Boverket anser att det bör byggas 66 700 lägenheter per år fram till 2025 men branschen märker redan av mättnadseffekter för nyproduktion och lägenheter säljs med rabatter. Vår bedömning är att marknaden maximalt sväljer 50 000 nya bostäder per år, säger Ted Lindqvist på analysföretaget Evidens.
Under sommaren skrev Boverket ner sin så kallade byggbehovsanalys. Myndighetens prognos av behovet som var 710 000 nya bostäder från 2016 till 2025 är nu 600 000 bostäder. Skälet är förstås att Migrationsverket nu bedömer att invandringen till Sverige inte ökar i den takt som man räknade med under 2016.
[ Annons ]
Nu är dessa prognoser just prognoser. Det som kan förändra bilden är saker som ekonomi, sysselsättning, familjebildningar, barnafödande, livslängd, fortsatt invandring eller utvandring. Till det en politisk osäkerhet med förändrade förutsättningar för såväl hyres- som bostadsrättsmarknaden.
– Historiskt kan vi se att bostadsbrist och efterfrågan på lägenheter inte per automatik leder till ökat byggande. Avgörande för marknaden är makrofaktorer och köpkraften. Just nu skulle jag vilja påstå att det som byggs rätt väl matchar utbudet, säger Ted Lindqvist, analytiker och vd på Evidens. Han anser att 50 000 lägenheter per år är det marknaden kan svälja.
Hög efterfrågan och höga priser har lett till att många vill utveckla nya projekt, inte minst i Stockholm där det byggs ett stort antal så kallade premiebostäder. Men gruppen med höga inkomster som kan efterfråga dessa bostäder har trots att stadens befolkning ökat inte blivit större. De nya stockholmarna är till största delen utomeuropeiska nyanlända som inte har råd att köpa eller hyra nyproducerade lägenheter. Det är fortfarande få nybyggnadsprojekt som riktar sig till hushåll med låga inkomster.
Även Maria Pleiborn, demograf och analytiker på WSP, höjer ett varnings finger för att bostadsutvecklare står inför tuffare tider.
– Utbudet av nya bostäder är ganska enahanda med ungefär likadana lägenheter och de är alla dyra, efterfrågan på den typen av boende är nog snart mättad. Det är generellt riskfyllt att stirra sig blind på prognoser som visar på ökad befolkning. Man måste göra en egen analys annars är risken stor att man bygger för en marknad som inte finns.
Det finns, menar både Maria Pleiborn och Ted Lindqvist, en övertro på att stora stadsutvecklingsprojekt som Norra Djurgårdstan, Årstafältet och Barkarbyfältet ska fyllas utan problem.
– De flesta av oss flyttar lokalt, man vill bo i områden som är bekanta. Alla kanske inte vill bo på Årstafältet eller Barkarbyfältet, påpekar Ted Lindqvist.
En signal om att det är kärvare på marknaden syns nu i Nykvarn, Sundsvall, Uppsala och Örebro där byggbolag erbjuder 24 månaders boende avgiftsfritt i vissa svårsålda projekt. I Uppsala och Örebro har det byggts mycket nytt under kort tid och många har varnat för att marknaden där är mättad för nyproduktion.
– Det var tio år sedan som det dök upp rabatter i samband med nyproduktion. Det har byggts mycket den senaste tiden i dyra segment och förr eller senare blir det en mättnad på marknaden, säger Björn Wellhagen, näringspolitisk chef på Sveriges byggindustrier.
Andreas Ersson, kontorschef på Fastighetsbyrån i Nykvarn anser inte att olika rabatter vid försäljning ska tolkas som att det är mer svårsålt just nu.
– Någon typ av erbjudande är det i 25 till 50 procent av våra försäljningar av nya bostäder, och så har det varit under lång tid. Men visst finns en insikt hos byggarna att priserna nu är på en nivå som köparna inte är redo att gå över.
Bygg- och bostadsbolagen som har örat mot marken försöker förstås att anpassa sin kostym till efterfrågan. På Riksbyggen ser man än så länge inga tecken på att efterfrågan ska minska nämnvärt. Under 2017 landar man i 1 800 nya bostadsrätter, för 2018 räknar vice vd Mårten Lilja att man hamnar på liknande tal.
– För tillfället har vi 4 500 lägenheter under produktion och 90 procent av dem är redan sålda. Vi har ordning i samhällsekonomin och en tillväxt i disponibla inkomster som ger utrymme till köp av ny bostad, men vår bedömning är att det inte blir några prisökningar i höst, säger Mårten Lilja.
