Ifrågasatt lokalhyra

Med indexeringar som höjt hyrorna anser allt fler lokalhyresgäster att de betalar över marknadshyra. Något som syns hos hyresnämnderna och ärenden hos jurister. ”Begreppet marknadshyra är inte längre relevant”, menar Joachim Bozorgnia, vd på rådgivningsföretaget Cresnia.

En restaurang i Västsverige säger upp lokalen för villkorsändring. De anser att bashyran ska vara 900 000 kronor per år. Hyresvärden kräver 1 600 000 kronor plus påslag för index. Hyresnämnden i Göteborg landar i att skälig hyra är 1 320 000 kronor.

Ett konditori i centrala Stockholm får årshyran sänkt från 924 000 till 760 000 kronor, hyresgästen yrkade 639 000 kronor. I Stockholm får Systembolaget hyran prövad för en lokal där årshyran sänks från 1,8 till 1,2 miljoner kronor.

Det är några exempel på ärenden som hyresnämnderna i våra tre största städer hanterat under 2023 i så kallade marknadsyttranden, som görs när parterna inte kan komma överens om den fortsatta hyran. Det sker inte så ofta. Av runt 2 500 uppsägningar varje år är det en handfull som får ett marknadsyttrande. I de allra flesta fall gör parterna upp om ny hyra, ibland med medling hos hyresnämnden, eller så sker en avflyttning.

En sammanställning som Fastighetstidningen gjort visar att fler ärenden med marknadsyttrande hanterats av hyresnämnderna i våra tre största städer under 2023. Totalt 16 ärenden mot 3 året innan. Och i de flesta fall är det hyresgästen som sagt upp avtalet för prövning av hyra.

– Förr var det mest hyresvärdar som sa upp för hyreshöjning. Men nu vet fastighetsägarna att den indexerade hyran är över marknadshyran och man ligger därför lågt, säger Lina Sabadello, vd för Svensk Handel Juridik och ansvarig för verksamhetsområdet hyres- och entreprenadrätt.

Hon är jurist och har suttit med i många förhandlingar som juridiskt ombud åt hyresgäster inom handeln. Butiker som har fått det tufft först med pandemin, därefter den höga inflationen och minskad köpkraft hos konsumenterna. Till det ökade hyror på grund av indexeringen som legat på närmare 18 procent under 2022 och 2023. I år kanske det landar på mellan 3–4 procent. Indexeringen följer KPI och är tänkt att kompensera fastighetsägare för ökade utgifter.

Lina Sabadello anser att hyresnivåerna numera överstiger det som är marknadshyra och hon rekommenderar att alla hyresgäster säger upp sina hyresavtal när de löper ut, och begär hyressänkning.

– Det är ju enda sättet att få till en prövning. Det är bara genom att säga upp för villkorsändring som man lagenligt kan justera tillbaka sin indexerade överhyra till marknadshyra, säger hon.

Just nu är det köparnas marknad och ett bra läge för hyresgästerna att förhandla ner hyrorna.

Även Joachim Bozorgnia, vd på Cresnia, ett rådgivningsföretag för lokalhyresgäster är inne på samma linje.

– Just nu är det köparnas marknad och ett bra läge för hyresgästerna att förhandla ner hyrorna. Principen ska vara att alltid säga upp hyran om inte fastighetsägaren gör det – är de passiva är det ett tecken på att de är nöjda, säger Joachim Bozorgnia.

Marknadshyra är den hyra som marknaden är beredd att betala vid en given tidpunkt. Problemet är att lokaler inte är aktier som hanteras på en börs där prissättningen ändras minut för minut. En lokal hyrs ut med långa avtal och hyresgästen har besittningsskydd under tiden. Vad som då är relevant marknadshyra blir därför en relativt öppen fråga när avtalen ska omförhandlas.

Joachim Bozorgnia anser att begreppet marknadshyra inte är användbart.

– Varje lokal har sina förutsättningar: område, kvalitet, plan, hyresgästens kreditvärdighet med mera – det blir omöjligt att generalisera begreppet marknadshyra. Spännvidden är enorm och skillnaden kan vara 30–40 procent i hyra i samma område.

Marknadshyra är ett diffust begrepp och det är inte så att vi fastställer någon exakt sanning.

Även på hyresnämnderna brottas man med frågan.

– Marknadshyra är ett diffust begrepp och det är inte så att vi fastställer någon exakt sanning. Det vi kommer fram till beror på vad parterna kan visa upp för jämförelseobjekt, det är vår bevisning, säger Matz Mårtensson, hyresråd, på Hyres- och arrendenämnden i Göteborg.

Han påpekar att den part som är bäst förberedd, har bra jämförelseobjekt och kan argumentera för sin sak har störst chans att få genom sina krav.

– Precis som det är i en allmän domstol, säger Matz Mårtensson som tidigare var domare i tingsrätten.

Lina Sabadello anser att fastighetsägarna har ett informationsövertag i förhandlingarna, att de sitter på jämförande statistik och kan kommunicera med varandra kring hyresnivåerna.

