Dagen D som i deklaration närmar sig. Fastighetstidningen har tillsammans med Skatteverket samlat några av de vanligaste deklarationsfrågorna kring fastighetsförvaltning.
[ Annons ]
Fråga: Jag äger en industrifastighet där jag under året bland annat har flyttat några innerväggar för att anpassa byggnaden bättre till min näringsverksamhet. Hur ska jag redovisa dessa kostnader?
Svar: Utgifter för reparationer och underhåll är direkt avdragsgilla i näringsverksamheten, liksom andra utgifter som kan anses vara normala i driften av fastighetsförvaltningen. Om ändringarna av innerväggarna föranletts av nyanskaffning av maskiner, ändrade tillverkningsmetoder eller andra rationaliseringsåtgärder blir utgifterna direkt avdragsgilla i näringsverksamheten, enligt det så kallade utvidgade reparationsbegrepp.
Fråga: Har jag avdragsrätt för ingående moms på byggnaden i min fastighetsförvaltning?
Svar: Uthyrning av fastighet är i allmänhet undantagen från skatteplikt enligt mervärdesskattelagen. Om du bedriver en sådan skattefri uthyrning har du inte rätt till avdrag för ingående moms. Om du däremot bedriver egen skattepliktig verksamhet i byggnaden har du avdragsrätt för ingående moms. Detsamma gäller om du tillämpar frivillig skattskyldighet vid uthyrning av verksamhetslokaler. Det innebär att moms redovisas på hyran för lokaler under förutsättning att hyresgästen bedriver skattepliktig verksamhet i lokalen. Från och med 1 januari 2014 har ansöknings- och anmälningsförfarandet för frivillig skattskyldighet slopats utom för uppförandeskede.
Fråga: Vilka avskrivningsregler gäller för en bostadsrättsförening?
Svar: Generella regler för värdeminskningsavdrag av byggnader finns i 19 kap Inkomstskattelagen. Enligt 19 kapitlet 4 § Inkomstskattelagen ska byggnader skrivas av genom årliga värdeminskningsavdrag. En avskrivningsplan upprättas av bostadsrättsföreningen utifrån byggnadens beräknade livslängd.
För en byggnad som i stort sett enbart används för boende beräknas livslängden normalt till 50 år. Det årliga värdeminskningsavdraget blir då 2 procent av byggnadens anskaffningsvärde.
Fråga: Vad är uttagsbeskattning gällande egna fastigheter?
Svar: Regeln har tillkommit av konkurrensskäl. Den som hyr ut bostäder bedriver en verksamhet undantagen från moms. Det medför att momsen på inköp av tjänster för en sådan fastighet blir en kostnad. Ingående moms är inte avdragsgill.
Det skulle därför kunna bli billigare om arbeten på fastigheten utförs av egen anställd personal. Uttagsbeskattningen innebär att egen anställd personal kan utföra arbeten på fastigheten, men företaget måste redovisa utgående moms baserat på den egna personalkostnaden för utförda arbeten. Det gäller under förutsättning att personalkostnaden för utförda arbeten överstiger 300 000 kr under ett beskattningsår.
Fråga: Jag äger en hyreshusfastighet med tolv lägenheter. Jag bor själv i en av lägenheterna men betalar ingen hyra för denna. Hur ska jag redovisa detta i min näringsverksamhet?
Svar: Som intäkt i din näringsverksamhet ska du ta upp ett bostadsförmånsvärde för den lägenhet som du har disponerat under året. Bostadsförmånen ska beräknas till marknadsvärdet för lägenheten. Med marknadsvärde menas den hyra som en hyresgäst får betala för en jämförbar lägenhet på samma ort.
Finns det en jämförbar lägenhet, som är uthyrd med marknadsmässiga villkor i din hyresfastighet, kan du utgå från denna marknadshyra vid beräkningen av ditt bostadsförmånsvärde.
Fråga: Jag äger en hyresfastighet privat. Under året som gått har jag utför en del arbeten på byggnaden som jag nu undrar över hur jag ska redovisa. Taket har lagts om med nytt tegel, två små lägenheter har gjorts om till en större, och dessutom har jag gjort stambyte i hela fastigheten Trapphuset och väggarna i den nya lägenheten har målats om under året.
Svar: Först måste du avgöra vilka av utgifterna som avser reparationer och underhåll, samt vilka utgifter som utgör ombyggnad, det vill säga mer väsentliga ändringar av fastigheten. Utgifter för reparationer och underhåll är direkt avdragsgilla i fastighetsförvaltningen.
Däremot ska utgifterna för ombyggnationen läggas till byggnadens anskaffningsvärde. För dessa utgifter medges ett årligt värdeminskningsavdrag beräknat utifrån byggnadens ekonomiska livslängd, normalt 2 procent av anskaffningsvärde.
Fråga: Hur bedömer man om en bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag eller ett oäkta bostadsföretag?
Svar: En bostadsrättsförening, är en ekonomisk förening, som har till ändamål att i föreningens fastigheteter upplåta lägenheter med bostadsrätt till de egna medlemmarna, så kallad kvalificerad användning. För att föreningen ska anses vara ett privatbostadsföretag krävs att minst 60 procent av föreningens verksamhet avser den kvalificerade användningen. Hur ytorna i föreningens fastighet används bedöms vid årets utgång men förhållandet anses ha gällt för hela räkenskapsåret. Om bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag vid årets utgång beskattas den endast för årets kapitalinkomster.
Bedömningen av 60-/40-regeln utgår från hur fastighetens ytor faktiskt har disponerats under året. Bara i gränsfall beaktas verksamhetens användning utifrån insatser och årsavgifter.
Ytor som räknas till den kvalificerade användningen är bostadsrättslägenheter upplåtna till medlemmar för boende, förråd och garage till medlemmar samt gemensamhetsutrymmen som har naturligt samband med bostaden, t.ex. tvättstuga.
Övriga ytor som avser bostadslägenheter med hyresrätt, lokaler, bostadsrättlägenheter till juridiska personer, antenn-, reklamplats, parkeringsplatser/garage till annan än medlem, och gemensamhetsutrymmen som saknar naturligt samband med bostaden, t.ex. festlokal samt övernattningsrum, räknas istället in i den okvalificerade användningen.
Om den kvalificerade användningen hos ett privatbostadsföretag går ned under 60 procentsgränsen under ett enstaka år anses den ändå ha kvar sin karaktär av privatbostadsföretag. Bara om förhållandena har bestått under ett flertal år kan privatbostadsföretaget bli omklassificerat till oäkta bostadsföretag.
Uppfyller bostadsrättsföreningen inte kravet på kvalificerad användning så anses föreningen vara ett oäkta bostadsföretag. I detta fall ska föreningen beskattas för hela resultatet av verksamheten under året, d.v.s. resultatet enligt resultaträkningen efter skattemässiga justeringar.
Ska du deklarera fastigheter i år?
Läs mer om nya och kommande skatteregler, vägledande domar och viktiga datum att hålla reda på i Fastighetstidningens deklarationsbilaga.
Ur innehållet:
•?Steg för steg genom årets deklaration.
•?Revisorn rekommenderar.
• Enklare uthyrning.
• Erfarna skattekonsulter delar med sig av sina bästa deklarationstips.
• Nya regler gör det enklare att fakturera moms på lokalhyra.
