Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella
Publicerat 6 maj, 2021

Högre räntor kan pressa transaktionsmarknaden

Ökad inflation och högre lågräntor står för dörren. Effekten syns ännu inte för transaktioner men fortsätter räntan upp kan effekter synas framåt sommaren.

Catella genomförde nyligen en enkät bland våra nyckelkunder avseende vilket makroscenario som är mest sannolikt under kommande år. Omkring 60 procent tror på ett långräntascenario under de kommande 2–3 åren. Runt 90 procent av de svarande trodde också att antingen hyresbostäder, logistik-, industri- eller samhällsfastigheter kommer att ha den starkaste totalavkastningen under 2021.

Dessa fastighetssegment har gynnats av de senaste årens sjunkande/låga realräntor samt, låg inflation och svag tillväxt under lång tid. Resultaten har varit ett massivt inflöde av kapital sedan början av 2020, vilket i sin tur har resulterat i portföljpremier och kraftigt sjunkande direktavkastningskrav.

[ Annons ]

De genomsnittliga direktavkastningskraven på transaktionsmarknaden har sjunkit markant. Trots att det är ett fortsatt tryck nedåt inom segmenten hyresbostäder, samhällsfastigheter och industri/logistik finns det nu tecken på att direktavkastningskraven bottnar ur.

Just som marknaden hade stabiliserats kring denna koncensusvy i början av 2021 började makroläget dock förändras. Prognoserna för den amerikanska ekonomin har reviderats upp som en följd av de massiva finans- och penningpolitiska stimulanserna. Oxford Economics förväntar sig att USA:s BNP växer med 7 procent 2021.

Betydande delar av denna tillväxt kommer så klart att spilla över på Europa och Sverige genom en ökad exportefterfrågan. Federal Reserve och de andra stora centralbankerna har också försäkrat marknaderna att de kommer att fortsätta stimulera ekonomin till återhämtningen är säkrad, och att de kan acceptera att inflationen överstiger målen. När de stora länderna ökar sin offentliga skuldsättning samtidigt som centralbankerna köper upp betydande delar av de utestående statsobligationerna kommer man väldigt nära ren monetarisering av statsskulden. Historisk sett har detta varit en säker väg till hög (ofta eskalerande) inflation.

Som ett resultat av detta har långräntorna ökat, mest i USA och till viss del i Sverige. Problemet för fastighetssektorn är att dessa ränteökningar bygger på förväntningar om högre tillväxt/inflation i framtiden. Eftersom inflationen inte har materialiserat sig ännu leder det till högre realräntor nu.

Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden har följt en uppåtgående trend sedan 2018. Volymen var ca 164 miljarder kronor i årstakt under mitten av mars, vilket är precis under volymen för 2020 på ca 170 miljarder kronor.

Effekten syns ännu inte på transaktionsmarknaden, men när man tittar på börsens värdering av fastighetsbolagen är den tydlig. OMX Stockholm 30 har aktieprisutveckling på ca 16 procent under 2021. För 39 noterade svenska fastighetsbolag är det i genomsnitt noll uppgång.

Utvecklingen på transaktionsmarknaden beror mycket på hur realräntorna utvecklas. Om räntorna ligger på denna nivå eller fortsätter uppåt kommer avmattningen som skett för fastighetsbolagen på börsen att spridas till transaktionsmarknaden framåt sommaren. I skrivande stund (24 mars) hade dock räntorna börjat röra sig nedåt igen. Den mest troliga utvecklingen framöver är en korrektion nedåt från den snabba ränteuppgången.

Catellas ledande index för inflationen indikerar också fortsatt lågt inflationstryck under 2021. Från 2022 och framåt är det dock inte osannolikt att gradvis minskande globalisering och centralbankernas monetarisering av skuld leder till en ny era med en återgång till svag ekonomisk tillväxt, samt högre inflation och stigande nominella räntor.  

Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]