Investerarna blickar mot Norden

Svenska analytiker vittnar om ett stort intresse för den nordiska fastighetsmarknaden. Och det är de utländska investerarna som är mest på hugget. För att få in de bästa affärerna spelar fastighetsmässan Mipim en avgörande roll.

Planen som ankommer Nice Airport på måndagseftermiddagen är försenade. De hårda vindarna har skapat turbulens och irritationen är klart märkbar bland passagerarna. Nu ska de förflytta sig till Cannes och den internationella fastighetsmässan Mipim. De flesta har kalendrarna fullbokade med möten, mingel och middagar för att få största möjliga utdelning av veckan som för flera bolag kommit att bli avgörande för framtida investeringsmöjligheter. I år är det 30-årsjubileum och vissa bolag har slagit på extra stort.

På plats i Cannes finns Max Barcley, Nordenchef för analysföretaget Newsecs rådgivningsverksamhet. Han bär mörk kostym, en klocka av märket Hublot och beställer in en dubbel espresso när vi slår oss ner på en av uteserveringarna längs med Cannes paradgata Boulevard de la Croisette. Efter att han besökt Mipim under ett flertal år har han lärt sig att det är bäst att få sin inträdesbiljett levererad till flygplatsen för att slippa kön till utlämningen.

– I Norden har det varit ett intensivt år med en bit över 40 miljarder euro i omsättning. Det är en extremt hög siffra om man tittar historiskt, säger Max Barclay samtidigt som han letar fram fler siffror i sin telefon.

Det är framförallt de utländska aktörerna som drivit upp volymen under 2018. Stabila ekonomier och en svag krona är några av orsakerna.

– Det är en tydlig trend att det utländska intresset ökade under förra året. Och framförallt ser vi att genomförandet av affärer ökade. Antalet transaktioner blir färre, men de som görs är ju betydligt större.

Daniel Anderbring, chef för Capital Markets på Cushman & Wakefield, beskriver även han hur trycket har ökat.

– Vi såg ett stort intresse från utländska investerare redan för ett antal år sedan, men trycket har blivit ännu högre nu. Mycket beror på att det är fler segment som blivit aktuella. Kontor och handel har varit aktiva i 10–15 år och nu fylls det på med att logistik blir mer intressant. Och utländska investerare som inte ens tittade åt bostäder för bara något år sedan, har nu börjat intressera sig för det segmentet.

Karl Persson, sverigechef på Cushman & Wakefield, är övertygad om att det är det asiatiska kapitalet vi kommer att se mer av.

– Asien, med Korea i spetsen, är på väg in stort. De har tidigare köpt en del indirekt via fonder, men inte frontat själva än. Nu har de ’de facto’ varit på plats i Sverige – man har tittat på objekt och räknat på objekt. Det indikerar höga nivåer. Och det är nu de är här för att köpa, säger Karl Persson.

Jonghan ”Jay” Kim, chef för Cross Border Capital Market på Cushman & Wakefield i London, har mött många av de sydkoreanska investerarna. Under förra året investerade Sydkorea 7,2 miljarder euro i Europa, och nu lockas man av Sverige.

– Sydkorea har försökt investera i Sverige och jag är övertygad om att man kommer att fortsätta försöka. Framförallt är det logistik som lockar, där man vill åt alla de bra objekten, säger Jonghan ”Jay” Kim.

– Alla vill ta sig in i Norden och Sverige är något av ett ”top target” i Europa. Det har arrangerats en rad möten med rådgivare där mina investerare från Sydkorea möter svenska team. Alla säger att de skulle älska att köpa svenska tillgångar.

Max Barclay menar att mycket handlar om att Sverige ses som en stabil marknad med god avkastning. Liknande alternativplaceringar är svåra att hitta.

– Vi har en skakig marknad med ganska mycket politisk oro i världen. Det pratas om handelskrig och man fokuserar mycket på det låga ränteläget, vilket innebär att det är låg avkastning på statsobligationer. Dessutom har börsen varit volatil – först stark och sedan svag. Det har gjort det osäkert att placera stora mängder pengar på börsen, säger Max Barclay.

Samtidigt har man insett att de nordiska marknaderna är väldigt likvida.

Det är enkelt att som utländsk investerare göra intåg på den svenska marknaden. Sverige har goda rådgivare på plats, en låg korruptionsnivå, ett stabilt politiskt och legalt system och dessutom pratar svenskar generellt sett bra engelska.

– Samtidigt har man insett att de nordiska marknaderna är väldigt likvida. Ja, till och med världens mest likvida, enligt vår bedömning. Trots att de nordiska länderna är små är det relativt stora transaktionsmarknader och enkelt att gå in i och ut ur marknaden, vilket är viktigt för de här aktörerna som vill kunna flytta positionerna snabbt när det är dags.

På den stora invigningsceremonin som varje år hålls på Carlton Hotel i Cannes är det slående hur pass eftersatt jämställdheten är. Överallt kostymklädda män, en del med flackande blick efter en intensiv första dag. De få sittplatserna är eftertraktade. I soffgrupperna sitter en del och tittar ner i sina mobiltelefoner, andra stirrar mest ut i intet. Utanför vid hotellets entré spelar det inbokade live-bandet coverlåtar och dansar synkroniserat för att få igång publiken.

Mikael Söderlundh, analyschef på Pangea Property Partners, har valt att hålla sig utanför det där. Han gör sitt drygt tionde år på Mipim och har kalendern fullbokad med möten, frukostar, luncher och middagar.

– Det är riktigt bra tryck på den nordiska fastighetsmarknaden. Vår transaktionsvolym har ökat senaste året medan övriga Europa har backat, vilket gör att vi får allt mer fokus från investerarna.

Vilka aktörer träffar han? Nej, sådant håller man tyst om här. Men han kan avslöja att han möts av en klart större iver från utländska investerare.

De utländska köparna har djupa fickor och mycket pengar kommer att investeras i Norden framöver.

– Marknaden drivs jättemycket av utländska investerare just nu och det finns intresse från alla världens hörn. Därför är det kul att vara här på Mipim. Folk är liksom… de vill inte bara ha artighetsmöten utan vill verkligen veta vad vi har att sälja och vad de kan köpa. De utländska köparna har djupa fickor. Mycket pengar kommer att investeras i Norden framöver.

Förra året stod tyska Vonovia för det största förvärvet i Norden då man köpte Victoria Park för motsvarande 17,1 miljarder kronor. Mikael Söderlundh menar att det har skett ett skifte från att man historiskt sett har fokuserat mer på kommersiella fastigheter som kontor, köpcenter, handelsfastigheter och även logistik. Nu är bostäder lika heta bland utländska investerare, vilket han beskriver som något av en tvärvändning.

– Man har lärt sig mer om svensk bostadsmarknad och om fördelarna med att det är en reglerad marknad, samtidigt som man har sett en prisnedgång. Kombinationen av låga vakanser, långa bostadsköer och stort behov av kapital bland bostadsutvecklarna är intressant.

Även svenska logistikfastigheter är eftertraktade.

– Logistik är nästan hetast av allt just nu. När vi har logistikfastigheter till salu då bara smattrar buden in och det är framförallt de utländska -investerarna som vill köpa, säger Mikael Söderlundh.

Arvi Louma ansvarar för de europeiska investeringarna på W.P. Carey och är en av aktörerna som under Mipim tittar särskilt på den nordiska fastighetsmarknaden. Han är född i Finland, men av hans perfekt brittiska engelska hörs inte ett spår av någon finsk brytning.

På lyxhotellet Martinez intar han sin lunch i den tvåstjärniga restaurangen. Han föredrar att hålla sina möten här, på hotellrestaurangens terrass, långt utanför myllret på mässområdet.

– Efter drygt tio år på Mipim har jag lärt mig att man måste planera in sina måltider. Annars är det lätt att klockan närmar sig 18 och man plötsligt kommer på sig själv med att inte ha ätit, säger han och ursäktar sig för att lunchen måste intas under intervjun.

W.P. Carey äger stora tillgångar på den europeiska marknaden. Främst tittar bolaget efter investeringar i långsiktiga objekt som förväntas ge en stabil avkastning över tid.

– Vi har investerat i Norden allt sedan vårt första förvärv 2001. Vad vi, liksom andra utländska investerare, gillar är att det är lätt att göra affärer på marknaden och att det kan göras väldigt effektivt. Det gör att köpen blir trovärdiga och processen enkel, säger Arvi Louma.

Förra året genomförde W.P. Carey ett av de största köpen på den danska fastighetsmarknaden i och med förvärvet av Danske Fragtmænd för 1,2 miljarder danska kronor. Nu vill bolaget få till fler affärer i Sverige.

Vi övervakar den svenska marknaden konstant.

– Vi övervakar den svenska marknaden konstant. Jag skulle säga att Sverige är den mest avancerade fastighetsmarknaden i Norden. Den största, den mest likvida och den mest internationaliserade, säger Arvi Louma.

W.P. Carey har tidigare köpt Plantagens varuhus i Sverige och logistikfastigheter av Scania i Oskarshamn.

– Att det bara blivit två förvärv handlar om att det var då tillfälle gavs. Det gäller att vara på rätt plats vid rätt tidpunkt. Jag skulle älska att köpa mer i Sverige och tycker att vi är underexponerade där. Efter att ha varit på Mipim i bara en halv dag har jag redan fått nys om tre nordiska affärer som är intressanta för oss.

Kanske får han slåss med Fredrik Söderlund, Nordenchef för Axa IM-Real Asset, som i dag äger fastigheter och infrastruktur för 2 miljarder euro på den nordiska marknaden. Portföljen är fördelad på Finland, Danmark och Norge. Nyligen sålde man en kontorsbyggnad i Kista utanför Stockholm, men det är fortsatt kontor som han ser som mest intressant. Dessutom är bolaget på jakt efter fler bostäder.

– Det är en säker inkomst och i Norden finns en stark urbaniseringstakt vilket gör att vi fokuserar på större städer där efterfrågan är stor. Men om vi kommer att köpa något beror på vilka möjligheter som dyker upp.

Att Sverige har en reglerad hyresmarknad anser han inte påverkar intresset för bostäder. Det kan snarare ses som en fördel eftersom den ger en stor säkerhet i hyresintäkter.

– Det påverkar inte nämnvärt, men ger en säkerhet i inkomst och låga vakanser. Vi har sett höga priser länge och därför söker vi efter säkra intäkter där hyresnivåerna går upp. Totalavkastningen börjar komma allt mer från inkomstsidan än från värdeökningen, säger Fredrik Söderlund.