Flexibla bygglov och reformerade momsregler? Läs om hur konverteringar kan underlättas.
Detta är en artikel i vår serie om Bostadspusslet. Missa inte de andra:
• Krympta ytor • Flyttkedjor • Tomma lägenheter • Fler inneboenden
Det kan vara ett gammalt cykelrum, vindskontor, butikslokal eller tvättstuga. Ytorna finns där och med rätt förutsättningar blir de bostäder som ger ett tillskott utan allt för stora insatser.
[ Annons ]
Sedan 2010 har antalet konverterade lokaler ökat stadigt. Toppnoteringen kom 2020, när hela 3 517 konverteringar genomfördes. För det mesta rör det sig om mindre lägenheter som skapas där målgruppen oftast är de yngre som kan få en första bostad till ett lägre pris eller hyra.
Som Hanna Hult, 26 år. Hon har nyligen flyttat in i en lägenhet på 46 kvadratmeter i bostadsrättsföreningen Eskulapius i attraktiva Majorna i Göteborg. Det efter att länge letat efter en lägenhet centralt i Göteborg.
– Lägenheterna i Göteborg kostar inte lika mycket som i Stockholm, men är ändå väldigt dyra. Jag budade på flera lägenheter men jag förlorade alla budgivningar, säger hon.
Hon började att besöka fastighetsägares hemsidor för att hitta kommande objekt med förhandsbud. En av lägenheterna hon såg var den konverterade tvättstugan som hon nu bor i.
– Jag tyckte att den var superfin, med trägolv och öppen planlösning. Jag har sett bilder på hur min lägenhet såg ut innan. Och det är så coolt att se hur den har förvandlats. Den känns verkligen inte som en gammal tvättstuga, säger Hanna Hult.
Det var nästan lite dansbana där inne.
Bostadsrättsföreningar sitter ofta på sällan nyttjade utrymmen som kan konverteras till bostäder, och incitamenten finns förstås där eftersom en försäljning bättrar på föreningens ekonomi.
Hos brf Eskulapius upptäckte man att två av föreningens fem tvättstugor var i det största laget.
– Det var nästan lite dansbana där inne, så vi undersökte om de uppfyllde kraven, och det gjorde de. Då inleddes en ganska lång process, där vi såg till att alla var informerade och fattade styrelse- och stämmobeslut, säger Katarina Glimstedt, ordförande i brf Eskulapius.
Hon säger även att det var viktigt för föreningen att byte av tvättstuga inte förändrade för mycket för de boende.
– Det var viktigt för oss att vi inte tappade någon funktion, men samtidigt visste vi att belastningen på våra tvättstugor hade minskat eftersom många hade skaffat tvättmaskiner till sina lägenheter, säger Katarina Glimstedt.
Det blev två nya lägenheter av tvättstugan. Daniel Fröberg, grundare av konverteringsbolaget Vindshem som fick uppdraget, säger att mindre lägenheter är enklare att sälja.
– Konverteringar är win-win för alla inblandade. Föreningen får in pengar och nya medlemmar. Dessutom blir det ofta prisvärda lägenheter, och det hjälper unga att komma in på bostadsmarknaden. Sen finns det en hållbarhetsaspekt i det här, att man nyttjar befintliga utrymmen i stället för att bygga nytt, säger han.
Konverteringar är win-win för alla inblandade.
Nu är det inte enbart bostadsrättsföreningar som ser möjligheter i konverteringar. För ett par år sedan gjorde allmännyttiga Bostadsbolaget i Göteborg en insats och gav sina anställda uppdraget att leta efter lokaler i beståndet som gick att konvertera till bostäder.
Arbetet gav resultat. I första skedet skapades 33 nya hyresrätter – allt ifrån tvåor till sexrummare – och nu några år senare har Bostadsbolaget kommit ännu längre i arbetet.
– Engagemanget har varit stort och vi har sammantaget färdigställt 123 lägenheter vid årsskiftet 2022/2023 och håller i detta nu på att färdigställa ytterligare tolv lägenheter, vilka kommer bli klara under år 2023, säger Camilla Hallquist, chef för fastighetsutveckling på Bostadsbolaget.
Trots det stora antalet tillskapade bostäder står fler konverteringar på Bostadsbolagets agenda.
– Då lokalers struktur förändras över tid har vi alltid med oss att se över möjligheten att konvertera lämpliga lokaler eller utrymmen till bostäder. Våra förvaltare har frågan högt på agendan och meddelar när det finns lämpliga lokaler för konvertering, säger Camilla Hallquist.
För att öka incitamenten för konvertering av lokaler till bostäder har Fastighetsägarna tagit fram rapporten Flexibel fastighetskonvertering: Att utnyttja fastighetsbeståndet på ett effektivare sätt. Den analys man gjort utgår från områden med långvarigt höga vakanser. Områden som ofta ligger relativt nära stadskärnan och kollektiva kommunikationer, vilket talar för att det här borde vara attraktivt att konvertera lokaler till bostäder.
Vi måste utnyttja det fastighetsbestånd vi har på bästa sätt.
– Vi måste utnyttja det fastighetsbestånd vi har på bästa sätt. Exempelvis skulle lokaler, som har varit tomma under en längre tid, kunna användas som bostäder under ett antal år i avvaktan på att intresset för det ursprungliga användningsområdet återkommer. Ska det vara möjligt krävs det dock en del förändringar i gällande regelverk, säger Nathalie Brard, chef hyresmarknad på Fastighetsägarna Stockholm.
Några av de ändringar Nathalie Brard vill se är bland annat:
- Förläng möjligheten att avtala bort det direkta och indirekta besittningsskyddet under en period från fyra respektive fem år till förslagsvis 15 år. Då kan investeringar som krävs för en konvertering hinna betala sig innan ytan konverteras tillbaka till det ursprungliga ändamålet.
- Gör det lättare att få permanenta bygglov som innebär att den aktuella ytan i framtiden ska kunna användas på flera olika sätt. Samt färre krav på kringinvesteringar som exempelvis lekplatser och parkeringsplatser i samband med en konvertering från kontor till bostäder.
- Utöka möjligheten att göra avdrag för ingående moms även i de fall lokalen hyrs ut till en icke momspliktig verksamhet, som exempelvis skolor och ideella föreningar, samt när flera hyresgäster delar på lokalen.
