Högtflygande stadsutveckling

Flygplatsstäder är idag världens hetaste platser för kontors- och fastighetsutveckling. Kring flygplatser växer storstäders nya stadsdelar fram med kontor och handel.

Annons:


Airport city stockholm. En kvinna pratar i telefon och bokar in ett lunchmöte. Kanske ska hon ta 08:40 planet till Hamburg, eller kvart i nio planet till Helsingfors. Hon är i alla fall inte med på flyget till Amsterdam. I sätena bredvid förbereder två män i kostym en presentation. ”Om du börjar prata om produktspecifikationerna så hoppar jag in när vi kommer in på marknadsföringen”. Klockan är sju måndagen den 29:e september och vi befinner oss på Arlanda Express. Här har en ny arbetsvecka redan börjat. Kanske är tågpassagerarna på väg ut i världen. Eller så är deras slutdestination  kontoret i den framväxande flygplatsstaden kring Arlanda.

För 100 år sedan växte städer fram kring järnvägsstationer, idag sker samma utveckling kring flygplatser. Enorma investeringar i kontorskomplex, infrastruktur och handel. Med de senaste årens ökade resande, billigare flyg, snabba urbanisering och ökade international­isering är investeringsincitamenten många och prognoserna positiva. Under historien har städer vuxit fram där människor möts. Det började vid floder, via hamnar, vägkorsningar, tågstationer och nu även flygplatser.

Kring världens flygplatser växer nya stadsdelar som tillgodoser alla de behov som invånarna har, förutom en bostad, fram.
– Allt eftersom flyget blir som en global kollektivtrafik kommer flygplatser bli en knutpunkt för möten. Och det är i korspunkter mellan handel och resande som städer byggs. Så den här utvecklingen är helt naturlig och kommer att fortsätta, säger Alexander Ståhle, vd på Spacescape som varit med och tagit fram stadsbyggnadsstrategin för området kring Arlanda flygplats i Stockholm.

Foto: Shutterstock

Idag finns flygplatsstäder på i stort sett alla världens kontinenter. Dr John Kasarda, gurun när det gäller utvecklingen av städer kring flygplatser, hade 2013 identifierat 80 stycken. Han menar att en flygplatsstad definieras av att den byggs med flygplatsen som kärna, och innehåller all service och tjänster som medborgarna efterfrågar. Han säger att de största flygplatsstäderna idag har utvecklats organiskt men att de som nu växer fram planeras i större utsträckning.

Utvecklingen drivs av en rad olika faktorer som till exempel tillgången på mark kring flygplatser, förbättrad kollektivtrafik till områdena och ökade behov av kapital för utveckling av flygplatser. Enligt John Kasarda sker nu ett riktigt skifte från citynära flygplatser till flygplatsstäder där alla egenskaper en stad har finns i anslutning till flygplatsområdet. Just den process som nu sker vid Arlanda menar Alexander Ståhle:
– När det gäller Arlanda har flygplatsen fler än tjugo miljoner passagerare per år och nästan 20?000 människor arbetar i området. När så många människor passerar en punkt skapas urbana processer, och därmed också ett behov av service, stadsliv och fastigheter.

Några som tagit fasta på områdets potential är de tre största markägarna i området: Swedavia, Sigtuna kommun och Arlandastad Holding. Tillsammans startade de 2011 Airport City Stockholm som gemensamt marknadsför och vidareutvecklar flygplatsstaden. En  stadsbyggnadsplan för att utveckla området till en promenadstad har tagits fram, med kvarter i rutnät och parker.  Sedan bolagets start har markpriserna i området fördubblats och antalet arbetstillfällen ökat med cirka 1?000 varje år.

En av initiativtagarna bakom satsningen är Per Taube, styrelseordförande i Arlandastad Holding AB. Mellan 2006 och 2010 köpte han på sig närmare 250 hektar sammanhängande mark runt infarten till flygplatsen.
– I början tyckte alla i branschen synd om mig för Arlandaområdet hade inte ett bra rykte, och det var nog ingen som tänkte på att etablera här. Men det är annorlunda idag. Nu börjar de andra också få upp ögonen. Det här området är hett, säger Per Taube.

Planerna för Airport City Stockholm vid Arlanda.

Stefan Stenberg, vice vd på Swedavia Real Estate, är övertygad om områdets potential.
– Platser där folk rör sig från en region till en annan, det är där städer historiskt sett alltid har vuxit fram. Det är samma drivkrafter som vi ser och känner här. Men flygplatser har bara funnits i sextio-sjuttio år. Så vi är i bara början av en sådan utveckling.

Det börjar närma sig lunchtid och anställda på Airport City Stockholm ska leta sig till matställen och lunchrestauranger. Att idag hitta en plats i höstsolen för att äta sin lunchlåda är svårt. Men med den nya stadsbyggnadsplanen ska platser och parker för spontana möten och utomhusluncher skapas. Antalet anställda beräknas växa till 50?000 fram till och med 2030, och med det antalet kontorsfastigheter och lokaler för handel och service. Redan inom ett år förväntas de första spadtagen tas till en ny kontorsbyggnad, Sky City Office One.
Samtidigt avgår flyget till Amsterdam.

Två timmar senare landar vi på Schiphol flygplats. Där slussas passagerare förbi caféer och kan stanna för en snabb kaffe på vägen genom den enorma flygplatsbyggnaden. Många ska till eftermiddagsmöten på Schiphol World Trade Center, en kontorsbyggnad med direkt anslutning till flygplatsen. Besökare behöver inte ens sträcka ut näsan utanför väggarna, om de så inte önskar.

Byggnaden som erbjuder hyresgäster kontor och konferenser, både tillfälliga och permanenta, ägs gemensamt av flygplatsstadens största fastighetsägare Schiphol Real Estate och den globala fastighetsinvesteraren CBRE.
– För oss finns det bara tio områden i Nederländerna som har utvecklingspotential och tillräckligt stor efterfrågan för att vara intressanta för oss att investera i. Alla de områdena har några saker gemensamt. De har en utvecklad kollektivtrafik, bra närservice som gym och affärer för anställda och är multifunktionella. Området kring Schiphol är ett av de tio, och har bäst utveckling, säger Anne de Jong, portföljförvaltare på CBRE Nederländerna.

Schiphol har blivit en av Neder-ländernas mest attraktiva platser för att etablera kontor.
Anne de Jong, portföljförvaltare på CBRE Nederländerna.

Från där han sitter i konferensrummet kan man se flygplanen lyfta och landa. På mindre än tjugo minuter kan företagets besökare vara incheckade och redo att flyga till nästa destination.
– Våra hyresgäster behöver attrahera högutbildade talanger och de finns spridda över världen. Här har de närheten till övriga världen och det skapar en efterfrågan. Schiphol har blivit en av Nederländernas mest attraktiva platser för att etablera kontor. Hyrorna ligger i topp och fortsätter öka, vi ser även minskade vakanser.

I World Trade Center Schiphol ligger hyrorna i snitt högre än i centrala Amsterdam, om än bara med tio euro. Flygplatsstaden Schiphol är en av de mest etablerade flygplatsstäderna i Europa. Ungefär 65?000 människor arbetar här och varje år passerar 53 miljoner resenärer platsen, många för att bara stanna i området.
– Vi märker att våra internationella besök har ökat. De kommer till oss när de har en timme över mellan flyg, så var det inte när huvudkontoret låg inne i Amsterdam.

T.v. fastighetsutvecklaren Pieter van der Horst, fastighetsutvecklare, visar runt och berättar om hur flygplatsstaden Schiphol ständigt växer. Foto: Victoria Gillberg

Pieter van der Horst är fastighetsutvecklare på Schiphol Real Estate, och på en av de gratiscyklar som finns tillgängliga utanför i princip varje kontor visar han hur grönområden och torg utvecklats.

Dagis som har öppet 24 timmar om dygnet ligger i bottenplan på ett av de mest nybyggda kontorskomplexen, och snett emot Microsofts specialbyggda kontor ligger Starbucks som bara har haft öppet i två dagar. Han är övertygad om den övergripande vision som finns för området är avgörande för Schiphols fortsatta tillväxt.
– Vi bestämde att  de anställda i området skulle bli vårt primära fokus, och att vi skulle utveckla helheten både inne och ute. Företag etablerar sig här för att de vill vara nära flygplatsen. Men de vill ha mer än så. Vi måste skapa ett område där man vill vara före, under och efter arbetstiden. Det betyder större satsningar på områdena utanför fastigheterna. De investeringar vi gör får vi tillbaka i intäkter, säger Pieter van der Horst entusiastiskt.

Vi måste skapa ett område där man vill vara före, under och efter arbetstiden.
Pieter van der Horst, Schiphol Real Estate

Schiphol Real Estate som äger fastigheter från flygplatsbyggnaden till de mer perifera områdena ser minskade hyresnivåer och ökade vakanser ju längre ifrån huvudbyggnaden man kommer.
– Därför jobbar vi med att koppla samman de olika områdena och erbjuda en bra mix oavsett var du befinner dig. Det finns också bussar som går runt området och är gratis för de som arbetar i våra kontor, säger Pieter van der Horst.

