[ Annons ]

Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella
Publicerat 12 januari, 2022

Inflationen driver kapital mot reala tillgångar

Finansiell repression kallas det när centralbankerna accepterar hög inflation samtidigt med negativ realränta. Ett scenario ganska gynnsamt för fastigheter.

Fastighetsaktierna har skakat av sig en tidigare börskorrektion och den genomsnittliga kursutvecklingen för de svenska fastighetsbolagen är nu upp över 61 procent i genomsnitt under 2021, jämfört med 26,5 procent för OMX Stockholm 30.

Fastighetsvärdena har ökat med cirka 5,7 procent i genomsnitt för de största 13 bolagen under de senaste 12 månaderna, men aktiemarknaden värderar fortfarande fastigheterna långt över de bokförda värdena. Aktiemarknaden indikerar alltså ett fortsatt tryck nedåt på direktavkastningskraven under de kommande 6–9 månaderna.

[ Annons ]

I Sverige låg KPI-inflationen på 2,8 procent i oktober (upp från 2,5 procent månaden innan). Den höga inflationssiffran är extra viktig eftersom i princip alla kommersiella hyreskontrakt räknas upp med just oktoberinflationen. I USA ligger KPI-inflationen på 6,2 procent. Prisökningarna är breda, men de främsta bidragande faktorerna i USA och Europa är flaskhalsar i leveranskedjorna, stigande råvaru-/energipriser och brist på arbetskraft som genererar löneökningar.

Den stora frågan är hur centralbankerna kommer att agera på detta? Ett problem är att den globala ekonomin har blivit beroende av stimulanserna. Ekonomin klarar inte speciellt mycket högre realräntor än dagens nivåer. De totala skuldnivåerna (privata, företags och statliga skulder) ligger samtidigt på historiska rekordnivåer och indikerar att produktiviteten och tillväxt kommer att vara låg under lång tid.

De genomsnittliga direktavkastningskraven på transaktionsmarknaden fortsätter att sjunka. Starkast är trycket nedåt inom framförallt segmenten hyresbostäder, samhällsfastigheter och industri/logistik.

De stora centralbankerna kommer sannolikt att tvingas fortsätta att stödja aktiemarknaderna när större börskorrektioner inträffar. I ett längre perspektiv är ett av få politiskt genomförbara sätt att hantera de massiva skulderna. Processen kallas ”finansiell repression” och användes för att hantera skulderna efter andra världskriget.

Centralbankerna accepterar hög inflationstakt på kanske 4–5 procent samtidigt som de ser till att realräntorna förblir negativa. Hushållen tar smällen då de tvingas se en del av sitt sparande ätas upp av inflationen (det är svårt för hushållen att komma undan då institutioner som livförsäkringsbolag måste ha statsobligationer i sina portföljer).

Det här är ett sätt att minska skuldsättningen i den globala ekonomin. Efter att processen har pågått i 5–10 år kan skulderna i förhållande till (nominell) BNP vara tillbaka på hanterbara nivåer. Vid denna tidpunkt kan centralbankerna dra upp styrräntorna rejält för att trycka tillbaka inflationen en gång för alla, som Fed-ordföranden Volcker gjorde i början av 1980-talet.

Den rullande 12-månaders transaktionsvolymen ökade till 228,4 miljarder kronor i oktober, från 228,3 miljarder kronor i september. Antalet affärer som översteg 80 miljoner SEK hamnade på 30 affärer i oktober, vilket ligger över de 25 affärer som ägde rum under samma månad 2020.

Enligt Catellas huvudscenario kommer den globala ekonomin in i en period av stagflation (hög inflation och låg ekonomisk tillväxt). Inflation och räntor följer en gradvis uppåtgående trend fram till nästa lågkonjunktur.

Realräntorna kommer sannolikt att förbli negativa och inte öka förrän i ett senare skede. Detta scenario är ganska gynnsamt för fastigheter. Det kan dock mycket väl bli ett bakslag på fastighetsmarknaden under de kommande månaderna om centralbankerna bromsar för snabbt och för mycket.

Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]