Ingen kris när Klint tog över

Det var upprörda känslor på många håll när Åtvidabergs kommun sålde alla sina bostäder till familjen Klint. Nu har det snart gått fem år och fastigheterna är i bättre skick och Hyresgästföreningen hyllar de nya ägarna.

På Fredrik Klints skrivbord står den gamla gröna räknesnurran som blivit symbolen för hur fel en företagsledning tänkte i början av den digitala eran. Facitfabriken med de sinnrika mekaniska systemen blev snabbt förbisprunget av miniräknare och datorer, och Åtvidaberg med då över 15 000 invånare blev en av flera bruksorter i Sverige som avfolkades.

– Men det där är historia nu, säger Fredrik Klint på sin breda östgötska när vi ses i det gamla stationshuset som Åtvidaberg Bostad huserar i.

För Åtvidaberg är numera en ort som till och med växer, visserligen med små tal (13 fler 2011) men det är en ökning för tredje gången på 20 år. Och fotbollslaget Åtvidabergs FF som hade sin storhetstid på 70-talet med profilerna Ralf Edström och Roland Sandberg är tillbaka i allsvenskan och behövde inte ens kvalspela för att hålla sig kvar. Lokalpatriotismen är stor hos inte bara Fredrik Klint, utan även hans familj med pappa Göran som startade bostadsbolaget Klints fastigheter.  Hela släkten bor kvar i Åtvidaberg och inget tyder på att de någonsin kommer att lämna stan.

Det var därför inte heller så konstigt att det blev Klints som i oktober 2008 bestämde sig för att köpa bostadsbolaget Åtvidabergs Bostad när kommunen la ut det till försäljning. Det nya styret med moderater och socialdemokrater ville minska kommunens skuldbörda och Åtvidabergs Bostad var en förlustaffär man gärna ville bli av med. Beslutet innebar också att alla allmännyttiga bostäder på orten blev privata och det grymtades rätt rejält hos vänstern i kommunhuset och Hyresgästföreningen varnade för att en privat ägare skulle låta husen förfalla.

Nu har det snart gått fem år och av förfallet ser man inget. Tvärtom verkar de nya ägarna ha satsat mer på underhåll än kommunen. Den som har bäst koll på det är Roger Skogh, fastighetsförvaltare som arbetade tio år på bolaget innan han följde med ”på köpet” som Fredrik Klint säger. Det var inte officiellt då, men Fredrik villkorade köpet med att Roger skulle vara kvar. Det kändes tryggast så.
–?Det var rätt eftersatt underhåll och vi fick göra många akutrenoveringar när kommunen ägde bolaget. Bolagets och kommunens ekonomi gick in i varandra och jag vet inte om alla pengar stannade kvar i bolaget, säger Roger Skogh.

Det fanns väl en möjlighet att lägga ett lägre bud, men så resonerade inte min far. Man ska stå vid det man sagt tycker han och så fick det bli.”

Nu stannar pengarna kvar i företaget och hittills har man satsat 37 miljoner kronor vilket är en ansenlig siffra med tanke på att det mesta görs av den egna personalen. Det finns många hantverkare anställda och Fredrik Klint, som är utbildad elektriker, gör också jobb om det behövs. Att vara vd på ett mindre bostadsbolag är definitivt inte att bara sitta på en kontorsstol.

När kommunen för fem år sedan aviserade att man skulle sälja Åtvidabergs Bostad var familjen Klint till en början inga allvarliga spekulanter. Man ägde då Klints fastigheter med 66 lägenheter i Åtvidaberg och 130 i Linköping. Att köpa och förvalta ytterligare 565 lägenheter och kommersiella lokaler tyckte man var lite över deras horisont.
– Vi tog in prospekten mest för att det var kul att kolla, minns Fredrik.

Men det som från början var en lätt sondering blev med tiden allt mer allvar. Banken kontaktades och när de var med på tåget så slängde man in ett bud på vinst och förlust. Det visar sig dock att en utländsk pensionsfond bjudit mer. Men nu utspelar sig detta samtidigt som Lehmankraschen och fonden får snabbt kalla fötter och drar sig ur.
– Då ringer mäklaren och frågar om vi stod kvar vid vårt bud. Det fanns väl en möjlighet att lägga ett lägre bud, men så resonerade inte min far. Man ska stå vid det man sagt tycker han och så fick det bli, säger Fredrik.

