Med anledning av det stora antalet strandade hyresförhandlingar reder Fastighetstidningen ut vad som gäller för fastighetsägare som överväger individuella överenskommelser med sina hyresgäster. Fastighetsägarnas chefsjurist Mikael Gulliksson besvarar några aktuella frågor.
Har en hyresgäst rätt att själv förhandla sin hyra med sin hyresvärd?
[ Annons ]
– Nej, inte om lägenheten omfattas av förhandlingsordningen. Det gör den fram till dess att de ordinarie förhandlingarna mellan fastighetsägaren (eller en fastighetsägarorganisation) och hyresgästföreningen strandat.
Hyresgästföreningen och fastighetsägaren är överens och har fastställt en ny hyra, men hyresgästen är inte nöjd. Har denna möjlighet att motsätta sig sin nya hyra?
– Ja, även om parterna är överens efter hyresförhandlingarna kan en enskild hyresgäst begära prövning av sina hyresvillkor utifrån Hyreslagen.
Vad är hyresnämndens uppgift efter att hyresförhandlingar strandat mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägaren?
– Hyresnämnden prövar tvister som parterna inte kunnat lösa efter strandning. Till skillnad från den ordinarie förhandlingen är det enbart hyresvärden och hyresgästen som är parter när tvisten prövas i hyresnämnden, alltså inte någon hyresgästorganisation eller fastighetsägarorganisation.
Om förhandlingarna strandat – är det fritt fram för fastighetsägaren att komma överens om en ny hyra direkt med sin hyresgäst?
– Det är möjligt för hyresvärden att avtala direkt med hyresgästen när förhandlingen har strandat, men möjligheterna är begränsade av lagstiftning som är till hyresgästens förmån. Ibland vill hyresvärdar skicka hyresavier med en ny begärd hyra direkt till hyresgästen. Men rättspraxis är generellt sett mycket restriktiv med att anse att ett avtal faktiskt är slutet eller ändrat när en part inte avgett en uttrycklig viljeförklaring. Det finns därför en risk att den nya hyran skulle bedömas som ogiltig i en rättslig prövning – även om hyresgästen betalat den nya hyran vid flera tillfällen. Av det skälet avråder Fastighetsägarna från direktavisering efter strandade kollektiva hyresförhandlingar.
Fotnot:
Fastighetstidningen redovisar kortfattade sammanfattningar av en komplex och omfattande lagstiftning. Den fullständiga lagtexten finns att läsa i sin helhet i Hyreslagen.
