Hur renoverar man närmare 6?000 lägenheter på tio år? Svenska bostäder har hittat sin modell i skärningspunkten mellan överenskommelser med Hyresgästföreningen, Stockholms stad och hyresgästerna. Resultatet: snälla hyreshöjningar och halverad energiförbrukning.
Svenska Bostäder befinner sig mitt uppe i en gigantisk utmaning i Järva. År 2020 ska 6?000 lägenheter vara totalrenoverade. Takten är satt till 500 lägenheter per år och budgeten till närmare en halv miljard kronor årligen fram till mållinjen år 2020.
[ Annons ]
Johan Lundqvist, projektledare på Svenska Bostäder, är övertygad om att planen är genomförbar.
– Vår försäljning av fastigheter har påverkat ombyggnadstakten på ett positivt sätt, som även gynnar våra hyresgäster.
Förutom att bolaget sålt av en del av sitt bestånd sker finansieringen genom hyror i de färdigrenoverade lägenheterna och ett kommunalt stöd på 55 miljoner kronor för energieffektiviseringar inom ramen för projektet Hållbara Järva. Just nu bygger bolaget om det andra av sammanlagt åtta skivhus i Akalla. Husen är byggda under mitten av sjuttiotalet och är grönklassade av Stockholms Stadsmuseum. Det betyder att husen utvändigt måste behålla sitt originalutseende även efter en total upprustning.
– Det har faktiskt inte inneburit något hinder för oss, vi har till och med kunnat tilläggsisolera utan att förändra utseendet nämnvärt, förklarar Johan Lundqvist under en promenad runt det tretton våningar höga huset på Sibeliusgången i Akalla.
Ur kris kommer utveckling. Svenska bostäders samrådsmodell Järvadialogen, som lyfts fram som ett föredöme av Hyresgästföreningen, har sitt ursprung i rätt bistra erfarenheter. Hösten 2007 damp ett brev ned hos de boende i Husby (grannområde till Akalla): ”Vi ska bygga om ditt hus och du måste flytta”. De boende slog bakut.
– Vi hade stora planer som inte var förankrade och det hela var mycket olyckligt hanterat. Det ledde till att vi gjorde en omstart i diskussionerna med de boende tillsammans med staden, säger Johan Lundqvist.
Erfarenheterna från Husby bar man med sig när arbetet påbörjades i Akalla för två år sedan. Utgångsläget var bra. Bortsett från den asbest som hittades kunde det konstateras att fastighetens stomme var i mycket bra skick. Noggranna förstudier genomfördes och samrådsprocessen med hyresgästerna kom igång enligt tidplan.
Samrådsprocessen går ut på att ge hyresgästerna information i god tid, och möjlighet att vara med och bestämma inför renoveringarna. Arbetsgrupper med fem till sex hyresgäster tar tillsammans med Svenska Bostäder fram förslag på förändringar. I samrådsprocessen med hyresgästerna på Sibeliusgången i Akalla beslutade man bland annat att förbereda badrummen för installation av tvättmaskiner, att sätta in säkerhetsdörrar i alla lägenheter och att montera fästen för paraboler på balkongräcken.
Därefter godkänns förslagen av åtgärder i en omröstning där alla hyresgäster har möjlighet att rösta för eller mot. Vid majoritet genomförs åtgärdsförslaget.
– Om det är något vi kan dela med oss av till andra som står inför stora renoveringar så är det att ha en ordentlig samrådsprocess, den är väldigt viktig. För oss har det hittills fungerat riktigt bra, säger Johan Lundqvist.
Nivån för hur mycket hyrorna får höjas efter renoveringarna regleras av en överenskommelse mellan Svenska Bostäder och Hyresgästföreningen. I avtalet anges hur stora höjningar som får göras för värdehöjande åtgärder respektive normalt underhållsarbete som inte ska belasta hyresgästerna.
I Akalla landade höjningarna på cirka 18 procent, eller cirka 156 kronor per kvadratmeter och år, med en hyresrabatt över tre års tid. Svenska Bostäder erbjuder hyresgästen möjligheten att påverka hyran själv genom en rad tillval, till exempel parkett i alla rum eller inglasning av balkongen.
– Men det görs inte mycket tillval. Vi tror att det blir för dyrt för många av våra hyresgäster.
Johan Lundqvist uppskattar att nästa totalrenovering inte kommer att behövas förrän om tidigast 50 år. Därför har arbetsgruppen försökt ta med Akallas framtida stadsutveckling i beräkningen, till exempel genom att undersöka var det kan tillkomma förtätningar i området.
Detta resulterade i flera åtgärder – det första färdiga huset i Akalla har fått en ny entré ut mot det än så länge ganska tomma promenadstråket Sibeliusgången. Här tror man att rörligheten kommer att öka eftersom det kan bli en naturlig plats för etablering av handel. Dessutom har man valt att behålla lokalerna på bottenplan i husen. Idag används de mest för föreningsverksamhet, men de ska vara möjliga att utnyttja till någon form av kommersiell verksamhet längre fram.
Arbetet med det första huset pågick i lite mer än ett år. Under tiden evakuerades samtliga hyresgäster till andra lägenheter i området.
– Renoveringarna är alldeles för omfattande för att det skulle fungera att bygga om i ena änden och ha boende kvar i den andra. Det här blev den bästa lösningen, säger Johan Lundqvist.
_________________________________________________
fakta/ UPPRUSTNING I AKALLA
Storlek: 100 lägenheter byggda cirka 1975.
Åtgärder: Bland annat byte av värmesystem, stambyte, tilläggsisolering av fasader,
fönsterbyte och installation av TFX-ventilation.
Kostnad för renoveringen: Cirka 1 miljon kronor per lägenhet.
Hyra efter renoveringen: Cirka 156 kronor per kvadratmeter och år.
