[ Annons ]

Foto: Shutterstock
Publicerat 1 juni, 2023

Intresset för kontor i A-läge ökar

En ny rapport från Byggfakta visar att kontorsbyggandet ökar. Man menar att en ökad efterfrågan på moderna, flexibla lokaler i bra lägen ligger bakom. Omoderna lokaler tappar därmed hyresgäster.

Byggstarterna av kontorsprojekt har ökat i värde det senaste året. Det visar den senaste lägesrapporten från Byggfakta. Sammantaget byggstartades 437 kontorsprojekt med en bedömd byggkostnad på 20,8 mdkr under perioden maj 2022-april 2023, att jämföra med 438 projekt med byggkostnad på 17,0 mdkr föregående tolvmånadersperiod.

Samtidigt har efterfrågan på kontorsyta minskat i allmänhet, beroende på att den svagare ekonomin och övergången till hybridarbete håller tillbaka kvadratmeterefterfrågan.

[ Annons ]

På uthyrningsmarknaden märks ett tydligt ökat intresse för moderna, flexibla lokaler på centrala platser, så kallade A-lägen. Många företag vill flytta från lokaler med stor kvadratmeteryta, till mindre lokaler, vilket gör att kostnaderna blir i stort sett desamma.

– Jag tror inte det är så många som har en förändrad budget för sina lokaler. Man använder mindre yta, och då kan du betala lite mer för den yta du har. Du byter kvadratmeter mot bättre läge, helt enkelt, säger Tor Borg på Byggfakta.

Efterfrågan på A-lägen sker på bekostnad av lokaler i sämre skick, i sämre läge som är dåligt anpassade till moderna arbetssätt. Så vad händer då med de lokaler som “blir över”?

– Det är svårt att säga. Generellt kommer det ju bli vakanser där, och en prispress nedåt. Sen är förutsättningarna olika i olika städer. Så det beror på läge och förutsättningar vad man kan göra. Man får nog titta på alla möjliga lösningar, men kanske främst konverteringar till bostäder.

Men även där är det individuellt från stad till stad, alltså var fastigheterna ligger, vad det är för typ av byggnad och hur marknaden ser ut.

– Tittar man på Stockholm så kan det vara lönsamt att fortsätta hyra ut även om kontoret ligger i ett dåligt läge, eftersom hyresnivån ligger så pass mycket över hyran för bostäder. Där kan det vara läge att gå ner i hyra innan man börjar titta på om man ska göra bostäder av kontoren. Det är tekniskt utmanande och ju mer du måste göra desto dyrare blir det. På mindre orter är hyran för bostäder nästan samma som för kontor, så där är det mer ekonomiskt fördelaktigt att konvertera, säger Tor Borg.

Robin Al-sáhei är grundare och vd av Vakansa, som är en lokaldelningsplattform som gör det enkelt för både förstahandshyresgäster och fastighetsägare att hantera andrahandshyresgäster.

Han tror inte att vi sett det sista kring föränderligheterna på kontorsmarknaden. Det kommer nog bli mer och mer A-läge kontra D-läge, och konverteringar i B-, C- och D-områden.

– Med utgångspunkt i ett hållbarhetsperspektiv så ser jag hur andrahandsmarknaden ökat dramatiskt i Stockholm. Detta är en faktor som jag undrar om man räknat med i rapporten. Sen har man tyvärr rivit väldigt många tusen kvadratmeter. Detta för att just göra projektvinster.

Robin Al-sáhei menar att det är mer gynnsamt att riva ytor som ger 3000 kr/kvm/år och bygga något som ger 9000 kr/kvm/år. Därför finns det en tydlig systematik i att inte hyra ut, inte underhålla byggnader och inte uppmuntra till andrahandsuthyrningar, utan i stället satsa på direktuthyrningar och nybyggen.

– Utifrån ett hållbarhetsperspektiv är detta förkastligt och vi på Vakansa ser ju en förändring på grund av lågkonjunkturen. Fastighetsbolag vill kunna dra fördelarna av andrahandsuthyrningar och där kommer vi på Vakansa in. Vi gör det gynnsamt för fastighetsägarna. Vi ifrågasätter varför man enbart ska ta 100 procent av hyran för ytor som används 5-15 procent av tiden, när man kan ta 200 procent för ytor som används över dygnets vakna timmar – 60 procent av tiden, säger Robin Al-sálehi.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]