Det nya centrumet är invigt och det gamla snart ett minne blott. Men trots att stadsflytten gått enligt plan och många är nöjda finns det sprickor kvar i denna gruvstad. Hur ska man lösa bostadsbristen – och hur bibehåller man stadens själ? Fastighetstidningen gör ett återbesök tio år senare.
Sprickor upp i dagen var rubriken i januari 2013 när Fastighetstidningen tog temperaturen på omvandlingen av Kiruna. Fastighetsägare som visste att deras hus måste rivas för att ge plats för gruvdriften oroades av LKAB:s oklara besked kring ersättningar, och det rådde en stor osäkerhet om framtiden. Dåvarande kommunalrådet Kristina Zakrisson (S) trodde att en del fastighetsägare skulle komma att lämna stan. Så har skett. Men de flesta är kvar.
Då i början av 2013, var Kebnekaises sydtopp fortfarande Sveriges högsta punkt. I dag, tio år senare, har tio meter av glaciären smält bort och grannen Nordtoppen har tagit över tronen. Det är dock inget man ser från stadens nya centrum som vänt den tidigare så mäktiga vyn ryggen.
Det är fortfarande en overklig känsla att befinna sig i den nya stadskärnan.
Längs de nya gatorna i centrum promenerar folk i vårsolen och verkar nöjda med sin nya stad. Men än är inte allt klart. Delar av staden är fortfarande en byggarbetsplats och flera pusselbitar, som exempelvis hotell och nattklubbar, är under uppbyggnad.
– Det är fortfarande en overklig känsla att befinna sig i den nya stadskärnan. Det känns som att jag är i en annan stad, trots att det har gått över ett halvår sen nya centrum öppnade, säger Mikael Pudas.
Han är relativt nyligen tillträdd vd för kommunala Kirunabostäder och vår guide i Kirunas nya centrum. Vi går förbi nya Stadshustorget och det gamla klocktornet – som tidigare prydde det gamla stadshusets tak. Precis intill finns det nya stadshuset, Kristallen.
Mitt på golvet i den stora runda byggnadens entréhall står konstnären Lars Levi Sunnas verk Samisk kultur tradition och vardag, som även det har flyttats från det gamla stadshuset. Konstverket och klocktornet är inte ensamma. Flera andra äldre hus flyttas, bland annat den stora träkyrkan som kräver rivning av hus samt en stor ombyggnation av befintliga vägar för att kunna fraktas från gamla till nya centrum.
Även flera andra kulturbyggnader kommer flyttas på samma sätt, bland annat det gamla trähuset Landströmska. Tillsammans är dessa landmärken symboler för hur tankarna har gått under planeringen av stadsflytten; hur bibehåller man den gamla stadens själ?
– Det är viktigt att den gamla staden får synas i den nya, så att Kirunaborna känner igen sig, säger Mikael Pudas.
Kirunabostäder med drygt 2 000 bostäder och 16 000 kvadratmeter lokaler har varit en av de viktigaste pjäserna i det avancerade parti schack, som stadsflytten kan liknas vid.
Mycket hade kunnat gå snett sedan LKAB meddelade att en centrumflytt var nödvändig. I reportaget 2013 sade Annelie Vinsa, då vd för Kirunabostäder, att LKAB satt staden i ett vakuum i väntan på besked om hur inlösen ska gå till. ”Givetvis är LKAB ett aktiebolag som ska producera största möjliga vinst till minsta möjliga kostnad. Men vi ser att vi har en stad som måste leva. Vi kan inte acceptera att det blir ett nytt Malmberget. En grop mitt i stan, en delad stad.”
I dag är tongångarna från Kirunabostäder mjukare.
– De flesta tycker att projektet har överträffat förväntningarna. Tänk att man för många år sedan bestämde att invigningen skulle ske den 1 september 2022. Att vi lyckades med det är otroligt imponerande. Sedan har det så klart funnits utmaningar, men alla inblandade har haft samma målbild och verkligen jobbat hårt för det här, säger Mikael Pudas.
Samarbetet mellan Kirunabostäder och LKAB har varit tätt, enligt Mikael Pudas. Bolagen har planerat det nya centrumet tillsammans. Dels för att skapa en så bra mix av utbud som möjligt, dels för att bygga en stad där Kirunaborna ska kunna känna sig hemma redan från start.
Husen skiljer sig åt arkitektoniskt, med bland annat varierande material, där en fasad i tegel följs av en i trä, och så vidare. I ett gatuhörn sitter en neonskylt från det gamla Kiruna.
– Tanken bakom är att staden inte skulle se helt ny ut. Neonskylten är ännu en detalj som bidrar till att bevara själen från den gamla staden, att folk känner igen sig, säger Mikael Pudas och pekar längs fasaderna på Aili Kangas gata.
