Fortsatt höga räntor mellan 3 och 4 procent gör livet tufft för de noterade fastighetsbolagen. Räkna med att många försäljningar väntar framåt i höst.
Den rapporterade BNP-tillväxten för andra kvartalet på minus 1,0 procent på årsbasis målar sannolikt upp en alltför positiv bild av svenska ekonomin. Catellas ledande index för BNP-tillväxten visar på att vi sannolikt befinner oss i en djup recession, men indexet visar även tecken på att ekonomin bottnar ut under hösten.
Lågkonjunkturen leder till lägre inflation eftersom den minskar efterfrågan då hushållen drar ner sin konsumtion och företagen stryper sina investeringar. Catellas index indikerar ett tydligt tryck nedåt på inflationen, kanske till och med mot deflation, under det kommande halvåret.
[ Annons ]
Ett troligt scenario framöver är att Riksbanken och ECB höjer sina styrräntor ytterligare en gång innan de går in i en sänkningscykel. Den svaga svenska kronan talar för ytterligare en höjning. När cykeln vänder kommer både korta och långa marknadsräntor att sjunka avsevärt. Korta räntor mer än långa.
Det är troligt att de stora centralbankerna kommer att tvingas acceptera en inflationstakt i intervallet 3–4 procent över tid. De nominella långräntorna faller dock inte tillbaka till noll.
I stället kommer den femåriga marknadsräntan troligen att pendla runt 3–4 procents nivå under kommande år. Sett ur ett långt historiskt perspektiv är det en normal långränta (men en mycket låg realränta om det kombineras med en ihållande relativt hög inflation).
Catellas index för inflation kan användas för att skapa en modell för fastighetsaktiernas utveckling på börsen under de senaste 20 åren (totalavkastningen för OMX Stockholm Reals Estate). Modellen ligger cirka 11 månader före börsen.
Under de kommande månaderna pekar modellen nedåt, men på lite längre sikt går vi mot en vändpunkt på fastighetsbörsen, driven av den kommande massiva nedgången i inflationen.
Det mesta tyder på att fastighetsaktiemarknaden kommer att bottna någon gång under perioden oktober till december, och med 80 procents sannolikhet kommer OMX Stockholm Real Estate att vara 10–65 procent högre i juli 2024 jämfört med dagens indexnivå.
Börsen är framåtblickande och ligger cirka 9–12 månader före direktmarknaden, trots att börsen vänder fortsätter sannolikt fastighetsvärderna ner. För många fastighetsbolag är det fortsatt tufft. De senaste årens kraftigt höjda marknadsräntor och stigande kreditmarginaler har stor effekt på bolagen och det blir sämre kvartal för kvartal.
Dessutom kommer en lägre styrränta 2024 inte att rädda de mest högbelånade fastighetsbolagen. Detta beror på att de senaste årens stigande marknadsräntor och ökande kreditmarginaler nu rullar igenom i fastighetsbolagens genomsnittliga finansieringskostnader.
För att få ner sin skuldsättning behöver bolagen antingen sälja fastigheter och/eller skaffa nytt kapital (främst eget kapital). Detta, i kombination med att fastighetsaktierna bottnar ut och inleder ett rally, kommer sannolikt att leda till en ökande aktivitet på transaktionsmarknaden mot slutet av året. De börsnoterade bolagen kommer att fortsätta sälja medan privata investerare och fonder står på köpsidan. För investerare med god likviditet är vi på väg in i det bästa köpläget på fastighetsmarknaden på en generation.
Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella
