[ Annons ]

Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella
Publicerat 20 juni, 2022

Hög direktavkastning gynnas av stagflation

Vi går mot en ekonomi i stagflation som kommer att dämpa transaktionsmarknaden och gynna segment med något högre direktavkastning och hyror som följer inflationen.

På senare tid har stagflation gått från ett mindre troligt alternativscenario till huvudscenariot för många aktörer på finansmarknaderna. Som det ser ut nu är kriget i Ukraina på väg att utvecklas till en utdragen, frusen konflikt med fortsatta sanktioner mot Ryssland

Dessutom kommer coronautbrottet i Kina (och särskilt myndigheternas nolltolerans mot smitta) ha en stor inverkan på den globala ekonomin under kommande månader/kvartal. Resultatet är svagare global tillväxt och fler flaskhalsar i leveranskedjorna (dvs. ytterligare stagflation).

[ Annons ]

Högre konsumentpriser, penningpolitisk åtstramning och lägre realinkomster för hushållen drar ner den svenska ekonomin i en mild lågkonjunktur under 2023. Lägre ekonomisk tillväxt kommer också att bromsa inflationen, det är dock tveksamt om den kommer att falla under 2 procent.

De genomsnittliga direktavkastningskraven på transaktionsmarknaden har nu sannolikt bottnat ut i och med att finansieringskostnaderna nu ökar.

Om ekonomin bromsar in för mycket är risken stor att företag och hushåll inte kan bära sina (rekordhöga) skulder och vi hamnar i en skuldkris och djup lågkonjunktur. Det är därför sannolikt att den ekonomiska tillväxten kommer att ses som viktigare för centralbankerna i västvärlden än att bekämpa inflationen. Korträntorna stiger snabbt under de kommande kvartalen då Riksbanken höjer reporäntan.

De långa nominella räntorna har ökat extremt snabbt de senaste månaderna. Det är sannolikt att långräntorna nu tillfälligt faller tillbaka i och med en svagare konjunktur. De nominella långräntorna kommer dock sannolikt följa en gradvis ökande trend under kommande år. Realräntorna kommer dock sannolikt att falla tillbaka igen under nollstrecket då det blir tydligt för marknaden att centralbankerna stramar åt för lite för att hålla tillbaka inflationen. Detta är en relativt bra makromiljö för reala tillgångar som fastigheter.

Den rullande 12-månaders transaktionsvolymen landade på 243 miljarder kronor i april, vilket är i linje med rekordnivån från i mars. Antalet affärer som översteg 80 miljoner SEK hamnade på 32 affärer under april, jämfört med 25 och 31 transaktioner som ägde rum under samma månad 2020 och 2021.

Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden ligger på en historisk topp. På kort sikt kommer lägre ekonomisk tillväxt, mindre centralbankslikviditet och högre reala långräntor (jämfört med de senaste 12–18 månaderna) att ta ut sin rätt på transaktionsmarknaden.

Transaktionsvolymer och antalet affärer faller sannolikt tillbaka markant i höst. Köpare står inför betydligt högre spotmarknadsräntor och kreditmarginaler (jämfört med de senaste 12–18 månaderna), medan säljarna fortfarande drar nytta av extremlåga genomsnittliga finansieringskostnader. Resultatet är att det blir svårare för köpare och säljare att mötas och resultatet blir lägre likviditet på marknaden.

Det finns dock stora skillnader i hur effektiva fastighetssegmenten är som inflationshedgar. Segment med låga direktavkastningskrav som bostäder och samhällsfastigheter i stor- och regionstäder, samt kontor och logistik i bra lägen i storstäderna, är känsliga för högre finansieringskostnader.

De delar av marknaden som sannolikt kommer att prestera bäst i en stagflationsmiljö är segment med något högre direktavkastning, begränsad nyproduktion och marknadshyror som följer inflationen över tid (som industri/logistik samt välbelägna dagligvaruhandels- och volymhandelsfastigheter).

Analys av Arvid Lindqvist,
Head of Research, Catella

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]