Det gäller att ha koll på vilket avtal som gäller. Två hyresgäster som drev hotell hade inte det. Nu döms de att både lämna lokalen och betala förfallna hyresavgifter på över en halv miljon kronor.
Två makar som äger och driver ett hotell bestämmer sig för att sälja. Två män som driver ett företag vill överta hotellverksamheten men däremot inte köpa fastigheten. Man enas om att köparna övertar verksamheten och hyr fastigheten till en hälften av en marknadsmässig hyra under de första åren.Hyran ska sedan successivt trappas upp till marknadsmässig nivå under fem år.
[ Annons ]
Parterna skriver under ett hyresavtal, men utan datering då förhandlingarna om överlåtelsen ännu inte slutförts. Makarna överför sedan hotellverksamheten till ett eget holdingbolag medan fastigheten ägs av deras handelsbolag. Då upprättas också ett hyresavtal mellan bolagen där det står att hyran efter tre år ska vara marknadsmässig. Holdingbolaget överförs sedan på köparna.
Efter tre år vill fastighetsägarna ha marknadsmässig hyra men hyresgästerna vägrar och hänvisar till överenskommelsen om en successiv upptrappning. Fastighetsägarna svarar att det är avtalet med holdingbolaget före överlåtelsen som gäller. När hyresgästerna fortsätter att betala det lägre beloppet stäms de med krav på förfallen hyra och vräkning på grund av sena hyresinbetalningar. Hyresgästerna vinner i tingsrätten som menar att fastighetsägaren måste bevisa att hyresgästerna förstått att det fanns ett nytt hyresavtal.
Ärendet överklagas till hovrätten som ändrar domen. Hovrätten anser att hyresavtalet som tecknats mellan fastighetsägaren och holdingbolaget är giltigt oavsett omständigheterna.
Holdingbolaget döms att omedelbart avflytta samt att betala förfallna hyror på sammanlagt drygt 650?000 kronor.
Kommentar från Mikael Gulliksson, chefsjurist, Fastighetsägarna Sverige:
Det finns ingen självklarhet i att ett nyare hyresavtal garanterat upphäver ett tidigare. Det fanns två hyresavtal mellan hyresvärden och två skilda hyresgäster. Tvisten mellan parterna handlar om vilket avtal som gäller. Enligt hovrätten var det senare avtalet giltigt. Det spelar ingen roll för bundenheten till avtalet om köparen till bolaget känner till eller inte känner till vilka avtal bolaget ingått.
Hovrätten menar också, till skillnad från tingsrätten, att ansvaret vilar på köparen och det bör ligga i dennes intresse att kontrollera vilka avtal som gäller för bolaget. Än så länge vet man dock inte om domen är slutgiltig eftersom tiden för överklagande ännu inte löpt ut (när detta skrivs). Men sammantaget visar ändå fallet hur viktigt det är att vara tydlig och noggrann vid en aktieöverlåtelse för att slippa onödiga, tidskrävande och dyrbara rättstvister.
