Analys av Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella
Publicerat 28 maj, 2020

Investerare letar låg risk och stabila kassaflöden

Det mesta pekar mot ett L-format tillväxtscenario. Investerarna har sänkt sina avkastningskrav vilket i första hand gynnar fastighetssektorn med låg risk.

Global och svensk ekonomi kommer att hamna i en historiskt djup lågkonjunktur under 2020 och prognosmakare har gradvis justerat ner prognoserna under våren. Konsensus börjar också allt mer tippa över mot ett L-format tillväxtscenario. Det är svårt att se en riktig återgång i den ekonomiska aktiviteten förrän vi har uppnått så kallad flockimmunitet eller ett fungerade vaccin, något som man i bästa fall tror kan komma inom 18 månader.

Enligt IMF kommer staternas skulder globalt stiga från 69 till 85 procent av BNP under 2020. IMF flaggar också för att den privata sektorn kan vara ovillig att finansiera denna skulduppgång (vilket skulle leda till högre räntor under kommande år).

[ Annons ]

LÅG AKTIVITET
Få men relativt stora affärer under april. Totalt genomfördes transaktioner för ca 6,9 miljarder kronor under månaden, vilket kan jämföras med 9,7 miljarder och ca 6 miljarder kronor under samma månader 2018 och 2019.

Både Fed och ECB köper nu stats- och företags-obligationer. Detta inkluderar också obligationer från företag som inte är investment grade (vilket är exceptionellt). Detta har gjort att räntekostnaderna för högriskföretag har fallit tillbaka något på senare tid. Trots att centralbankerna kommer att fortsätta köpa obligationer kommer det också vara ett stort behov av finanspolitisk åtstramning och skuldminskning när väl världsekonomin börjar återhämta sig.

Tillgångspriserna runt om i världen är dessutom helt beroende av centralbankernas likviditet, vilket kommer göra det mycket svårt att strama åt penningpolitiken när återhämtningen väl tar fart.

Trots de mörka makroprognoserna har utvecklingen på världens börser varit stark under den senaste månaden, även för fastighetsaktier som hämtat tillbaka en del av kursnedgången (fastighetsaktierna underpresterar dock den breda börsen). Men det finns en oro för höga fastighetsvärden, relativt hög belåning/kort kapitalbindning hos fastighetsbolagen samt risken för ökande vakanser och uteblivna hyresbetalningar framöver.

Ökande direktavkastningskrav framöver. De genomsnittliga direktavkastningskraven har nu bottnat ut på ca 5,25 procent. Likviditeten på marknaden förväntas minska framöver och direktavkastningskraven öka.

Investerarna har bevisligen sänkt sina avkastningskrav och förväntar sig en deflationistisk miljö med svag tillväxt och extremt låga räntor under mycket lång tid framöver.

Denna makrosyn verkar också vara koncensus på den svenska fastighetsmarknaden. Catella genomförde i slutet av april en enkät bland de största investerarna på den svenska fastighetsmarknaden och nästan häften av respondenterna trodde på ett Japan-scenario med stagnation och låga räntor under kommande år.

Fastighetssegment med låg risk gynnas i detta lågräntescenario då skillnaden mellan fastighetsbolagens finansieringskostnader och direktavkastningskraven på deras fastigheter är på historiskt höga nivåer (för högrisksegment gäller inte detta då kreditmarginalerna stiger för mycket).

Investerarnas fokus ligger på stabila kassaflöden i de större städerna, framförallt hyresbostäder, samhällsfastigheter och lager/logistik i bra lägen. Hyresutvecklingen inom dessa segment följer också inflationen över tid, vilket kan vara bra om koncensus är fel och vi istället står inför en framtid med svag tillväxt med hög inflation.

Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]