Ett innovativt bolag! Det anser både läsarna och juryn som röstade fram Öbo till Årets Fastighetsägare 2013. En nyhet till: Öbo tänker bilda ett gemensamt bolag med privat fastighetsägare.
Även om det inte var helt stängda dörrar mellan allmännytta och den privata sidan var det betydelsefullt att Öbo, som ett av de första kommunala bostadsbolag, gick med i Fastighetsägarna 2011.
[ Annons ]
– Vi är ju alla fastighetsägare och har ju ett gemensamt intresse av att staden utvecklas, säger Ulf Rohlén, vd Örebrobostäder.
– Historiskt sett har samarbetsklimatet inte varit det bästa. De privata fastighetsägarna har känt sig förfördelade exempelvis när det gäller marktilldelning. Att vi nu sitter vid samma bord är en enorm framgång, säger Ola Ström, näringspolitisk chef Fastighetsägarna MittNord.
Inom projektet Handslaget bedrivs ett gemensamt utvecklingsarbete inom en rad områden.
– Det mest konkreta är att vi kommit överens kring sociala boenden. Den punkten som jag trodde skulle vara svårast. Öbo har traditionellt tagit ett stort ansvar för övergångsboenden. Här har vi velat få med andra fastighetsägare, säger Ulf Rohlén.
Nu finns det ett skrivet kontrakt på att de privata värdarna ska bidra till sociala boenden motsvarande sin andel av det totala beståndet. Inte minst menar Ulf Rohlén att Handslaget är ett viktigt forum för att diskutera affärsmässighet i och med den nya lagstiftningen.
– Jag tycker att det är viktigt att ha en diskussion istället för att vi bara sitter på varsin kammare och tror någonting. Kanske räknar vi lite annorlunda kring avkastningsvärden, men i grunden agerar vi inte på något annat sätt än en privat fastighetsägare, säger Ulf Rohlén.
Faktum är att man nu tänker ta samarbetet ännu ett steg längre.
– Vår ambition är att tillsammans med en av Örebros större privata fastighetsägare bilda ett gemensamt bolag för nyproduktion av bostäder. De finansiella förutsättningarna gör det svårt för dem att bygga i dagsläget, eftersom banken ställer krav på en stor del eget kapital. Om fem år, när det går att låna mer på själva fastigheten, är planen att vi går ur och säljer till marknadsvärde, säger Ulf Rohlén.
Det engagemang som jag känner bland alla våra 415 medarbetare har jag aldrig varit med om någonstans tidigare.
Bakgrunden är att det beräknas behövas 600–700 nya bostäder per år för att klara nettotillväxten. Öbo, med ett nuvarande bestånd på 23 000 lägenheter, har ingen större ambition att öka sin andel av hyresrätter.
– Då ser vi detta som ett sätt att uppfylla vårt bostadsförsörjningskrav, samtidigt som vi slipper bygga allting själva. Det är också ett tillfälle att lära av varandra kring hur man ser på projektutveckling och så vidare, säger Ulf Rohlén.
Öbo ligger långt fram i utvecklingen inom många områden. Vad är hemligheten bakom framgångarna?
– Det engagemang som jag känner bland alla våra 415 medarbetare har jag aldrig varit med om någonstans tidigare. Det finns driv, visioner och idéer. Pratar jag med någon av våra fastighetsskötare har de massor av idéer. Det har under lång tid byggts upp en kultur där man får möjlighet att känna sig delaktig. Det är vi måna om, säger Ulf Rohlén.
4 OMRÅDEN SOM ÖBO SATSAR PÅ:
Stadsutveckling, miljö, socialt engagemang och teknikutveckling.
Vill få stadsdelarna att växa samman
1. Stadsutveckling
I början av förra året invigdes den nya mötesplatsen för ungdomar från hela Örebro. Här finns nästan allt, dans, basket, klättring, bibliotek… Tegelbruket byggdes av Öbo i samarbete med kommunen. Öbo har en relativt sett stor andel av sitt bestånd i miljonprogrammet (49 procent, Sabosnittet är 36 procent).
– Ett viktigt utvecklingsarbete är att få stadsdelarna från miljonprogrammet, som ligger som isolerade öar, att växa ihop med staden både mentalt och fysiskt. Vi jobbar aktivt med att få in nya verksamheter, arbetsplatser och inte minst nya upplåtelseformer, säger Roger Rådström.
