Finansdepartementet ser nu över hur beskattningen av fastighetssektorn ska se ut. Förhoppningarna i branschen är att finansminister Magdalena Andersson hittar lösningar som inte slår orättvist eller dämpar bolagens investeringsvilja.
Publicerat 3 september, 2015

Hur ska hon hantera fastighetsföretagens skatter?

Finansdepartementet ser nu över hur beskattningen av fastighetssektorn ska se ut. Förhoppningarna i branschen är att finansminister Magdalena Andersson hittar lösningar som inte slår orättvist eller dämpar bolagens investeringsvilja.

Det var nog rätt många fastighetsägare som drog en djup suck av lättnad den 21 april i år när finansminister Magdalena Andersson meddelade att Företagsskattekommitténs förslag om avskaffade ränteavdrag skulle tillbaka till utredningsbordet. Bevisligen hade de på finansdepartementet tagit intryck av kritikstormen mot förslaget, inte minst de negativa effekterna på bostadsbyggandet som ett genomförande skulle innebära.

Men det innebär inte att frågan är borta från regeringens bord. På finansdepartementet är de nu, likväl som under alliansregeringens tid, inriktade på att att begränsa ränteavdragen på något sätt i kombination med sänkt bolagsskatt. Och över blockgränserna är politikerna tämligen överens om att Sverige i längden mår bäst av bolag som minskar sin skuldbörda.

Vilka alternativ är det som diskuteras? Lyssnar man på olika företrädare i fastighetsbranschen räknar de flesta med att vi får en konstruktion lik andra europeiska länders. Som den så kallade EBITDA-modellen (resultat före avskrivningar och skatt) där bolag kan kvitta finansiella kostnader mot intäkter och därefter få ett avdrag med kanske 20 procent på rörelseresultatet. En modell som enligt Magdalena Andersson minskar asymmetrin mellan eget och lånat kapital samt möjligheterna till skatteplanering med ränteavdrag. (Se exempel på nästa uppslag.)

Ingemar Rindstig, chef för EY Real Estate Nordic, tror att det kan komma något i den riktningen, men han hävdar att det är en missuppfattning att begränsningar av ränteavdrag finns i många europeiska länder.

– Det finns visserligen i Tyskland och i Danmark men i övrigt gäller enbart avdrag för intressegmenskap, alltså det som vi kallar räntesnurror.

Han tycker att vi även i Sverige bör inrikta oss enbart på att komma åt bruket av de interna räntorna och låta de externa räntorna vara som de är.

– Externa räntor går inte att manipulera och de är en utgift som bör betraktas på samma sätt som andra utgifter som ett företag har: personal, förvaltning med mera. Det är väl rätt befängt att tänka sig att bolag bara skulle få dra av halva sin personalkostnad, eller ett fastighetsbolag bara halva värmekostnaden och så vidare. Men av något outgrundligt skäl tycks många betrakta räntor som något annat än en utgift, säger Ingemar Rindstig.

Även Ulla Werkell, skattejurist på Fastighetsägarna Sverige, skulle gärna se att regeringen lade sin kraft på att få till en fungerande lagstiftning för räntesnurror. Den som tillkom 2012 menar hon inte håller måttet.

– Jag sitter i skatterättsnämnden och vi har haft många ärenden som upphävts av Högsta förvaltningsdomstolen eftersom de inte lämpar sig för förhandsprövning. Vi har nu ett komplicerat system för internräntor där företag kanske först efter fem år vet om de gjort rätt eller fel. Dessutom har EU-kommissionen ifrågasatt om lagen är förenlig med EU-rätten. Saken är inte helt avgjord.

Komplexiteten beror på att Skatteverket ska göra en bedömning om det fanns affärsmässiga skäl till internlån eller inte. Något som är oerhört svårt för Skatteverket att avgöra och som i princip lett till att alla avdrag för interna räntor är omöjliga att få igenom.

Nu är det inte bara framtiden för bolagens ränteavdrag som ska beredas hos finansdepartementet.  Parallellt pågår även en utredning av såväl finans- som fastighetsbranschens skatter. För fastighetsnäringen kan man med största sannolikhet räkna med att förändringar av reavinstbeskattningen kommer att presenteras i mars 2017, tillsammans med nya regler som ska försvåra skatteplanering med så kallad paketering – en metod som sker regelmässigt*. Förre finansministern Anders Borg reagerade redan 2013 på att fastighetsbolagen betalade för lite skatt när han kallade branschen ”underbeskattad”.

Ingemar Rindstig tycker att det är en missuppfattning att fastighetssektorn betalar lite skatt.

– Det är sant att försäljningar inte genererar skatt. Men fastigheter är den enda sektorn som betalar fastighetsskatt och stämpelskatt. Runt 20 miljarder per år. Dessutom kan bolagen inte dra av moms, det är en kostnad fastighetssektorn har som inte andra delar av näringslivet har.

Svårt att se att man kan behandla bostadsbolag annorlunda än kommersiella bolag. Det ska vara en modell för alla.