Kirunabostäder äger och förvaltar en stor del av fastigheterna i centrum, något som gör staden smått unik. I de flesta svenska stadscentrum är ägandet delat mellan flera olika fastighetsägare. I det gamla centrumet fanns en hel del privat ägande, men några av dem valde att i stället bli utköpta.
En av de som hoppade på tåget och fick en ersättningsfastighet i nya centrum är Dennis Åström. Vi träffar honom vid hans nya fastighet, ett flerfamiljshus med 18 lägenheter som ligger ett kvarter bort från Kirunas nya huvudgata, Torggatan.
Det var inte självklart att han skulle acceptera erbjudandet. En flytt av den här typen har aldrig genomförts tidigare och därför fanns en del oklarheter och oro bland Kirunas fastighetsägare, bland annat om skattefrågor. Men när dessa löste sig valde Dennis att tacka ja.
Det här är den bästa affär jag har gjort i mitt liv.
Hyrorna för bostäderna i hans nya fastighet är märkbart högre än i de två äldre fastigheter som ingick i rockaden, vilket gjorde att många hyresgäster hade svårt att få ekonomin att gå ihop. Det problemet löstes genom en hyrestrappa. Under de första åren är hyran oförändrad, därefter trappas den upp under åtta års tid. Mellanskillnaden står LKAB för.
– Om hyran i den gamla lägenheten var 6 000 och den är 10 000 i den nya så ersätter LKAB mig med 4 000. Sedan har jag ingen förvaltning att tala om i den här fastigheten heller, plus en garanti på fem år, så det här är den bästa affären jag har gjort i hela mitt liv, säger Dennis Åström.
Synen på stadsflytten varierar bland Kirunaborna. En taxichaufför berättar för oss att han blev utköpt från sin bostadsrätt och nu betalar 10 000 kronor mer i månaden för en ny hyreslägenhet. Han är av förklarliga skäl inte så nöjd. Bartendern på puben är mer positiv till utvecklingen och säger att det främst är de äldre som klagar på det nya Kiruna och att de flesta unga ser positivt på utvecklingen.
Bartenderns åsikt är lätt att förstå. De unga har inte samma känslomässiga koppling till den gamla staden och ser flytten som något nytt och spännande.
De äldre Kirunaborna, däremot, har upplevt stora delar av sina liv i den gamla staden som snart inte längre finns. Huset där familjen satte bo är rivet, och gatan där deras barn lärde sig cykla är ett minne blott. Bilderna är snart det enda som finns kvar.
Dan Jakobsson ägde många fastigheter i det gamla Kiruna. Vi träffar honom mitt i det övergivna centrumet där de flesta fönster gapar tomma. Endast ett hotell är öppet och påminner om att detta en gång för inte så länge sedan var stadens mittpunkt.
– När jag gifte mig en gång i världen så hade jag min svensexa här. Jag fick ha ett uppträdande på trappan där, säger Dan Jakobsson och pekar på den plats där Folkets hus låg en gång i tiden, innan det revs och gav plats för Lindex.
Dan Jakobsson tillhör den skara av privata fastighetsägare som inte följde med i flytten, och i stället blev utköpta för fastigheternas marknadsvärde, plus 25 procent.
Man kan köra in fingrar i sprickor i källaren. Så nu kanske de löser in dem också, och då kan man ju le ännu mer.
En anledning var osäkerheten inför eventuella framtida skatter. Han är medveten om att de fastighetsägare som valde att följa med kan ha gjort bättre affärer, men han har samtidigt fortsatt att investera. Bland annat i nya industrifastigheter. Han har även ett ganska stort bestånd av bostadsfastigheter i den del av gamla Kiruna som ännu står på säker mark.
– De ligger mitt emot sjukhuset som har fått sprickbildningar. Så LKAB har varit och kollat på mitt hus som ligger närmast, eftersom man kan köra in fingrar i sprickor i källaren. Så nu kanske de löser in dem också, och då kan man ju le ännu mer, säger han och skrattar.
Även om stadsflytten har gått bra står Kiruna fortfarande inför stora utmaningar. Man har ett uttalat mål att växa till 25 000 invånare till 2030. Runt hörnet väntar kanske en än större expansion om beslut fattas att utveckla de jättefynd av sällsynta jordartsmetaller som ligger i marken och som ska användas till elbilar och vindkraftverk.
Kiruna har onekligen många utvecklingsmässiga fördelar och ekonomiska muskler i LKAB, men tillgången till mark är ett stort problem. Eller snarare att staten äger det mesta av den, något som inte hör till vanligheterna i Sverige. Vanligtvis är det kommunen som upplåter mark till byggherrar, men i Kiruna blir det svårt eftersom kommunen först måste köpa marken från staten och sedan sälja den vidare. Marken blir helt enkelt för dyr.