Han ser Markbacken som ett av de bästa exemplen på hur man kan förändra en stadsdel. Bland annat har man jobbat med att bygga radhus enligt konceptet ”hyrköp”. Hyresgästen flyttar in och hyr till en början. När man känner sig trygg i att man hittat rätt boende och kanske fått bättre snurr på sin ekonomi kan man köpa till ett förutbestämt pris.
Detta är en av flera framgångsfaktorer som lyckats vända utvecklingen.
– Förut pratade man om ”Pulvercity” och ”Knarkbacken”, området var förknippat med mord och droger. Nu har Markbacken gått rakt upp vad man än mäter – utbildning, valdeltagande, inkomster, trygghet och så vidare. Men det tar tid, vi har jobbat intensivt i mer än 15 år.
Egna lösningar minskar klimatpåverkan
2. Miljö
Att införa debitering i tvättstugor är inte unikt för Öbo. Men däremot valde man att utveckla en helt egen lösning.
– Vanligen tar man antingen betalt per pass eller per startad tvättmaskin. Ingen av dessa lösningar är riktigt rättvis då man inte kommer åt den stora energiboven, torkningen, säger Linus Larsson, miljöchef.
Öbo debiterar därför utifrån hur mycket el som används, kostnaden för vatten inkluderas i priset. Den tekniska lösningen är intressant, men Linus Larsson betonar att kommunikationen med hyresgästerna är viktigast. Som kompensation sänktes hyran med en krona per kvadratmeter.
– Den totala sänkningen blev 50 000 kronor i månaden och vi debiterar knappt 30 000 kronor i månaden. Som kollektiv har hyresgästerna alltså tjänat på detta. Man tvättar helt enkelt smartare nu.
Energibesparingen är 35 procent och en viktig del i att nå de tuffa krav Öbo ställt på sig själva. Till år 2015 ska de ha minskat sin klimatpåverkan med 20 procent. Linus får avsätta en del tid för att ta emot studiebesök från fastighetsägare som är nyfikna på Öbos lösningar. Väl avsatt tid, tycker Linus.
– Det är en viktig del, ju fler som använder lösningarna desto lättare blir det för oss att bygga vidare och utveckla systemen.
Bygger bort utanförskap
3. Socialt engagemang
Miljonprogramsområdet Vivalla, som präglas av sin låga bebyggelse från sent 1960-tal, dras med flera problem. Hög arbetslöshet och stort renoveringsbehov (samtidigt som man vill bryta upp den monotona kvartersstrukturen). Men den som kan sin matematik vet att två minus blir ett plus. Så också här.
Koncept Boendebyggare växte fram efter att kommunledningen frågat hur Öbo kunde bidra till fler jobb. Naturligtvis kunde man inte bedriva rena arbetsmarknadsåtgärder – alla utgifter kommer ju i slutändan att skjutas över på hyresgästerna. Lösningen fanns i renoveringen av Vivalla. I upphandlingen satte Öbo som krav att en kommande långsiktig partner skulle utbilda och anställa arbetslösa i området.
Mottagandet blev förvånansvärt positivt. Anbudsgivarna såg möjligheten att på ett bra sätt kunna få in ny arbetskraft.
– Vi tycker att det här är ett bra sätt att minska utanförskap, samtidigt som det ger de boende en möjlighet att påverka sin boendemiljö, säger Ann Hermansson.
Men hur affärsmässigt är det egentligen?
– Med fler i arbete kommer intresset för området att öka och i slutändan innebär det bättre affärsmässighet och rimligare hyresnivå för oss.
Nu kan andra ta del av Öbos innovationer
4. Teknikutveckling
Fastighetstidningens läsare har troligen redan mött Jonas Tannerstad.I artiklar och debattinlägg har han varnat för inlåsningseffekter och talat sig varm för öppna tekniska lösningar. Han har haft en drivande roll när Öbo utvecklat sin egna öppna plattform baserad på industriell teknik, där väderstationen ingår som en komponent. Härifrån styrs värmen för flera flera bostadsområden i Örebro. En ljusmätare ser till att utebelysningen tänds och släcks vid rätt tillfällen.
– Skillnaden mot andra system är att vi helt och hållet äger programvaran och kan addera vilka funktioner som helst. För ett bolag av Öbos storlek hade det också blivit dyrt med alla licensavgifter om vi hade låst oss vid enskilda leverantörer.
Jonas Tannerstad har länge propagerat för att andra fastighetsägare borde göra på samma sätt. Därför har man tagit hjälp av Sweco och kommer under nästa år att kunna erbjuda andra ett paket med både Öbos processtänk kring energibesparing och själva den tekniska plattformen.
