Arvid Lindqvist
Publicerat 5 november, 2015

”Investeringscykeln har börjat vända”

Aktiviteten på fastighetsmarknaden har varit rekordhög de senaste 12 månaderna och sambandet är tydligt mellan riskviljan och kraven på direktavkastning. Arvid Lindqvist reder ut hur det rekordlåga ränteläget påverkar fastighetsbranschen.

Aktiviteten på fastighetsmarknaden har varit rekordhög de senaste 12 månaderna med en transaktionsvolym i intervallet 140–150 miljarder – en betydligt högre nivå än genomsnittet för de senaste fem åren.

[ Annons ]

Arvid Lindqvist
Arvid Lindqvist

Drivkraften är den starka BNP-tillväxten, det extremt låga ränteläget, god tillgång till finansiering, låga bankmarginaler och riskvilliga investerare som blir allt mer desperata i sin jakt på avkastning. Både de genomsnittliga direktavkastningskraven och skillnaden i direktavkastningskrav mellan A-, B- och C-lägen har minskat markant sedan början av 2013 och befinner sig nu på historiskt låga nivåer. Marknaden hämmas av bristen på utbud av högkvalitativa fastigheter och från 2014 har volymerna gått ner särskilt för samhällsfastigheter och bostäder.

Nu finns det tecken på att investerarcykeln har börjat vända. Sedan i somras har det blivit allt tydligare att den globala ekonomin saktar in och börsåterhämtningen under oktober har framförallt drivits av förväntningar om en mer expansiv penningpolitik från centralbankerna i Kina, USA, euroområdet och Japan. Svenska Riksbanken har begränsade möjligheter att föra en självständig penningpolitik och fortsätter de stora centralbankerna att stimulera marknaderna kommer Riksbanken att vara tvungen att följa efter.

Vi ser också att de amerikanska kreditspreadarna, det vill säga skillnaden i ränta mellan företagsobligationer av hög och något lägre kvalitet, har vidgats markant sedan sommaren. Medan räntorna för obligationer av högsta kvalitet har sjunkit i linje med fallande statsobligationsräntor så har obligationer med lägre kvalitet stigit. En faktor som speglar minskad riskvilja hos investerarna. På motsvarande sätt var det mycket turbulens på börsen under sensommaren. Dock har skräckindex (det vill säga VIX som är ett mått på volatiliteten på amerikanska börsen) återgått till historiskt låga nivåer efter en kraftig ökning i augusti, men risken är stor att turbulensen kommer att återkomma under vintern.

Hur påverkas då den svenska fastighetsmarknaden? Det finns ett tydligt samband mellan riskviljan på den globala finansmarknaden och skillnaden i direktavkastningskrav mellan A-, B- och C-lägen, där de finansiella marknaderna ligger omkring ett halvår före fastighetsmarknaden. I och med att volatiliteten på aktiemarknaden har minskat under oktober tyder det på att den höga aktiviteten och prissättningen på fastighetsmarknaden kan fortsätta till åtminstone andra halvåret 2016. Därefter är det inte omöjligt att en svagare ekonomi, lägre riskvilja hos investerarna samt försämrad tillgång till finansiering gör att transaktionsvolymen minskar och direktavkastningskraven stiger i framförallt B- och C-lägen. När det gäller fastigheter i A-lägen i storstäderna, där potentialen för hyrestillväxt över tid är god, kommer fortsatt låga räntor och stor investerarefterfråga att skapa stabilitet.

Fastigheter som tillgångsslag är generellt sett attraktivt jämfört med alternativa tillgångar som aktier och obligationer. Som investerare ska man vara medveten om att det är driftnettona, det vill säga hyrorna minus vakanser och kostnader, som skapar avkastning på lång sikt – ju högre priserna blir desto viktigare är det att vara noga med fastigheternas kvalitet och läge.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]