Men om Pieter van der Horst ändå måste välja en sak som är avgörande för en flygplatsstads överlevnad så är det flygplatsens funktioner.
– Det måste finnas tillräckligt med destinationer för att internationella aktörer ska vara attraherade av att etablera sig i området. Och när de väl kommit så kommer de attrahera nationella företagen också, för att vara en del av den känsla som skapas.

Idag har Schiphol över 300 direktdestinationer och har under de senaste åren sett en kraftig ökning av passagerare. På Arlanda är antalet destinationer 181 och även här har resenärtillväxten varit god. Under 2013 etablerades sju nya interkontinental­linjer, och till och med 2035 förväntas flygplatsen ha omkring 35 miljoner årliga resenärer.
– I PwC:s årliga redovisning av städers attraktivitet kommer Stockholm väldigt högt men har en låg rating vad gäller antalet destinationer och direkt­flighter. Men Swedavia jobbar intensivt med det och Arlanda kommer inom några år att bli den största flygplatsen i Skandinavien. Fastighetsutvecklingen är en viktig del för att möjliggöra den tillväxten, säger Stefan Stenberg.

En som inte är lika säker på flygplatsstädernas tillväxt och en ökad efterfrågan på flyg är Svante Axelsson, generalsekreterare på Naturskydds­föreningen.
– Först och främst bidrar den här typen av etableringar till att dra isär den täta staden, och det tycker vi är fel. Men sedan är det inte troligt att de flygprognoser som vi ser idag kommer att besannas. Det var likadant med prognoserna för bilismens utveckling, men där har prognoserna inte stämt.

Han menar att flygandet på sikt kommer att minska på grund av en förändrad prisbild. Svante Axelsson tror att flygskatt kommer att införas, något som redan finns i till exempel Storbritannien, och utsläppshandeln kommer att radikaliseras.
– Det kommer att få direkta effekter på flygandet, och därmed också på den här typen av etableringar. Man ska inte heller underskatta individens beteendeförändringar. Hittills har att flyga varit förknippat med glamour och frihet, en känsla som vi redan nu kan se förändas.

Ytterligare en aspekt som lyfts i debatten av flygplatsstäders vara eller icke vara är huruvida de bidrar till ett ökat flygande.
– Risken är att de som skulle kunna åka tåg flyger istället. Ju fler som väljer att flyga desto sämre är det för miljön, säger Svante Axelsson.

Men på Schiphol är erfarenheten annorlunda.
– En kontorsetablering här leder snarare till mer effektiva transporter. Man kommer direkt till mötesplatsen och behöver inte ta tåg eller taxi in till stadskärnan. Dessutom är det många företag här som inte ens reser särskilt mycket, utan man har valt platsen för att den är attraktiv, säger Anne de Jong.

På Airport City Stockholm börjar arbetsdagen lida mot sitt slut, men trots att klockan närmar sig sex är aktiviteten hög och från tågsstationerna fortsätter besökarna att anlända.

De tre markägarna på Arlanda tror inte att områdets kontorsmarknad kommer att konkurrera med Stockholms innerstad, men att områden som Solna och Kista har fått en konkurrent.
– Vi har väldigt bra kommunikationer, hög säkerhet och ett bra skyltläge, och det är det vi erbjuder hyresgästerna. Dessutom tror vi att de uppskattar att det är bra ur ett hållbarhetsperspektiv att exploatera där det redan finns utbyggd kollektivtrafik och infrastruktur. Nu gäller det att vi håller ett tempo i utvecklingen, och för det behöver vi fler samarbetspartners för att fortsätta den här positiva utvecklingen, säger Stefan Stenberg som ser fram emot att sätta spaden i jorden för kontorskomplexet Sky City One.

_________________________________________________

FAKTA/Schiphol Amsterdam
323 destinationer i 98 länder
52,6 miljoner passagerare
65 000 anställda
500 företag
Fjärde största flyg-
platsen 2013 i Europa
1,5 miljoner ton cargo
111 butiker och
serviceställen
87 matställen

_________________________________________________

FAKTA/Arlanda Stockholm
160 destinationer utanför Sverige varav
38 utanför Europa
20,7 miljoner passagerare
16 500 anställda
700 företag
67 butiker och serviceställen
47 matställen
170 000 ton gods
och post

Annons: