Sveriges åldrande befolkning väntas påverka hushållens sparande och därmed inflödena till de institutionella investerarna. Arvid Lindqvist ger sin analys av vad som kan hända med städernas ABC-lägen när investerarcykeln viker.
De genomsnittliga direktavkastningkraven och skillnaden i direktavkastningskrav mellan A-, B- och C-lägen ligger på historiskt låga nivåer. Under den senaste tiden har en del processer i B- och C-lägen dragit ut på tiden för att köparna inte får den finansiering som de förväntat sig. Det är än så länge för tidigt att avgöra om det är en säsongseffekt av att bankerna fyllt sin utlåningskvot till fastig-hetsmarknaden eller ett mer tydligt trendskifte.
[ Annons ]
Utvecklingen är dock i linje med de förändringar som sker på finansmarknaden sedan sommaren med ökande kreditspreadar mellan företagsobligationer med hög och lägre kreditrating, svårigheterna att emittera preferensaktier och företagsobligationer, samt markant stigande räntor för amerikanska high yield-obligationer.
Under de senaste åren har utbudet av objekt i de mest attraktiva lägena varit lågt och marknaden har förflyttats ut till mer sekundära lägen i storstäderna och i mindre städer.
Samtidigt var institutionella investerare mycket aktiva i Stockholm city under åren efter finanskrisen och ökade sin andel av kontorsstocken i CBD från runt 50 procent 2006 till över 60 procent 2015. De institutionella investeringarna är en effekt av 20 års ökat sparande i Sverige, i kombination med en ökad fastighetsallokering. Marknaden ser institutionerna som långsiktiga ägare och förväntar sig att dess tillgångar förblir låsta under lång tid.
På längre sikt står dock Sverige inför stora förändringar i den demografiska strukturen som kan påverka hushållens sparande och därmed inflödena till institutionerna. Trots den stora invandringen har vi en snabbt åldrande befolkning.
Konjunkturinstitutet bedömer att vår försörjningskvot, det vill säga befolkning utanför arbetsför ålder som andel av den i arbetsför ålder, kommer att försämras kraftigt under kommande år. Förändringen har precis börjat på allvar och förväntas accelerera fram till 2025. Konsekvensen kan bli att sparandet minskar och att institutionerna gradvis tvingas gå från nettoköpare till nettosäljare.
Paralleller kan dras till utvecklingen för oljeländernas sovereign wealth funds (fonder med oljeinkomster). Det låga oljepriset och budgetunderskottet (i Saudiarabien minus 20 procent i år) har snabbt förändrat förutsättningarna för dessa fonder. Eftersom råvarupriserna förväntas förbli låga under överskådlig tid går dessa fonder nu från att vara nettoköpare till nettosäljare av tillgångar.
För de svenska institutionerna ligger detta långt fram i tiden. När investerarcykeln viker är det sannolikt att transaktionsaktiviteten faller ganska rejält och koncentreras till attraktiva innerstads- och närförortslägen (utanför CBD).
I dessa områden är det institutionella ägandet lägre, samtidigt som det finns högkvalitativa fastigheter, långsiktigt god hyrespotential och låg vakansrisk – faktorer som passar investerare som söker säker avkastning i en skakig ekonomi.
Läxan vi kan lära från oljeländerna är att när de underliggande flödena vänder förändras marknadsförutsättningarna snabbt. Ingenting varar nämligen för evigt – inte ens de långsiktiga investerarnas investeringshorisont.
Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella
//bildtext diagram//
Fortsatt låg direktavkastning
Direktavkastningskraven för kontors- och handels-transaktioner har sjunkit från 6,0 till 5,7 procent för november jämfört med månaden innan. Samtidigt har även standardavvikelsen (spreaden) mellan A-, B- och C- lägen pressats ner något.
