Hyresgästföreningens rapport om konceptrenovering ifrågasätts

Genom att köpa upp äldre hyreshus med renoveringsbehov och genomföra ytskiktsrenoveringar skaffar sig företagen goda resultat trots eftersatt underhåll, menar hyresgästföreningen i en rapport. En slutats som sågades tämligen rejält av bland annat utpekade Rikshem.

Annons:


I en rapport som presenterades under tisdagen granskar Hyresgästföreningen en renoveringsform de kallar för konceptrenoveringar. Det handlar alltså om hur privata aktörer utnyttjar marknadsläget genom att köpa upp äldre hyreshus med renoveringsbehov och genomföra ytskiktsrenoveringar när hyresgäster flyttar. Enligt rapportförfattarna är det en verksamhet som är spridd över landet.

– Det har blivit en affärsmodell att höja hyran och höja marknadsvärdet på fastigheten, utan att göra något åt det egentliga upprustningsbehovet. För hyresgästerna innebär detta nya ytskikt men gamla stammar, och det finns inte pengar kvar när de riktigt stora renoveringarna behöver göras, säger Marie Linder, förbundsordförande för Hyresgästföreningen.

Rapportförfattarna Margareta Björkvald och Peter Olsén baserar sina slutsatser på en genomgång av bolagens årsredovisningar.

Bolagen som omfattas av granskningen a?r D. Carnegie [som nyss har bytt namn till Hembla] Victoria Park, Willhem, Rikshem och Heimstaden.

Rapportförfattarna riktar av flera skäl stark kritik mot vad de alltså kallar konceptrenoveringar.

Enligt deras beräkningar halveras kostnaden för underhåll i de konceptrenoverande företagen halveras vid ett förvärv, jämfört med snittet för kommunalt ägda bostadsbolag. Samtidigt går det bra för bolagen och de ekonomiska resultaten ökar. Detta beror främst på uppskrivning av fastigheternas marknadsvärde. De menar att det sker samtidigt som det underliggande underhållet, exempelvis stambytet, i många fall uteblir och lämnas till framtida ägare.

De menar också att konceptrenoveringarna leder till att resurssvaga hushåll trängs undan när hushåll med starkare ekonomi flyttar till de ytskiktsrenoverade lägenheterna. På så sätt ökar boendesegregationen.

Men hur förhåller sig då rapportförfattarnas analys gentemot verkligheten?

Inte alls – om man ska tro Petter Jurdell, affärs- och hållbarhetsutvecklingschef på Rikshem.

– Jag är rätt besviken. Det här är viktiga frågor, därför tycker jag att det är synd att rapporten inte är bättre, sa Petter Jurdell.

Baserat på en jämförelse av rapportens beräkningar med siffror från den egna årsredovisningen gjorde han vad väl som får betecknas som en rejäl sågning av de slutsatser som Margareta Björkvald och Peter Olsén la fram.

För det första går det inte att som styra marknadsvärdet som rapporten låter påskina menade Petter Jurdell. I värdeökningen ligger också en rad faktorer som bättre energiprestanda på husen och rena marknadsförändringar.

Petter Jurdell förklarade också att det rapportförfattarna betecknar som konceptrenovering bara är en av flera metoder att ta hand om beståndet. I regel görs också åtgärder på stammarna.

Och kanske viktigast i hans kritik: det är när ett bolag inte gör tillräckligt underhåll av sitt bestånd som man får höga underhållskostnader.

Petter Jurdell menade också att Rikshem, tvärtemot vad rapportförfattarna utmålar som ett problem, vill ha ökad blandning i sina områden.

– Det är snarare ett problem att folk lämnar området när de får bättre ekonomi. Så kan vi erbjuda olika alternativ så kan folk bo kvar vilket är en stor vinst både för oss och samhället.

Ulf Viktorsson, Vd Modexa Bostadsförädling, menade även han att rapporten ger en för svartvit bild av verkligheten. Han lyfte bland annat fram siffror ur Willhems årsredovisning som visar att det påstådda minskade underhållet snarare handlade om att förbättringsåtgärder helt enkelt redovisats som andra poster. Han menade också att rapporten borde ha resonerat kring själva bruksvärdessystemets konstruktion.

– Det jag är minst överraskad över är att bolagen agerar logiskt. De får betalt för kakel, klinker och parkett. Då är det inte konstigt att de agerar som de gör. Om man vill förändra något så måste man skapa ett bättre system som gör det lätt att göra rätt, sa Ulf Viktorsson.

Annons: