Av Sveriges 290 kommuner är det 169 som minskar sin befolkning. I de expansiva städernas bakvatten finns avfolkningsbygden. Platser där sjunkande befolkningskurvor och tomma lägenheter är vardag. Men där finns också småstäder och glesbygdskommuner som vägrar att se rivningar som det enda alternativet.
Befolkningsstatistiken sätter sina tydliga spår. Dörrar utan namn, övertäckta skyltfönster, och i värsta fall det oundvikliga slutet: rivningar.
[ Annons ]
– Att riva ger en väldigt destruktiv signal till de som fortfarande bor kvar. Det förstärker den redan pågående processen mentalt, säger Nils-Gustav Lundgren, professor på Luleå tekniska universitet.
Att människor lämnar glesbygden och bosätter sig i storstäder är en global process som präglar stora delar av Sverige. Under loppet av knappt fyra decennier har befolkningen i de största regionerna, Stockholm, Göteborg och Malmö ökat med mer än en tredjedel. Samtidigt minskade befolkningen i samma proportion i många mindre regioner.
Att riva ger en väldigt destruktiv signal till de som fortfarande bor kvar.
Nils-Gustav Lundgren, Luleå tekniska universitet
Mönstret är tydligt, regioner med fler än 100?000 invånare ökar, regioner med mindre än 100?000 invånare minskar. Samtidigt ökar den äldre delen av befolkningen kraftigt. Det finns inga tecken på att trenden ska brytas eller vända, tvärtom. Det tudelade landet är ett dilemma för fastighetsägare runt om i Sverige. Enligt statistik som Statistiska centralbyrån tog fram 2008 åt Fastighetsägarna Sverige är 34 procent av de privata fastighetsföretagen verksamma på en ort med mindre än 30 000 invånare.
Lars Andersson, utvecklingschef Fastighetsägarna Karlstad, är väl förtrogen med problematiken.
– Om man tar Värmland och Dalsland så är det egentligen bara Karlstad och Hammarö kommun som har en stadig befolkningstillväxt, alla andra minskar över tid.
Statistiken är lurig. En ort kan ha stora vakanser, men samtidigt nybyggnadsbehov.
– Folk passar på att byta till en mer centralt belägen bostad. I första hand är det de kommunala bolagen som drabbas. Men indirekt också de privata fastighetsägarna eftersom det blir stora omflyttningskostnader.
När omflyttningsfrekvensen är runt 30 procent, alltså att varje lägenhet i snitt byter hyresgäst vart tredje år, så blir det en hel del pengar.
– Det krävs att man verkligen vårdar sina kundrelationer om man ska överleva som hyresvärd. Det finns medlemmar som inte tagit ut den hyra som blivit framförhandlad av rädsla för vakanser.
Marknadshyror skulle innebära ett verkligt stålbad för fastighetsägare i avfolkningsbygd. De flesta fastighetsägare i landet ser det som en seger att allmännyttan inte längre ska vara vägledande för hyran. Men Lars Andersson ser en möjlig fara i att det på orter med höga vakanser snarare har varit en faktor som hållit hyresnivåerna uppe.
– Det har funnits en viss automatik, när allmännyttan inte fått resultaten att gå ihop så har man tagit ut det på hyran. Så man kan nog säga att det hittills snarare haft en hyreshöjande effekt.
Knepigast är det för fastighetsägare med kommersiella lokaler i beståndet. I takt med att man bygger externa köpcenter har hyresnivåerna i princip fryst på mindre orter, samtidigt som vakanserna ökar.
Det krävs att man verkligen vårdar sina kundrelationer om man ska överleva som hyresvärd.
Lars Andersson, Fastighetsägarna Karlstad
Statens Bostadskreditnämnd (BKN) gör bedömningen att det finns behov av att avveckla/riva lägenheter i cirka 100 svenska kommuner. Det akuta avvecklingsbehovet uppgår till 3?600 lägenheter, på lite längre sikt behöver ytterligare 4?000 lägenheter tas bort. Men i förhållande till början av 2000-talet är det låga siffror. Mellan 1998 och 2009 revs det 19?543 lägenheter i Sverige.
Hittills har rivningarna varit till fördel för privata fastighetsägare, som tjänar på en mer balanserad bostadsmarknad. Men det kan komma att ändras. Statens bostadskreditnämnd föreslår i en rapport från 2008 ett stöd som även ska omfatta tillgänglighetsskapande insatser. Åtgärder som att exempelvis att sätta in hiss och göra fastigheter attraktiva för en åldrande befolkning som vill flytta in till tätorten har varit framgångsrika.
