Med kommande satsningar inom den gröna industrirevolutionen råder hård konkurrens i norra Sverige. Bolag och kommuner slåss om såväl kapital som kompetens, vilket ställer krav på Umeå för fortsatt tillväxt.
Bostäder | Umeå kommuns befolkningsutveckling år 2023 blev blygsamma +0,6 procent och ett historiskt trendbrott har skett där nu fler Umeåbor flyttar till grannkommunen Skellefteå, än som tidigare tvärtom.
Det finns dock en hel del som talar för Umeå kommuns långsiktiga tillväxt. Bland annat universitetet som är väl etablerat och där antalet sökande ökade med 5,3 procent till höstterminen 2024, jämfört med året innan. Umeå är även en knutpunkt för logistik i norra Sverige med stora infrastrukturinvesteringar som Västra länken, Norrbotniabanan samt Umeå hamn. Kommunen har även en vision om att omvandla cirka 600 hektar skog till ett världsledande centrum för grön innovation – Dåva Eco-Industrial Park.
[ Annons ]
Långsiktigt finns ett starkt investeringsintresse med ett antal stora projekt med lagakraftvunnen eller pågående detaljplanearbete. Med lågavkastande fastigheter såsom bostäder kommer framför allt räntan samt bygg- och exploateringskostnader behöva komma ned innan investerarna återfår intresset till fullo.
Under senare tid har dock ett antal intressanta affärer gjorts, till exempel i utvecklingsområdet Tomtebo Gård. Här tilldelades i juni 2023 HSB en markanvisning för 2 000 kr/kvm BTA där bolaget planerar uppföra drygt 200 bostäder. Området har varit mark-anvisat tidigare, men på grund av en svag marknad påbörjades inte någon byggnation. Bantorget Hyresbostäder har även vid samma tidpunkt förvärvat nyproduktion inom området till ett pris om 135,7 mkr från K2A, omfattande 83 Svanen-märkta lägenheter. Direktavkastningskrav bedöms till cirka 4,25–4,50 procent.
Lager/Logistik | Långsiktig efterfrågan och hyresutveckling fortsatt god, med gynnsamma investeringar inom infrastrukturen.
Kontor | Bra efterfrågan i nyproduktion. En positiv hyresutveckling på grund av inflation. Co-working börjar bli alltmer etablerat.
Handel | Stabilitet trots lågkonjunktur. Framför allt har externhandel och livsmedel sett ökade försäljningsvolymer.
Investeringsmarknad | Låg aktivitet med mest lokala aktörer. Liten risk för fortsatt stigande direktavkastningskrav.
Andreas Bäckström, Svefa
”VI ÄR INTE HOTADE AV SKELLEFTEÅ”
Balticgruppens vd David Carlsson (han börjar som vd på Diös i januari nästa år) tror inte en sekund på att Umeå kommer tappa konkurrenskraft gentemot Skellefteå i norr.
– Bolagen med regionkontor utgår härifrån. Vi är en större stad och har en annan urban service här än Skellefteå. Samtidigt ser jag inget problem med att Skellefteå växer. Det är toppen för Umeå att hela regionen stärks, säger David Carlsson.
Bolaget, en av de större i Umeå med 300 000 kvadratmeter förvaltad yta, har de senaste åren drivit igenom en tydlig plan på att knyta ihop centrum och universitetsområdet – två områden med i dag sammanlagt nästan 22 000 arbetsplatser.
För att frigöra kapital har Balticgruppen sålt bostäder och samhällsfastigheter, det till bra priser innan luften gick ur marknaden.
– Kapitalet har vi använt till 12 000 kvadratmeter nya kommersiella ytor och 450 bostäder. Sammantaget har vi investerat 1,5 miljard i nya projekt, vilket är rätt mycket för ett bolag med ett fastighetsvärde på 7 miljarder inklusive JV-bolag, säger David Carlsson.
På hyllan har man elva detaljplaner med projekt som kan ge 3 000 bostäder och ytterligare 100 000 kvadratmeter kommersiell yta. Omsatt i pengar rör det sig om investeringar på runt 12 miljarder.
– Sedan är förstås frågan hur mycket av detta som kan möta marknaden, särskilt nu när räntor och byggkostnader är höga.
David Grossman
