontor.

[ Annons ]

Såväl mark som byggnad värderas lägre på marknaden när en fastighet är bebyggd med garage i jämförelse med exempelvis en kontorsfastighet. Eftersom markvärdet enligt den schablonmässiga fastighetstaxeringsmodellen som utgångspunkt värderades utifrån rätten att bebygga marken med kontor så kunde ägare till en garagefastighet yrka och erhålla justering av taxeringsvärdet när marken var bebyggd med garage. Det resulterade i att taxeringsvärdet för garagemark kunde justeras ned i princip med 70 procent.

Men Skatteverket har på senare tid ändrat uppfattning. Nu anser Skatteverket att nedjustering av taxeringsvärdet för garagemark endast gäller i de fall detaljplanen bara medger att marken bebyggs med garage. Om detaljplanen tillåter att marken får bebyggas med garage men samtidigt att annan bebyggelse såsom kontorsbyggnad är möjlig, så anser Skatteverket att nedjustering inte ska medges. Detta oavsett om marken faktiskt sedan tidigare är bebyggd med ett garage.  

Skatteverkets nya tolkning speglar inte en rimlig marknadsvärdering av markvärdet och leder till ett oskäligt högt taxeringsvärde och fastighetsskatt för fastigheter bebyggda med garage. Marknaden värderar nämligen inte fastigheter bebyggda med garage olika om byggrätten är låst till garagebebyggelse eller om också en annan typ av bebyggelse är teoretiskt möjlig.

En värderare vet att det i regel finns en rad omständigheter som gör att ägaren av en garagefastighet, där detaljplanen i och för sig medger även kontorsbebyggelse, inte så lätt kan börja bygga om till en kontorsbyggnad med hänsyn till bland annat:

  • Plan- och bygglagen har ofta krav på att det ska finnas en viss tillgång till parkeringsplatser i kommunen.  Det gör det svårt för en fastighetsägare att få tillstånd att ändra bebyggelsen på marken från garage till kontor.
  • Garagebyggnader har normalt sett en konstruktion som inte enkelt kan byggas om till kontor utan omfattande kostnader. Det är i många fall billigare att riva garagebyggnaden och bygga en ny kontorsbyggnad än att konvertera garaget till kontor. Detta innebär att oberoende hur marken får bebyggas enligt gällande detaljplan så är det inte ekonomiskt försvarbart för fastighetsägaren att ändra bebyggelsen till kontor.

Skatteverkets nya tolkning innebär i praktiken ett moment 22 för fastighetsägarna. Marken taxeras lika hög som om den var bebyggd med kontorsbyggnad, samtidigt som ägaren regelmässigt inte har faktisk möjlighet att konvertera sin garagebyggnad till kontor. Det är enkelt att konstatera att marken inte kan bebyggas med kontor så länge den är bebyggd med garage. Båda användningssätten kan inte samexistera.

Det finns dock fall där Skatteverket godtagit vad fastighetsägare framfört om justering även efter det nya ställningstagandet, varför KPMG rekommenderar ägare till garagefastigheter att kartlägga och framföra relevanta värderings- och juridisktekniska synpunkter som talar för att fastigheten ska åsättas ett korrekt taxeringsvärde.

Rebaz Wahab, Senior Manager/ Auktoriserad Skatterådgivare FAR, KPMG

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]