Fastighetsmarknaden bör räkna med höga räntor framöver på grund av makrofaktorer i världen. Men fortsatt hög inflation ger goda möjligheter att hålla uppe driftnetton.
För bara 6–9 månader sedan var cirka en tredjedel av de börsnoterade fastighetsbolagen pressade av ökande finansieringskostnader och svaga räntetäckningsgrader.
Den bilden har förbättrats avsevärt sedan i höstas. Även om den tidigare starka driftnettotillväxten inom sektorn har fallit tillbaka något under första kvartalet, ligger tillväxttakten fortfarande på hälsosamma nivåer för de flesta företag.
[ Annons ]
Vi ser en sjunkande hyrestillväxt (5,5 procent första kvartalet 2024) som ligger väl i linje med den lägre inflationen. Den ekonomiska uthyrningsgraden hos flera av bolagen med kommersiella fastigheter har dock sjunkit under det första kvartalet.
De genomsnittliga finansieringskostnaderna ökade något under det första kvartalet, efter en tillfällig nedgång under det fjärde kvartalet, och ligger nu på 3,5 procent.
Trots att Riksbanken nu initierat en räntesänkningscykel så talar globala makroparametrar för högre snarare än lägre räntor i ett lite längre perspektiv. En snabbt åldrande befolkning globalt, mindre globalisering, historiskt hög skuldsättning i de flesta stora ekonomier och den kommande energiomställningen talar för en makromiljö med svag ekonomisk tillväxt i kombination med hög och volatil inflation framöver.
De för närvarande höga realräntorna (ränta minus inflation) kommer sannolikt att falla tillbaka mot nollstrecket när det står klart att de stora centralbankerna tvingas acceptera inflationstakter i intervallet 3–4 procent över tid.
Den femåriga marknadsräntan kommer därmed troligen fluktuera runt 3–4 procent under kommande år. Fastighetsbolagen behöver därmed sannolikt anpassa sig till genomsnittliga finansieringskostnader i intervallet 5,0–5,5 procent från 2025 och framåt. Förutsättningarna ser dock ganska goda ut för att det ska lyckas väl i de flesta fall eftersom inflationen också håller uppe driftnettotillväxten.
De senaste kvartalens goda driftnettotillväxt och de något mer måttliga ökningarna av finansieringskostnaderna har förbättrat räntetäckningsgraderna för de flesta fastighetsbolagen.
Som ett resultat av detta har balansriskerna för börsnoterade fastighetsbolagen minskat avsevärt under de senaste kvartalen, och det kommer sannolikt att finnas ett minskat behov av att anskaffa kapital och/eller sälja fastigheter framöver.
10 av de 36 börsnoterade fastighetsbolagen har dessutom börspremier i relation till sina substansvärden. De flesta av dessa bolag är inriktade på logistik/industrifastigheter, men det finns även bolag med inriktning på kontor i regionstäder, samt mixkommersiella och dagligvaruhandelsfastigheter.
Flera av dessa bolag har även hälsosamma räntetäckningsgrader och numera relativt god tillgång till finansiering. Sannolikt kommer fler av de börsnoterade fastighetsbolagen att gå från säljare till köpare på marknaden framöver.
Analys av Arvid Lindqvist
Portföljförvaltare av fonderna Catella Fastighetsfond Systematisk och Catella Fastighetsfond Systematisk Select