Affär blev det, även om Fredriks mamma Birgitta Klint protesterade vilt. Hon var inte bekväm med att familjen skulle göra ett så stort åtagande.
– Hon till och med hotade att skilja sig och flytta från Åtvidaberg, berättar Fredrik med ett leende.

Prislappen var satt till 128,5 miljoner och familjen som tidigare köpt hus styckevis och inte i bolagsform räknade inte med att det skulle tillkomma kostnader för tillträdesbokslut – så det blev att låna totalt 132 miljoner av banken. Själva lade man inte in några egna pengar.

Att det nu är banken som i princip äger företaget gör förstås också att man sitter i händerna på bankdirektörerna. Att finanssektorn är en nyckfull bransch inser Fredrik för var dag som går.
–?De vill se siffror varje kvartal. Å så säger de att det är osäkert på marknaden och vill ha en halv procent till. Å nästa gång pratar de om Basel ett, två och tre. Gamla överenskommelser tycks inte gälla så nog blir det psykiskt jobbigt i längden, säger Fredrik.

Enligt banken är bolaget högt belånat och har för dålig soliditet. Man sätter tryck på Fredrik och Roger att ta pengar från underhållet och skatta fram det för att öka soliditeten. Men det är inte argument som biter så bra på två herrar i färd med att skapa ortens bästa lägenhetsbestånd. Nu rullar det på rätt bra trots bankernas ökande krav och det tack vare en effektiv förvaltning. Fredrik och Roger håller hårt i kassan och man vill göra det mesta själva för att hålla nere kostnaderna. När ett tak för en tid sedan skulle läggas om åkte hela personalen och tog bort de gamla pannorna på en förmiddag. En kostnad som annars takläggarna tagit rejält betalt för.

Den stora utmaningen är att minska vakansgraden som enligt Fredrik Klint var större än man trodde vid övertagandet. Han vill inte säga hur stor. Åtvidabergs politiker hade räknat i antal lägenheter och inte i kvadratmeter. Det visade sig senare att det var många stora lägenheter som stod tomma. Dessutom hade skriverierna kring försäljningen gjort att några hyresgäster flyttat ut. Finanskrisen och att ett större företag i Åtvidaberg lade ner gjorde sitt till.
– Vårt mål när vi köpte var att vi ska ha fem procents vakansgrad efter fem år och det skulle jag tro att vi når i april. Då är vi i nivå med andra bostadsbolag i liknande områden, säger Fredrik.

Strategin är inte att ta hyresgäster från de andra värdarna i Åtvidaberg utan att framför allt locka in hyresgäster från Linköping som bara ligger cirka en halvtimme bort. Metoden är att sätta en hyra som är attraktiv.
– Det kostar 1?000 kronor per månad att köpa regionaltrafikens kort så då har vi en hyra som är 1?000 kronor billigare för att kompensera det. Sedan gäller det förstås att ha hög servicegrad. Vi ska vara ett bekvämt och tryggt boende, säger Roger Skogh.

Hyreshöjningarna i bolaget är bland de lägsta i länet med 0,8 procent för 2010 och 1,8 procent för 2011. Även det för att ha konkurrenskraftiga hyror. Tongångarna från de tidigare så kritiska lokala representanterna i Hyresgästföreningen har nu blivit rena hyllningar.
– Bolaget har lyckats halvera antalet tomma lägenheter, man har ökat underhållet, drar inte in på det hyresgästerna behöver och sköter företaget på ett bra sätt. Därför är det här en nivå vi kan känna oss nöjda med, sa Ylva Bohlin Lövgren, jurist på Hyresgästföreningen, efter uppgörelsen om 2011 års hyror.

Agneta Westrin, sambo med Fredrik, är en av dem som sköter uthyrningen och bär det tunga ansvaret att locka fler hyresgäster.
– Folk på en mindre ort blir rätt bortskämda när man ska hyra. Man kräver att allt ska fixas innan inflyttning. Vi är väl lite för snälla som gör det. Men det är klart att det finns en gräns även om vi är måna att hyra ut, säger Agneta Westrin.

Om vi backar bandet till 1970, året då Fredrik föds, så är det framför allt hotellet på Stenhusgatan som är familjen Klints stora verksamhet.  Ett hotell som hans pappa Göran ägt tillsammans med två bröder sedan 1958. Under Åtvidabergs högkonjunktur var det mycket gäster och en blomstrande cateringverksamhet som levererade mat ändå bort till Tranås och Vaggeryd i Småland berättar Birgitta Klint för mig. Idag är hotellet inte som i fornstora dagar och rappningen har börjat släppa lite här och där, men det är kvar i familjens ägo.

För den unge Fredrik var det som för många andra barn i generationsföretag självklart att man skulle hjälpa till. Först med att rensa rabatter till lönen 15 kronor i timmen och senare med större uppgifter. Efter elektrikerskola blev han fastighetsskötare i familjens då växande fastighetsverksamhet. Göran Klint köpte ut sina bröder och fler bostadshus lades till i portföljen såväl i Åtvidaberg som Linköping.
Nu är de största fastighetsägarna i Åtvidaberg och det leder till att man jobbar på ett annat sätt konstaterar Fredrik.
– Har man bara några kåkar kan man spela lite på marginalen. Men som störst kan man inte tänja på regelverk eller göra får mycket ”egna lösningar”. Vi är mer känsliga för kritik och ett lättare byte numera, säger Fredrik.

Och påpekar han.
– Vi kan inte få hjälp från någon annan om det går åt pepparn.  Förr kunde kommunen skjuta till pengar när det behövdes.

Nu behandlas Åtvidabergs Bostad som vilket privat bolag som helst och det innebär även att kommunen inte tar några extra hänsyn när det förhandlas om hyror för deras verksamheter i bolagets fastigheter. Fredrik är lite bekymrad över att kommunen aviserar en flytt av vissa verksamheter till ett tomt industriområde.

Vad är då drivkraften till satsa sin själ i detta projekt som tar så mycket tid och kraft undrar jag?  Jag förväntar mig svar som att man vill växa, skapa mervärden, göra fler bra affärer. Kanske sälja och bli rik. Men det visar sig att Fredrik Klints motivation är mer jordnära än så och att hans perspektiv på tillvaron skiljer sig från många andra fastighetsägare – inte minst de i storstäderna.
– Du ska förstå, säger han med allvarlig ton, att för mig handlar det om att ha ett arbete med bra inkomst. Det är inte så lätt att hitta här. Och nu när jag har jobb kan jag ju inte sälja jobbet.

Hans pappa Göran fyller i.
– Vi har ett arbete och vi kan påverka vårt arbete. Det är inte alla som kan det. Och jag är inte orolig. Står man bara med fötterna på jorden och inte tar ut så stora svängar då räcker det långt.

Men Birgitta Klint är fortfarande inte helt tillfreds med den stora affären (även om hon inte lämnat stan).
–?Jag tycker att det är mycket jobb för Fredrik och hans familj. De har stort ansvar med all personal.  Och han är ju aldrig ledig.

_________________________________________________

FAKTA/ Fredrik Klint

Född: 1970
Bor: Åtvidaberg
Familj: Sambon Agneta Westrin och barnen Gustav 8 år och Louise 6 år.
Utbildning: Elektriker-utbildning på gymnaiset.
Intressen: Skog, jaga älg och småvilt, familjen, samla vin, ”jobbet” och lite golf.

_________________________________________________

TIO FRÅGOR

Vackraste fastigheten jag sett? Stationshuset i Åtvidaberg.
Ett hus som inte borde ha byggts? Alla fula Domushus.
Min bästa egenskap? Att vända negativt till positivt.
Min sämsta egenskap? Är otålig.
Dold talang? Har oförskämt bra sifferminne.
Favoritpryl? Victorinox fällkniv.
Senast lästa bok? ”Glöm inte minnet” av Nisse Simonson.
Ett land jag gärna reser till? Gran Canaria, Spanien.
Bästa fotbollsspelaren genom tiderna? Ralf Edström.
Godaste maträtten? Entrecote med råstekt potatis.