[ Annons ]

Köp miljonprogram, renovera när lägenheter står tomma, köp material från Kina och sätt sedan en högre hyra. Affärsmodellen är klar för Lennart Schuss och Peder Johnsson – nu saknas bara objekten.
Publicerat 25 september, 2013

Kapitalet går till miljonprogrammen

Köp miljonprogram, renovera när lägenheter står tomma, köp material från Kina och sätt sedan en högre hyra. Affärsmodellen är klar för Lennart Schuss och Peder Johnsson – nu saknas bara objekten.

Den senaste tiden har de utskällda miljonprogrammen åter blivit heta objekt på fastighetsmarknaden. Privata Mitt Alby köpte i somras 1?300 lägenheter av Botkyrkabyggen, Victoria Park förvärvade i Rosengård och nu har mäklaren Lennart Schuss, som förmedlat fastigheter till ett värde av runt 500 miljarder kronor, slagit sig samman med Peder Johnsson, grundare av Stendörren. I det gemensamt ägda Gimmel fastigheter (Stendörren äger också 25 procent) ska paret bygga upp en portfölj med fastigheter. Lennart Schuss slutar snart på Tenzing och Peder Johnsson lämnar Stendörren.

[ Annons ]

– Det är inget fel på miljonprogrammens fastigheter, de är rejält byggda och kan hålla länge till. Med tanke på bostadsbristen och de kommunala bostadsbolagens brist på pengar tror vi att vårt initiativ inte bara är en bra affär utan även ger det tillskott av resurser till dessa områden som politikerna efterlyser, säger Peder Johnsson.

Det har gått lite hysteri i att byta allt, inte minst hos bostadsrättsföreningar.

Affärsmodellen är att rulla vidare en beprövad metod som Stendörren redan använder och som till viss del även nyttjas av andra fastighetsutvecklare, till exempel Akelius. När en lägenhet blir ledig görs alla nödvändiga arbeten och lägenheten får sedan ett högre bruksvärde. Till skillnad mot renoveringar där husen mer eller mindre töms på hyresgäster kan man behålla ett cash flow under renoveringstiden. I en så kallad mjuk renovering minimeras också stambytet till de delar som är mest utsatta, det vill säga ”grodan” (golvbrunn och vattenlås) och horisontella rör.

– Det har gått lite hysteri i att byta allt, inte minst hos bostadsrättsföreningar, menar Peder Johnsson.

En stor del i prispressen står Bosystem för – ett bolag som Stendörren äger. I ett visningsrum i Järfälla visar Schuss och Johnsson upp skåp, vitvaror, kranar och kakel tillverkat på beställning i Kina. Av renoveringskostnaden står materialet för en tredjedel så det finns pengar att spara.

Renoveringskostnader vill de inte kommunicera, men Peder Johnsson är säker på att det landar på runt hälften av den miljon kronor Svenska bostäder satsar i varje nyrenoverad lägenhet.

I skrivande stund är inga fastigheter köpta i det nya bolaget. Lennart Schuss jagar kapital och han räknar med att bolaget ska ha fastighetstillgångar i storleksordningen 5–10 miljarder om fem år, förutsatt att det inte sker en kraftig räntehöjning eller att politikerna plötsligt förbjuder försäljning av kommunala bostadshus till privata ägare.

–  Jag tror att det framför allt är pensionskapital som bör söka sig till denna marknad. Bygger vi om tio procent av lägenheterna varje år borde direktavkastningen hålla sig runt 6 procent, säger Lennart Schuss.

De är medvetna om att privata köp i miljonprogram betraktas med skepsis av Hyresgästföreningen och av en del hyresgäster.

– Det är ett stort socialt ansvar vi kommer att ta och tanken är att utveckla fastigheter och områden, inte att spekulera i värdeökningar, säger Lennart Schuss.

 

”Miljonprogrammets fastigheter har länge varit för högt värderade”

Det är lägre priser som gör att många riktar blickarna mot miljonprogrammen. – Men räkna med att drift och underhåll kan äta upp eventuella vinster, säger Jan Rosengren, transaktionsrådgivare på Newsec.

Enligt Jan Rosengren har fastighetsbolagen under lång tid övervärderat priserna för sina bestånd i miljonprogrammen, vilket fått till effekt att få affärer kommit till stånd.

– Det har begärts priser på runt 5 000 till 6 000 kronor per kvadratmeter för fastigheter i behov av upprustning. Nu är de kanske nere på 3 000 till 4 000 kronor och då finns det plötsligt spekulanter. Med den prisbilden finns det utrymme att göra nödvändiga investeringar.

Han varnar dock köpare för att stirra för mycket på låga priser och på att det inte finns några vakanser i husen.

– Risken är inte på intäktssidan utan på kostnadssidan som är tung med höga drift- och underhållskostnader. Har man 1 000 kronor in i hyra per kvadrat och 700 kronor i utgifter så finns det inte så stora marginaler om energikostnaden till exempel stiger rejält. Betalningsförmågan är inte heller så hög, men med smarta renoveringar går det säkert att höja driftnettot, tror Jan Rosengren.

– Min uppfattning är att de kommunala bostadsbolagen borde sälja mer, inte av ideologiska skäl utan för att få resurser till att klara bostadsförsörjningen, säger Jan Rosengren.

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]