– De stora hyresvärdena har ofta sekretessklausuler som förhindrar deras hyresgäster att säga något om hyran de betalar. Det gör det svårt för hyresgästen att skapa sig ett jämförelseunderlag. Du kan inte alltid gå till grannen och fråga vilken hyra de betalar, då riskerar den butiksägaren att få betala skadestånd för att sekretessen är bruten.

Den bilden delar inte Johan Kleveland, förbundsjurist hos Fastighetsägarna Sverige.

– I vårt standardavtal Fastighetsägarna Dokument finns inga sekretessklausuler. Jag vet att det förekommer sådana klausuler på marknaden men har inte uppfattningen att det är särskilt vanligt. Att fastighetsägare generellt har bättre koll på hyrorna än sina hyresgäster är också en skev bild. Det finns många små fastighetsägare och bostadsrättsföreningar som förhandlar med stora kedjor som har egna jurister och hyresdatabaser, säger Johan Kleveland.

Han anser att lagen, som den är skriven, snarare gynnar hyresgäster som enligt lagstiftarna anses vara den svaga parten.

– En hyresgäst kan göra en uppsägning utan någon som helst risk. De kan återkalla uppsägningen och på det sättet testa om det går att få ner hyran. Men en hyresvärd måste stå för sin uppsägning, och sedan bevisa att den är skälig.

Johan Kleveland anser att fastighetsägaren är den som tar största risken om hyran sätts för högt och att det leder till en rättsprocess.

– Skadestånden kan bli orimligt höga. Jag har sett fall där hyresvärdar dömts att betala trettio, fyrtio årshyror till hyresgäster även om de bara hyrt i några år. Vår uppfattning är att rationella fastighetsägare på grund av riskerna snarare ligger i underkant när de sätter en hyra – för att inte riskera att betala stora skadestånd, säger Johan Kleveland.

Ekonomiska bedömare tror att inflationen kommer gå tillbaka de närmaste åren, men Lina Sabadello menar att det inte per automatik leder till att hyresnivåerna sjunker.

– Inflationen sjunker men den indexerade hyresnivån ligger ju kvar, så det blir permanentat trots att fastighetsägarens kostnader kommer att minska.

Just nu omförhandlar vi inte så många hyror utan vi förlänger många avtal från båda sidor en period till.

Stefan Dahlbo, vd för Fabege, håller inte med om den beskrivningen.

– Just nu omförhandlar vi inte så många hyror utan vi förlänger många avtal från båda sidor en period till. Sedan finns det avtal där index gått upp för mycket, så visst kan hyror förhandlas ner i en del avtal också.

– Man måste vara realist och inse att det till stora delar är köparnas marknad just nu. Den stora frågan är om det kommer att finnas nya hyresgäster i vissa områden, säger Stefan Dahlbo.

Statistik från Objektvision, en digital annonsplattform som samlar de flesta lokaler som finns till uthyrning i landet visar också att utbudet av lokaler ökat rejält. Från januari 2019 till och med januari 2024 är det 43 procent fler annonser i riket och hela 56 procent i Stockholms län.

Samtidigt visar siffrorna från Objektvision även ett minskat intresse av att hyra ny lokal. Sökningar som görs för alla lokaler i riket gick ner med 19 procent under perioden.

För butikslokaler har utbudet ökat än mer. I januari 2019 fanns 2 683 annonser för butikslokaler på Objektvision. Fem år senare låg 4 069 annonser ute – en uppgång med 52 procent.

För Joachim Bozorgnia, vd på Cresnia, är det bevis för att fastighetsägaren har en jobbigare situation och att förhandlingsklimatet är bättre för hyresgästerna.

– Vi ser att även bashyrorna börjar falla nu. Ner med runt 10–15 procent kan det röra sig om. Inne i Stockholm city är det dock inget ras, där är lokaler något som gynnar rekrytering och affärer på ett annat sätt än tidigare i och med att arbetsgivare vill att folk ska återvända till kontoret, säger Joachim Bozorgnia.

På hyresnämnden i Göteborg förbereder sig Matz Mårtensson på fler ärenden i år, och säkert även kommande år, då allt fler hyresgäster vill pröva om de betalar över marknadshyran.

– Vi har än så länge inte så långa väntetider. Sedan skulle förstås våra ärenden gå snabbare om det rådde bättre transparens och vi hade större underlag, som ett register med hyror. Men jag kan förstå att det finns affärsmässiga skäl, från båda parter, att inte vara allt för öppna med det, säger Matz Mårtensson.

Det är ett femtio år gammalt regelverk som genomgått förändringar hela tiden och det skulle behövas skrivas om i grunden.

I grund och botten anser han att hela regelverket, 12 kapitlet i jordabalken som rör hyra, är föråldrat.

– Det är ett femtio år gammalt regelverk som genomgått förändringar hela tiden och det skulle behövas skrivas om i grunden. Regelverket är
svårt nog för oss som håller på med det. För en person som inte är jurist och går in i fastighetsbranschen är det i praktiken omöjligt att hålla
reda på alla regler.

Även Johan Kleveland efterlyser förändringar i lagstiftningen för kommersiella hyror.

– Vi borde ha något likt det som våra nordiska grannar har. Ett system med större avtalsfrihet som är anpassat efter de kommersiella förhållandena som de ser ut i dag, inte 1960-talet och tiden dessförinnan.

---