Kirunas nya stadskärna har börjat byggas och de bättre adresserna börjar ta slut. Men i det gamla centrumet sitter fastighetsägare kvar på sina fastigheter och vet inte vilken ersättning de kan räkna med.
I januari 2016 stod det klart hur de fastighetsägare som berörs av flytten av Kirunas centrumkärna ska kompenseras: antingen ett likvärdigt hus eller ersättning med marknadsvärdet för det nuvarande huset plus 25 procent.
[ Annons ]
Men dryga tre år senare är det fortfarande ett flertal fastighetsägare som ännu inte träffat någon överenskommelse om köp med LKAB. Under tiden har också kommunfullmäktige klubbat igenom detaljplanen som omvandlar marken husen står på till gruvområde. För LKAB är det därför ingen större brådska att träffa avtal. För fastighetsägarna är det en desto mer oroande situation. Enligt planen ska området vara avvecklat 2022.
– Jag anser att kommunen borde ha ställt krav på att alla fastigheter skulle ha varit inlösta av LKAB innan den nya detaljplanen klubbades.
Det säger Per-Ola Olofsson som driver företaget Svenska Civildatalogerna i fastigheten som företaget äger.
(Från LKAB:s sida är man noga med att påpeka att bolaget köper fastigheter. Att lösa in, alltså expropriation, kan bara myndigheter göra.)
Det första budet från LKAB låg på mellan 8 000 till 10 000 kr/kvm.
– Det kastade jag i papperskorgen. Vi har en paradbyggnad från 1920 i centralaste läget. Det går inte att bygga upp för den ersättningen, säger Per-Ola Olofsson.
LKAB återkom med en ny värdering. Nu hade värdet stigit rejält.
– Nu skulle jag kunna få 16 000 kr/kvm. Men i deras papper ser det ut som 22 000 kr/kvm. Då har de plockat bort all icke uthyrningsbar yta. Men jag menar att det bara är om man säljer till någon som ska hyra ut som det är rimligt med en sådan avkastningsvärdering. Men vi vill ju egentligen inte alls sälja och LKAB ska inte hyra ut.
Nu sitter vi i ett moment 22 och LKAB pratar inte ens med oss.
Per-Ola Olofsson pekar på att grannhuset värderades till 38 500 kr/kvm. Men det ägs av kommunen som också ska återuppbygga en hel del infrastruktur. Men oavsett det ville Per-Ola Olofsson ha en second opinion, vilket han också har rätt till enligt den övergripande överenskommelsen. Men den värderingsman som Per-Ola Olofsson ville anlita godkändes inte av LKAB.
– Vi är öppna för andra auktoriserade värderingsmän som second opinion, men om vi ska betala för det vill vi se uppdraget som värderingsmannen får. Det är ett marknadsvärde som ska tas fram, eftersom det är grunden för ersättningen, säger Anders Lindberg, informationschef på LKAB.
Men, som sagt, hur man kommer fram till ett marknadsvärde där det inom bara några år ska bli gruvpark är något oklart. Till saken hör också att denna värderingsman tidigare godkänts av LKAB för att värdera ett par av de större fastigheterna i Malmberget.
– Nu sitter vi i ett moment 22 och LKAB pratar inte ens med oss, säger Per-Ola Olofsson.
Vad det blir av företaget med cirka 25 anställda och en omsättning på drygt 30 miljoner vet han inte. Det avgörandet ligger i händerna på bolaget som omsätter i storleksordningen tusen gånger mer.
– Vi har en bra dialog med de näringsidkare som är verksamma i centrala Kiruna. Vi ser inte den oron. Det är väldigt få fastigheter som vi ännu inte äger i centrum, säger Anders Lindberg.
Ett påstående som möts av en fnysning från Jari Annanperä som äger fastigheten där han driver Lapplandia Kök och Bar. Tillsammans med ytterligare en tredje fastighetsägare ville han anlita samma värderingsman som Per-Ola Olofsson.
– Det spelar svälta räv med oss. Till mig säger de att man bara betalar 6 000 till 7 000 kr/kvm. Men då ljuger de. Jag har ju själv suttit och förhandlat om en högre ersättning för min mammas lägenhet härintill, och Per-Ola fick ju ett högre bud, säger Jari Annanperä.
– Restaurangen måste ju leva vidare. Men som det är nu kan jag inte säga någonting till min personal och inte heller till guldsmeden som hyr lokal av mig.
”ÖVERENSKOMMELSE OM HYRESNIVÅER OMÖJLIGGÖR FÖR PRIVATA INVESTERARE”
I slutet av 2018 träffade Hyresgästföreningen och Kirunabostäder en överenskommelse om hyresnivån för de hyresgäster som flyttar på grund av stadsomvandlingen. Enligt denna sätts snitthyran för nyproducerade ersättningslägenheter i Kirunabostäders bestånd till 1 150 kronor per kvadratmeter (med en intrappning från 980 kronor).
Den överenskomna hyresnivån är på tok för låg menar Peter Sörman, näringspolitisk chef på Fastighetsägarna MittNord. Han varnar för parallella hyresmarknader. Korrekt nivå borde, med investeringsstöd, vara 1 350 kr/kvm. Han menar att överenskommelsen dessutom bryter mot Allbolagen då det inte är affärsmässigt agerat.
För att inte all privat investeringsvilja i Kiruna ska slås ut och istället skapa en fungerande bostadshyresmarknad hoppas Fastighetsägarna nu på en ny ramöverenskommelse där man riktar hyresrabatter till hyresgäster. Så har kommunägda TOP bostäder i Gällivare gjort för att inte omöjliggöra för privat kapital att investera.