– Jo, markpriserna är ett problem, och byggkostnaderna. Totalt sett är det nästan omöjligt att göra en affär av det för oss privata fastighetsägare. Vi har även en lägre hyresnivå här uppe, och det gör det ännu svårare att räkna hem en investering, säger Dennis Åström.
Anna Forsman, ansvarig för näringspolitik på Fastighetsägarnas kontor i Luleå, ser en gemensam problematik för flera expansiva orter i Norrbotten. Jobben finns, men en stor andel ”fly in-fly out” gör redan nu att Kiruna går miste om skattepengar och har svårt att utveckla kommunens verksamheter.
– Den riktigt stora utmaningen är att vi måste få upp nyproduktionshyrorna. Och vi kan inte vänta på att regeringen ska ta beslut om fri hyra i nyproduktion, säger hon.
Men det kan också vara problematiskt att bygga nya bostäder och sätta nyproduktionshyra när de nya bostäderna hamnar på en så mycket högre nivå än de äldre. Det har inte byggts på länge och hyresnivåerna har kunnat pressas nedåt. Risken finns att de boende flyttar så fort de får tag på en äldre och billigare lägenhet.
I fonden för allt som rör Kiruna finns LKAB, både bildligt och bokstavligt. De gigantiska gruvbergen ramar in staden, samtidigt som Kiruna är fullständigt beroende av den malm som bryts i trakten. Det är inte enkelt för en utomstående att se var gränsen mellan LKAB och Kiruna dras. Frågan är om den ens existerar.
LKAB är också den enda aktören som faktiskt har råd att bygga i någon större utsträckning. Bolaget har också tillfört 1 500 fastigheter, men man hoppas samtidigt på ett större engagemang från privata fastighetsägare.
– Fastighetsutveckling och bostäder är inte vår corebusiness så vi är beroende av kompetens, och det är jätteviktigt för oss att våra verksamhetsorter är attraktiva. Annars får vi problem med kompetensförsörjningen, säger Linus Niva, avdelningschef för samhällsomvandlingen i Kiruna.
Det verkar finnas en missuppfattning att det är svårt att bygga i Kiruna.
Han skulle gärna se att de större privata bolagen byggde även i Kiruna.
– Riksbyggen är aktiva här, men det verkar finnas en missuppfattning om att det är svårt att bygga i Kiruna, säger Linus Niva.
Problemen har dels att göra med Kirunas geografiska läge, dels rapporter om sprickbildningar, enligt Linus Niva. Men han menar samtidigt att många missar fördelarna med Kiruna.
Staden har en blomstrande industri som har gått som tåget under lång tid och skriker efter arbetskraft. Lägg till en hög medelinkomst och ingen arbetslöshet och det står klart att Kiruna är en bättre plats att investera i än många andra svenska städer.
– Är det möjligt att bygga i Stockholm, där mark- och produktionspriser är mycket högre, så borde det fungera i Kiruna. Sen har kommunen ett ganska stort exploateringsområde kring det nya centrumet. Men vi ligger i Arktis och det finns en viss begränsning i tillgång till mark för produktion av bostäder. Vi behöver ta hänsyn till rennäringslagen, och andra riksintressen som exempelvis minerallagen. Så det är lite knepigt, säger Linus Niva.
Kiruna är inte stort. Efter 20 minuters promenad står Dan Jakobsson framför några av de mest omdiskuterade byggnaderna i Kiruna: kvarteret Ortdrivaren. Det består av de två punkthusen Snusdosan och Spottkoppen samt bostadslängorna Mullbänken och Berlinmuren.
Husen stod färdiga 1961 och ritades av arkitekten Ralph Erskine. De har länge varit ett av Kirunas mest kända landmärken, men nu är de övergivna. Endast ett fönster vittnar om att människor faktiskt bott här, där en ensam lampa hänger kvar.
– Man förstår ju att det som sker nu måste ske, men det känns inte bra för mig som vuxit upp i Kiruna att se allt bara försvinna, säger Dan Jakobsson.
13 EIFFELTORN OM DAGEN
- Varje dygn bryter, förädlar och levererar LKAB 90 000 ton järnmalm från gruvorna i Kiruna, Svappavaara och Gällivare. Det skulle räcka till att bygga 13 Eiffeltorn om dagen.
- Kirunagruvan består av 50 mil väg nere i gruvan, det är mer än sträckan Stockholm–Göteborg.
- Djupaste punkten i dag är 1 470 meter under nollpunkten, som är toppen på berget Kiirunavaara.
- Brytningen av malm sker kring 1 100-metersnivån, och huvudtransportnivån, där malmen samlas ihop och
forslas till ytan med hissar, ligger på 1 365 meters nivå.
Källa: LKAB