– Problemet är att man på många orter har för höga fastighetsvärden. Bolag med stora nedskrivningsbehov har svårt att göra nyinvesteringar av den här arten, säger Kurt Eliasson, VD för bransch- och intresseorganisationen SABO som företräder de kommunala bostadsbolagen.
Att få lån för bolag på svaga marknader är svårt eftersom marknadsvärdet är lågt. Med höjda hyror riskerar man att öka vakansgraden ytterligare. För att vara förenlig med EG-rätten måste ett stöd även kunna lämnas till privata fastighetsägare. Men åtgärdsplanen kan också innefatta en avveckling av lägenhetsbeståndet,
– Då är det rimligt att även de privata lägenheterna ingår. Men det är osäkert om en privat fastighetsägare som lever på avkastningen från sin fastighet skulle vara beredd att riva sin fastighet. Vi måste få besked från lagstiftaren hur bostadsförsörjningsansvaret och finansiering av renoveringar på orter med en vikande marknad ska ske ur ett EU-rättsligt perspektiv, säger Kurt Eliasson.
BKN:s förslag remitterades våren 2009 och har ännu inte föranlett något ställningstagande från regeringens sida.
Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia vid Chalmers och Handelshögskolan vid Göteborgs universitet menar att det som sker i stora delar av Sverige är en oundviklig strukturell omvandling i globaliseringens spår. Det har pågått i 40 år och kommer att fortsätta.
– Industrierna försvinner, eller finns kvar och producerar dubbelt så mycket med hälften av arbetskraften. Samtidigt flyttar huvudkontoren och med dem medelklassen. Kvar blir en marknad som inte klarar några högre hyror. Kan man köpa en villa för 325?000 innebär det att det inte blir mycket hyresgäster kvar.
Att kämpa emot är egentligen ingen idé, menar han.
Men det finns exempel på orter, som om inte vänt, så åtminstone lyckats hejda den nedåtgående spiralen.
– Centrumutveckling har visat sig framgångsrikt. Det har inte varit någon kommunal uppgift, så det är inte alltid helt lätt att få kommunledningen att förstå vikten av liv och rörelse i kommunens hjärta. Säffle är ett bra exempel. För en sju, åtta år sedan var 22 lokaler lediga. Nu är det bara 4–5 stycken. Då ska man veta att under samma period minskade befolkningen med cirka 1?000 personer, säger Lars Andersson.
Sorsele, Sveriges näst minsta kommun till folkmängden, lyckades efter 19 år av nedgång faktiskt år 2009 vända utvecklingen. Må så vara att det var en befolkningsökning med 10 personer.
Kommunen hade tecknat avtal med Statens bostadskreditnämnd om att avveckla bostäder som inte längre behövs. Men man bestämde sig för att mot alla odds vända den negativa befolkningsutvecklingen.
– Och då är det en förutsättning att människor har någonstans att bo, säger kommunchef Göran Wikström.
Statens omvandlingsbolag, Sbo, tog över fastigheter, renoverade för över tre miljoner och hyr nu ut till Sorsele kommun för mottagande av ensamkommande flyktingbarn.
Vi kan inte bara ge upp, vi kan aldrig sluta kämpa. Man vet aldrig hur framtiden ser ut, vilken som blir nästa inflyttningsort
Lars Andersson, Fastighetsägarna Karlstad
Men är det inte bara konstgjord andning? Mycket lite talar för at den negativa befolkningsutvecklingen kan vända.
– Vi kan inte bara ge upp, vi kan aldrig sluta kämpa. Man vet aldrig hur framtiden ser ut, vilken som blir nästa inflyttningsort, säger Lars Andersson.
Men för Mikael Stenkula och Yves Zenou, forskare på Institutet för näringslivsforskning är svaret givet. I rapporten ”Städer och tillväxt”visar de att städerna inte bara dominerar befolkningsutvecklingen, de dominerar också som tillväxtmotorer. Slutsatsen blir således att vill vi optimera den ekonomiska tillväxten så ska vi enbart satsa på storstäderna.
Till syvende och sist är det en politisk fråga. IT- och regionminister Anna-Karin Hatt (C ) varnar för att ”söka svar inför morgondagen i gårdagens erfarenheter”.
– Det handlar inte om att välja mellan att satsa på storstäder eller regionala projekt, utan istället måste vi möjliggöra för alla att växa utifrån sina förutsättningar. Vi vet inte var nästa Ingvar Kamprad, Gnosjö eller Kista dyker upp.
