Hon har själv varit hyresgäst större delen av sitt liv. En erfarenhet John Mattsons vd Siv Malmgren bär med sig i det dagliga arbetet. – Respekten för våra hyresgäster sitter djupt. Jag betraktar det inte som ett ”dom” utan som ett ”vi”.
Det är en chef klädd för att leda sitt bolag till toppen som kliver ut genom porten.
[ Annons ]
Men Siv Malmgren, vd för John Mattson Fastighets AB, besitter den naturliga auktoritet som gör att hon inte behöver gömma sig i businessattribut. Röda vandringsskor, en kappa som står pall om det blir regn under kvällens hundpromenad och en ryggsäck från Marmot, ett favoritmärke bland klättrare på hög nivå – ett lämpligt klädval för såväl affärsutveckling som toppturer. Bokstavligen.
– När John Mattson firar 50-årsjubileum år 2015 ska hela företaget upp på Kebnekaises topp. Vi jobbar just nu mycket med friskvård som ett sätt att svetsa samman och utveckla medarbetarna, berättar Siv Malmgren.
Halo, den lapska vallhunden, rycker i kopplet ivrig att få komma iväg och träffa dagiskompisarna.
– Jag har haft hund ända sedan jag var tio år. Det har varit flera olika raser, senast en isländsk fårhund. Den var som ett levande mjukdjur och passade perfekt när min dotter var liten. Men nu ville jag ha en hund med lite mer go i sig som passar för ett aktivt friluftsliv. Den här är avlad för att valla renar på fjället, är väldigt uthållig men kan snabbt koppla av, säger hon.
Är det senare kanske också en beskrivning av dig själv?
– Ja, men möjligen att jag behöver träna lite på att koppla av.
Vi befinner oss framför höghuset i Stockholmsförorten Björkhagen. Nordens högsta bostadshus när det byggdes på 50-talet. De översta våningarna har använts som ateljéer, men är i dag hyresrätter. I en av dem bor Siv Malmgren. Kanske med bästa utsikten i söderort, men helt nöjd är hon inte.
– Det är ett komplext hus med flera olika verksamheter utöver vanliga bostadshyresrätter. Det ställer stora krav på förvaltningen, och hyresvärden klarar inte att hålla förvaltningskvaliteten på den nivå jag tycker att det måste vara. Att det är helt och rent är oerhört viktigt för de boende.
Vi jobbar just nu mycket med friskvård som ett sätt att svetsa samman och utveckla medarbetarna.”
Det senare ska hon komma att upprepa flera gånger.
– Jag är nog ganska besvärlig som hyresgäst. Jag ringer och mejlar när saker inte är som de ska. Men jag är saklig och försöker också ge beröm när det är bra.
Som vice ordförande i Fastighetsägarna Stockholm driver du alltså på ganska hårt för att höja din egen hyra?
– Ja, jag bor alldeles för prisvärt utifrån läget. För en lägenhet på 126 kvadratmeter, med kanske stans bästa utsikt, betalar jag bara 10?000 kronor i månaden.
Dagislämningen är avklarad och vi står och väntar på pendelbåten som ska ta oss över Saltsjön till Lidingö där John Mattsons hela fastighetsbestånd finns. Från bryggan ser vi de röda tegelhusen torna upp sig på andra sidan. Lidingö må ha haft en moderat ordförande i kommunstyrelsen sedan 1946, men där finns en av de sista spillrorna av folkhemstanken. När John Mattson byggde Larsberg i slutet på 1960-talet var det utifrån en tydlig vision att skapa ett fungerande minisamhälle präglat av kvalitet och ansvarstagande.
Sänkt kommunalskatt har under flera år varit ett överordnat mål för den politiska majoriteten på Lidingö. Något som ibland skaver mot ambitionerna hos den största fastighetsägaren på ön.
– Den där stolpen som är sned – det är kommunens, påpekar Siv Malmgren när vi går genom det lummiga området.
Folkhemsidealet förpliktigar. Siv Malmgren beskriver skriverierna runt försäljningen av kvarteret Fyrvaktaren för drygt två år sedan som sin värsta kris. Mer än 90 procent av fastigheten hyrdes av kommunen som upplåtit fastigheten till servicehus för äldre och till ett företag som driver bostadshotell. Kommunens önskan var att John Mattson skulle hyra ut direkt till verksamheterna istället. John Mattson kom dock fram till att det inte fanns någon ekonomisk möjlighet att genomföra de renoveringsåtgärder som då skulle behövas. En försäljning genomfördes till en köpare som omvandlade fastigheten till bostadsrätter.
Trots allt, en försäljning som nog ansetts fullt rimlig för vilket annat bolag som helst. Men kommunalrådet Paul Lindquist reagerade starkt. ”Förvånad och besviken”, var rubriken på hans blogg.
– Det blev en massmedial uppmärksamhet som var jobbig. Jag blev förvånad över att reaktionen blev så stark, säger Siv Malmgren.
Vi gör ett snabbt besök hos fastighetsskötarna som har fikarast. Siv Malmgren ger beröm för välklippta buskar och får ett glatt v-tecken som svar. På anslagstavlan hänger resultatet av den årliga boendeenkäten. En nymodighet som Siv Malmgren införde när hon rekryterades till bolaget som utvecklingschef 1996.
– Det blir väldigt tydligt hur effektfullt det här instrumentet är och hur man verkligen kan öka kundnöjdheten om man jobbar aktivt med att åtgärda de saker som hyresgästerna tar upp.
För att vara fastighets-vd har hon den något annorlunda bakgrunden som beteendevetare. Att hon sen hamnade i fastighetsbranschen berodde på dåliga erfarenheter.
– Jag hade redan under tiden som jag pluggade en tanke om att det skulle vara helt och rent där jag bodde. Men förvaltarna klappade mig på huvudet när jag kom med mina idéer.
När KTH sökte en forskare till ”förvaltning ur brukarperspektiv” såg hon inte avsaknad av forskarutbildning som något större hinder. Men forskarassistent fick hon bli. Därpå följde ett par år på AktivBo, där metodiken att ta in de boendes synpunkter finslipades.
Det är något som märks när vi besöker hyresgästen Ulla Persson som bott i området sen 1974. Det är idel lovord och det stundande stambytet ska nog inte bli så illa trots allt. Men när vi går kommenterar Siv Malmgren den rosa svampade färgen i trappen, som egentligen inte ser ut att vara i behov av snar renovering.
– Ja, det är lite 80-tal, det får vi nog göra något åt. Och vad är det här (pekar på hissluckan) – spår av kladdiga hantverkarfingrar?
Helt och rent, som sagt.
När Siv Malmgren tillträdde som vd 2006 var det under helt andra premisser. Bolaget var dubbelt så stort med ett flertal kommersiella fastigheter och bostäder i innerstan och det fanns planer på flera utvecklingsprojekt.
– Det var en dramatisk omställning som jag fick reda på när jag fortfarande var ganska ny i rollen som vd. Det var en resa att fundera över vad jag verkligen ville. Jag tittade mig omkring på alter-nativen och kände efter.
Att hon trots det såg en stor utvecklingspotential i Larsberg med möjlighet till fördubbling av fastighetsbeståndet på sikt avgjorde att hon blev kvar.
– Att bolaget blev lite mindre har också gjort det möjligt för mig att engagera mig i andra styrelseuppdrag som är väldigt givande.
Den stilla trivseln i det grönlummiga Larsberg till trots, är det uppenbart att byggdammet och bullret nere i Dalenum, där ett helt nytt bostadsområde ska växa fram på det gamla AGA-området, lockar.
Siv Malmgren leder oss dit genom ett hål i stängslet som omgärdar byggarbetsplatsen och sätter själv rubriken: ”John Mattson hittar nya vägar”. Hon pekar ut var hon om två dagar ska ta första spad-taget för 146 nya hyreslägenheter. Det ska bli hyreslägenheter med bostadsrättens standard i form av kyl och frys i rostfritt, målade väggar och fond-tapeter, men med hyresrättens långsiktiga kvalitéer. Siv Malmgren ser det som en möjlighet att fortsätta utvecklas som det föredöme för hyres-rätten som hon vill att bolaget ska vara.
– Det är olyckligt att det blivit så att man bara pratar en viss kategori av lägenheter när man pratar hyreslägenheter. Det måste finnas hyresrätt i olika prisklasser.
Ett visst vågspel är det dock. Hyran förhandlas först när lägenheterna är inflyttningsklara, först då vet man hur mycket som går att lägga på för det ”lilla extra”. Men Siv Malmgren ser det inte som något större problem eftersom man agerar lång-siktigt.
– Och att bygga nytt är lite av en nytändning.
_________________________________________________
Tio korta frågor till Siv Malmgren
Vackraste fastigheten (i Sverige): En röd stuga med vita knutar.
Ett hus som inte borde ha byggts: De som behöver rivas efter 20–30 år.
Min bästa egenskap: Nyfiken och drivande.
Kan jag bli bättre på: Att prioritera min tid.
Mest stolt över: Klok dotter.
Favoritpryl: Ipad.
Senast lästa bok: Boken om Joe av Jonathan Tropper.
Lyssnar helst på: Tystnaden.
Smultronställe: Svenska fjällvärlden.
Paradrätt i köket: Ser helst att någon annan lagar mat.
_________________________________________________
Fakta/ John Mattson
John Mattson är Lidingö stads största fastighetsägare med 1?428 lägenheter (jämför med allmännyttiga Lidingöhem som har drygt 520 lägenheter). Bolaget hyr ut 54 lokaler och driver Larsberg centrum. Driftnettot år 2012 var 69,3 miljoner kronor, totalavkastningen var 4,5 procent.
_________________________________________________
Kort fakta om Siv Malmgren
Ålder: 53 år.
Född: i Björkhagen, uppvuxen i Farsta.
Bor: Hyresrätt i Björkhagen i södra Stockholm.
Familj: Vuxen dotter och särbo.