Regeringen vill inte äventyra sitt mål att nå 250 000 nya bostäder fram till 2020. Så man får nog utgå från att förslag på nya skatter och regler, om de ska vinna politiskt gehör, inte får drabba bostadsbyggandet. Ulla Werkell tror att det blir knepigt att ha olika regler beroende på om det är kommersiella fastigheter eller bostadshus.

– Jag har svårt att se att man kan behandla bostadsbolag annorlunda än kommersiella bolag. Det ska vara en modell för alla. Vad gör man med bolag som har blandade innehav, frågar hon sig.

För paketeringar kan beslutsfattarna välja att införa regler med tidsgränser så att endast ägare med långsiktiga innehav får rätt till den lösningen.  Det skulle gynna långsiktigt ägande med god förvaltning.

– Man ska inte sticka under stol med att bolagen i Sverige de senaste tio åren haft stora skattelättnader. Jag har inga problem med att man ser över reglerna för paketeringar eller nivåerna för stämpelskatten vid försäljningar, säger Lennart Sten, styrelseproffs och tidigare chef för GE Capital Real Estate Europa.

Men han har liten förståelse för argumentet att bolagens belåning skulle vara en risk för samhällsekonomin.

– Det är uppblåsta tillgångspriser och de låga räntorna som är boven, inte belåningen. Man ska också tänka på att eget kapital inte är en oändlig resurs, ska vi kunna fortsätta att utveckla landet med infrastruktur krävs det lånat kapital.

Ingemar Rindstig håller med.

– Jag har lättare att acceptera förändringar i paketering än ränteavdrag.  Det är att ställa kort-siktigt ägande med snabba köp och försäljningar mot långsiktigt ägande. Där väljer jag det lång-siktiga, säger Ingemar Rindstig.

Ränteavdrag slår även orättvist.

– Ta ett bolag som H&M. De behöver inte låna pengar, man säljer sin vara innan leverantörsfakturan betalas. Även andra branscher som inte behöver belåning skulle gynnas av låg bolagsskatt. Det är bättre att ha kvar ränteavdragen och inte sänka bolagsskatten än tvärtom. Det är en rättvisefråga.

Ingemar Rindstig anser att ett ränteavdragstak på 70 procent är en bättre metod att motverka fastighetsbubblor än att begränsa avdragsrätten.

Tydligt är att frågan är oerhört komplex där förändringar kan slå på ett sätt som inte är önskvärt.

– Jag hoppas att finansdepartementet denna gång gör en grundlig omarbetning och funderar på effekterna. Höjda skatter på finansiella tjänster kan bankerna snabbt föra vidare till sina kunder, men fastighetsägare låsta med kontrakt och hyresregleringar har inte den möjligheten, påpekar Ulla Werkell. •

Fakta/ fastighetspaketering

Paketering av fastigheter innebär att säljare av en fastighet inte säljer fastigheten direkt utan i stället ”paketerar” fastigheten i ett aktiebolag och sedan säljer aktierna i bolaget. Genom att sälja fastigheten paketerad i ett aktiebolag minskar skattekostnaden för framför allt säljaren. Fast egendom kan även i vissa fall förvärvas genom fastighetsbildningsåtgärder enbart i syfte att undkomma stämpelskatt.

Fakta / pågående utredningar

  • Företagsskattekommittén överlämnade den 12 juni 2014 sitt slutbetänkande ”Neutral bolagsskatt – för ökad effektivitet och stabilitet”. Detta förslag som berör rätten till ränteavdrag i bolag ska omarbetas och presenteras för att tidigast träda i kraft den 1 januari 2017.
  • ”Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet” är en ny utredning som ska se över skatteregler och skattebelastning för fastighetsbranschen. Bland ska utredningen kartlägga om paketering av fastigheter används som ett verktyg för skatteplanering och föreslå åtgärder för att motverka skatteplanering, samt analysera om förvärv genom fastighetsbildningsåtgärder missbrukas för att undgå stämpelskatt. Uppdraget ska redovisas senast den 31 mars 2017.
  • ”Utredningen om skatt på finanssektorn” har som direktiv att se över vilka skatter som kan införas på banker som nu inte betalar moms. Det kan röra sig om en skatt på omsättningen eller en liten höjning av de sociala avgifterna. Utredningen beräknas avsluta sitt arbete senast 1 november 2016.

 

Såhär blir skatten i de olika förslagen

I dag kan ett fastighetsbolag dra av hela sin räntekostnad som vilken annan utgift som helst. På vinsten betalas sedan 22 procents bolagsskatt. Hur kan då nya regler för ränteavdrag slå på ett bolag? Här har Ulla Werkell på Fastighetsägarna Sverige skissat på hur utfallet skulle kunna bli för ett bolag med två
miljoner kronor i räntekostnader. Utgångspunkten är Företagsskattekommitténs ursprungsförslag.
Klicka på bilden för att göra den större.
Klicka på bilden för att göra den större.
[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]