Färgstänk, förråd som försvann och reklamationsskyldighet vid skada
”Färgstänken” minskade endast bruksvärdet med 5 000 kronor
Hovrätten anser att en hyresvärd i Ludvika inte kunde styrka att färgstänk i en lägenhet som uppstått efter att hyresgäst själv målat motiverade en ommålning. Hyresvärdens krav på 75 918 kronor för renoveringen sänktes till 5 000 kronor.
[ Annons ]
Hyresvärden menade att målarbetet i lägenheten inte var fackmannamässigt gjord. Värden ansåg att färgen på väggarna var flammig utöver att det fanns färgstänk på kontakter och lister. Men varken hyresnämnden eller hovrätten ansåg att det framgick av bilderna som presenterades som bevis.
Däremot syntes färgstänken på kontakter och lister. Men det räckte inte för att motivera att det skulle finnas behov av genomgående renovering.
Då det saknades en utredning för kostnaden att ta bort enbart färgstänken, gjorde hyresnämnden en uppskattning att 5 000 kronor var en rimlig ersättning för ”förlorat bruksvärde” på lägenheten.
Hovrätten som var av samma uppfattning avslog hyresvärdens överklagan.
Bygga om vind krävde godkännande då förråden blev mindre
Hyresnämnden i Göteborg beslutade vid årsskiftet att Göteborgs stads bostadsaktiebolag får flytta och minska storleken på förråd i en fastighet i Haga. Även om det innebar en standardsänkning för hyresgästerna i fastigheten.
Frågan prövades i samband med planer på att bygga nya lägenheter på kallvinden i en fastighet. Hyresgäster som vägrade godkänna ändringen överklagade hyresnämndens beslut till Svea hovrätt. Men hovrätten avslog och fastställde hyresnämndens beslut.
Bostadsbolaget menade att de redan vid planeringen av byggprojektet var öppna för att hyresgästerna skulle kompenseras. Redan vid en tidig förhandling med Hyresgästföreningen gjordes en överenskommelse om hyresreduceringar för störningar under byggtiden med mellan 2–7 procent (beroende våningsplan). Det skulle även ges en kompensation med 5 procents hyresrabatt för den tid då de gamla förråden inte kunde användas fram tills att de nya var på plats.
De nya förråden som byggs enligt Boverkets byggregler placeras på samma våningsplan. Men till skillnad från de befintliga byggs de i olika storlekar (cirka 1,5–6 kvm). De ska sedan fördelas enligt principen att hyresgäster med stora lägenheter får större förrådsyta och de med mindre lägenheter får mindre.
Även om den minskade förrådsytan innebar en standardsänkning för hyresgästerna menade domstolarna att fastighetsägarens intresse att bygga nya bostäder vägde tyngre. När det gällde kompensation för standardsänkningen av boende på grund av mindre förrådsyta togs inga beslut. Istället påpekades det att det är en fråga som i första hand ska lösas i förhandlingar med Hyresgästföreningen.
Högsta domstolen slår fast – kravet på reklamation gäller inte lokalhyresgäster
Högsta domstolen slår fast att lokalhyresgäster inte omfattas av det allmänna kravet på reklamation. Något som annars skulle kunna påverka rätten till skadestånd när det uppstått skador i en lokal som hyrs.
Tvisten startade efter att det uppstått ett vattenläckage i konfektyrbutik i Stockholm, vilket orsakade skador på varor och inredning.
Vattenskadorna berodde på att det fallit ned en kylbaffel från klimatanläggningen i taket. Hyresgästen fick ersättning från sitt försäkringsbolag som sedan krävde fastighetsägaren på 2,5 miljoner i skadestånd.
Fastighetsägaren vägrade att betala och menade att lokalhyresgästen inte uppfyllt sin reklamationsskyldighet. En allmän regel som gäller mellan avtalsparter, som innebär att brister i nyttjanderätten omgående ska meddelas motparten (det vill säga den andra avtalsparten) för det ska finnas rätt att kräva skadestånd.
Men Högsta domstolen har nu kommit fram till att regeln om reklamationsskyldighet inte kan tillämpas i hyresförhållanden. Då den typen av frågor redan är reglerat i utformningen av ett hyresavtal och även i detalj i hyreslagen.
Eftersom rättsläget var oklart lade tingsrätten målet vilande och hänsköt frågan om reklamationsskyldigheten direkt (med en så kallad hissdispens) till Högsta domstolen.
*Hissdispens används av tingsrätt och hovrätt när ett rättsläge är oklart, vilket kan kräva att det prövas av Högsta domstolen som sedan fattar beslut. Syftet är att skapa vägledning för hur lagen ska tillämpas. När frågan avgjorts av HD blir det sedan vägledande (praxis) för hur lagen ska tillämpas.
